若說「新界」只有120年歷史，大家必然不相信。但事實上「新界」這名稱，只是在1898年時滿清政府與英國政府簽訂《展拓香港界址專條》，租借由九龍界限街以北，至深圳河以南土地，連同233個島嶼之後才出現。現時香港整體土地面積約為1,100平方公里，新界的範圍佔了八成六以上，就算撇除包括大嶼山的離島區，仍佔了七成的比重。
當年殖民地政府發現香港島和九龍半島的土地不敷使用時，便伸手進界限街以北和九龍群山以南的新九龍，亦即今天的荔枝角、長沙灣、深水埗、石硤尾、九龍塘、九龍城、黃大仙、新蒲崗、牛頭角和觀塘區。這些地區全部都是當年「新界」的範圍。而不少村落，則給淹沒和遷置，以建設支援市區發展的水塘。隨著新九龍的開發完成，一代又一代的新市鎮：荃灣/葵涌、沙田、屯門、大埔、元朗、粉嶺/上水、將軍澳、馬鞍山、天水圍和東涌，陸陸續續發展起來。而新市鎮的土地來源，離不開移山填海，與及農田、鄉宅和沼澤的轉換。
在郊野公園以外，已有法定規劃圖覆蓋的440平方公里新界土地（不計葵涌和荃灣但包括其它新市鎮）當中，有三分一給劃作農業用途和綠化地帶，兩成是自然保育用地，一成二左右是包括機場、軍事用地和堆填區等特殊指定用途，一成一左右是包括鄉村式發展的低至極低密度住宅，露天倉儲用地則不到百分之一。時至今日，新界東北新發展區、洪水橋新市鎮和東涌新市鎮拓展等計劃，依舊是將以往未轉變成大規模發展用地的新界土地和岸綫，逐漸開發。
只有城市規劃 沒有鄉郊規劃
揭開這些歷史和數字，目的在於提出一點簡單事實：碩大的新界，從來都是香港的土地儲備；不管今天被劃作農地、綠化地帶，還是各式包括露天倉儲的低經濟效益用地，除非具有確切的保育價值，否則都只是現有發展區以外的剩餘用地，或是在未被更高效益的功能取代前的「臨時」用途。從城市規劃角度而言，這只是清楚不過的客觀事實，因為香港從來只有城市規劃而沒有鄉郊規劃，一直假設有效規管和引導城市建設的那一套方式完全適用於鄉郊。
香港的土地建設規管細則，從殖民地政府開拓維多利亞城至今，依靠的是土地批租和契約，與及建築物條例。當土地未經「徵收」或「交回」，並得政府重新批租確立使用細則前，所有土地業權人手上的土地，都沒有發展或建設權；就算在法定規劃圖上被劃作某類用途，未經重新批租也是不能發展。
這跟1842年以前的制度並不一様，業權人可在其土地上自由建設，但建後正式登記便得納更高的稅。著名的永發和生發兩個判決案例，一方面確認了土地業權人必須得到政府批准才可在其擁有土地上建「屋」，另一方面亦確定了新界土地不是只限於農耕用途，而是可在土地上放置物件。基本法並沒有推翻百多年來沿用的土地管理法例和制度，若大家仍舊圍繞新界土地是否「農地」，應否有發展權，可謂是浪費時間。
2047 大限 土地產權或存變數
另一邊廂，簡單地假設2047年時，所有未經重批的新界土地自然地「收歸國有」，政府可以為所欲為，這對極度重視私有產權的香港社會而言，會引發甚麼憂慮與爭議，答案自不待言。
往前看，需要作根本檢視的是，應否擺脫過往「見步行步」的思維，到要發展時是才做「市鎮」規劃的方式？筆者之見，是時候為整個「新界」作全盤的長期定位和設計，為日後的土地和發展管理墊下基礎—— 認真地做好鄉郊保育，認真地推動城市建設。