社會運動持續半年，直至近期才緩和下來，賣地市場亦熱鬧起來。地政總署推出的渣甸山大坑道住宅地，共收25份標書，為自2018年4月以來入標數目最多官地。然而，有市場人士認為，明年豪宅或會跌兩成，皆因近年豪宅的購買力多是來自內地，惟現時內地經濟下行，導致豪宅市場出現「有價無市」，加上本地局勢不穩，近期豪宅都紛紛出現低價成交，分析料明年首季，對豪宅市況仍不感樂觀。
隨著社會運動稍為緩和，連帶投地市場亦再度熱鬧起來，說的是上週五（13日）截標的渣甸山大坑道135號豪宅地皮，項目勁收25份標書，反應十分熱烈，為自2018年4月以來，政府地皮接獲最多標書的紀錄。入標以本地大型發展商為主，分別為長實（01113）、新鴻基地產（00016）、九龍倉（00004）、恒基地產（00012）、嘉里建設（00683）、華懋、南豐、鷹君（00041）、永泰地產（00369）、華人置業（00127）、佳明集團（01271）、建灝地產、大昌集團（00088）等，另信和置業（00083）夥拍麗新發展（00488）及嘉華國際（00173）組團入標爭奪。
與此同時，中資發展商亦捲土重來，包括有中國海外（00688）、合景泰富（01813）、中信泰富等，不少亦以獨資形式競投。此外，首度入標官地的香港建設（00190）、東立地產等過往較少參與的財團，亦有意分一杯羹。
業內人士認為，港島區豪宅地皮供應罕有，加上該地景觀開揚，高層有機會遠望維港海景，故即使在近期社會及市場氣氛欠佳下，仍吸引大批發展商參與競投。原本市場對該地皮估值分歧相當大，介乎17.4億至54.1億元，每呎樓面地價約1.35萬至4.2萬元，最高估值較最低估值相差逾兩倍。但在截標後，因應入標反應佳，中原地產測量師張競達已將該地皮樓面地價估值由每方呎約1.5萬元上調33.3%至2萬元，最新估值約25.8億元。
大坑道地入標者眾
萊坊執行董事及估價及諮詢部主管林浩文表示，入標人數較預期多，反映發展商對「靚地」的渴求及對豪宅後市的信心。他估計，這地皮造價不會太差，流標機會細，始終是港島豪宅區地段。他估計，每呎樓面地價約1.6萬至2.2萬元，總價約21億至29億元，總投資額約35億至40億元，料落成後每呎售價3.8萬元起，而中標價對該區樓價有指標性作用。
雖然此豪宅地皮備受追捧，可是卻有市場人士認為，明年豪宅並不被看好，甚至會跌兩成。仲量聯行香港主席兼資本市場主管曾煥平表示，香港豪宅市場在過去5至10年受內地資金主導，惟中港兩地經濟放緩，削弱住屋需求，拖累豪宅樓價自今年7月以來累跌4.7%，抵消上半年的升幅之餘，全年料回落1%；他又預計，豪宅售價明年將會瀉20%，甚至「減價兩成都未必有人接」。他又補充，由於豪宅買家普遍受心情和市場氣氛影響，近月的社會事件令內地買家活躍程度減弱，「成班買家都唔見，豪宅市場變得有價無市」。但他認為，香港對該批買家仍具吸引力，一旦政局和市場氣氛穩定下來，內地資金將再次流入豪宅市場。
事實上，受到中美貿易戰影響，以及國內債務問題未解決，內地經濟仍面臨下行壓力。中央有意對明年經濟增長目標放淡風，《路透社》引述消息人士指，內地計畫將明年經濟增長目標降低，由今年的6%至6.5%下調至明年約6%，主要是通過增加國家基建開支，以抗衡經濟增速大幅放緩。
人幣匯率前景看淡
近月多間大行發表報告，均指明年經濟增長預測徘徊於6%以下。其中野村睇得最淡，並稱有見地方政府債務及地產投資回落，以及預期中央或會將人民幣貶值，以抵銷強勁的出口阻力，人民幣兌美元將出現下跌的趨勢，料明年內地經濟增長5.7%。
野村首席中國經濟學家陸挺指，美國在貿易談判中所削減的關稅數字不大，對經濟增長幫助不大。另外，該行認為地產銷售是明年影響中國經濟的重要指標，預計中央會進一步放寬房地產緊縮政策，解救經濟。
晉裕投資研究部投資分析師黃子燊亦表示，中國經濟正在轉型，加上中美貿易戰未完全解決，明年製造業及房地產開發投資會繼續轉弱。同時，中國家庭負債上升，壓抑中國消費動力，預計明年中國社會消費品累計零售總額增幅呈下跌趨勢，明年中國實質本地生產總值增長大約處於5.8%至6.1%，但相信跌破6的機會較大。
經濟增長放緩之時，人民幣亦有貶值危機。豐環球研究發表報告，認為人民幣仍深受中美貿易消息牽動，並預期雙方談判進展有限，料人民幣至2020年底跌至7.15兌每美元。荷蘭國際集團銀行大中華經濟師彭藹嬈表示，中美若需要愈長時間擬定貿易協議細節，人民幣匯價會愈波動，更認為中美首階段談判，有一半機會以失敗告終，料人民幣明年全年在6.8至7.2之間上落。
豪宅成交料創3年低
從近期的成交來看，內地經濟增長放緩，再加上本港局勢不穩，對豪宅市場確實有影響。中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出，今年11月份價值2,000萬元以上的豪宅（包括一手及二手）買賣合約登記錄得238宗，總值89.17億元，較10月的268宗及122.23億元，分別下跌11.2%及27%。而今年首11個月價值2,000萬元以上的豪宅（包括一手及二手）買賣合約登記錄得2,752宗，總值1,337.26億元，較去年全年的4,189宗及1,926.7億元，暫時分別減少34.3%及30.6%，預料今年全年整體豪宅買賣將為2016年的2,620宗及1,332.12億元之後，創3年新低。
最近豪宅紛錄得低市價成交，市場消息指，九龍站君臨天下2座高層E室，實用面積818方呎的2房單位，上月中單位以2,500萬元成交，但因買家在承借按揭方面出現困難，最終要撻訂離場，估計損失訂金最多125萬元。據悉，單位新近再以2,200萬元售出，較1個月前賣平300萬，跌幅12%，成交呎價26,895元。資料顯示，同屋苑3座的相若樓層E室，於今年5月份樓市高位時，成交價仍要2,688萬元，是次回落約18%。
又如何文田的新晉豪宅天鑄，市場本月新近錄得一宗「明賺暗蝕」的個案，美聯物業營業經理蔡智龍稱，天鑄7座高層A室原業主約1年前開價約3,800萬元放盤，單位實用面積1,066方呎，3房1套連工人房間隔，個別買家態度進取，嘗試大幅還價，但並不是每個業主都能接受低於3,000萬的叫價。
然而，近期社會氣氛濃罩下，該原業主的心情都受影響，願意累減820萬，以2,980萬沽貨套現。據了解，原業主於2015年7月斥2,971萬入市，帳面僅賺9萬，若計及佣金及釐印費等開支，實際蝕讓近150萬。
此外，九龍站豪宅凱旋門低層1房戶，新近以每呎31,646元沽出，低市價近兩成，成交價1,250萬亦重回2年前水平；中原亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑指出，在欠缺剛性需求支持，當面對淡市時，部分投資者須急沽貨離場，令議價空間漸擴闊，引致低價成交出現，展望明年首季，對豪宅市況仍不感樂觀。