中美貿易戰於去年爆發，加上環境經濟前景不明朗，全面衝擊本港的物業市場，導致一直火熱的住宅市道在下半年轉冷，交投及價格雙雙下跌，至於核心區寫字樓及商舖租金增長亦於去年底放緩。外圍環境的不穩定因素，加上對本地經濟前景的擔憂，成為地物業市場的陰霾。展望今年上半年市況，投資者及買家均會保持審慎，令各類型物業表現繼續沉寂。
撰文：余美玉
萊坊的《全球樓價指數》顯示，截至今年9月的12個月，全球57個市場住宅樓價平均按年上升4.9%，增幅為兩年以來最緩慢。香港一般住宅樓價年度升幅全球最高，達15.7%，為全球之冠。 不過，其實在過去一年，香港的樓市已經歷一番上落，先升後回、由熱轉冷。
住宅市場下半年轉冷
本港住宅樓價自2016年4月以來逐步上升，至本年8月登上高峰後開始下調，本港住宅市場交投量在第二季登上本年高峰，全季錄得住宅物業臨時買賣合約共18,881宗，當時市場尚未受到中美貿易摩擦及其他負面因素的影響；但自第二季末中美貿易關係轉差，影響伸延至經濟層面，本港樓市亦受拖累，交投降溫，樓價見頂回調，8月起的住宅物業臨時買賣合約數字就一直維持在5,000宗以下。隨着市道進一步轉差，10月及11月的住宅物業臨時買賣合約數字分別跌至4,243宗及2,635宗，預料第四季全季住宅成交數字約9,400宗，令本季成為自2016年首季以來住宅交投量最低的一季。
戴德梁行大中華區副總裁及大中華區策略發展顧問部主管陶汝鴻表示：「現時一手住宅成交量是自2015年年底以來首次超越二手成交量，反映買家傾向觀望，而只有在過去樓市上升周期已取得利潤的業主才較為願意減價出售其物業。不過，目前市道疲弱，一手成交亦較少。」
雖然隨著中美貿易戰停火90日，市場氣氛開始緩和，12月份樓市氣氛亦比11月好轉，但中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑指出，樓市自8月份見頂回調以來，中原城市領先指數CCL累跌約6%，樓價跌勢已形成，料去年全年跌幅約8%。
今年樓價料再跌一成
至於今年住宅樓價走勢，多家物業代理都認為將會繼續受壓，但相信樓價調整後將有承接。中原地產料明年首季樓價再跌5%。陶汝鴻則預期，樓價在今年仍有機會再跌一成，以去年最高位比較，樓價將累跌25%至30%，波動主要集中於上半年。不過，待市況明朗化及樓價回落較多後，相信部份買家會尋底承接，為成交量帶來支持。仲量聯行董事總經理曾煥平亦表示，本港債務水平及息口仍維持較低水平，估計樓價不會出現「斷崖式」下跌，但觀乎早前觀塘大型新盤以貼市價推售，反映發展商有意盡快清貨，或會令二手市場帶來一定壓力。
中美貿易戰陰霾、環球經濟前景不明朗，以及加息等利淡因素，本港商業地產市場也面臨調整壓力。仲量聯行董事總經理曾煥平指出，受中美貿易戰及投資氣氛轉淡拖累下，整體商業地產呎價預計會出現回調，尤其是甲級寫字樓價格在去年創下新高紀錄，但在利率趨升的情況下，假如其租金不變，投資回報並不吸引，因此估計寫字樓價格或會回落5至10%，以吸引投資者入市。
企業遷離核心商業區
至於租金方面，因寫字樓空置率處於偏低水平，加上未來供應量有限，故預計會保持平穩，但在成本壓力下，相信會有更多企業選擇遷離核心商業區，搬往租賃成本較低的辦公地點。
根據資料顯示， 2018年甲級寫字樓租賃市場錄得280萬平方呎的淨吸納量，創下三年新高。不過，外圍環境的不確定因素對本港寫字樓租賃市場帶來一定影響，令其租賃需求於下半年回落。其中跨國公司及中資公司在中區的租賃需求驟減，這亦影響到去年第四季全港吸納量跌至負11,744平方呎，是兩年以來首次錄得負吸納量。
空置率低租金有支持
雖然多區釋出樓面多於全港總吸納量，但可供租用的寫字樓樓面仍然緊絀，仲量聯行指，除九龍東外，其他寫字樓市場空置率均低於2%，中環寫字樓空置率接近歷史低位，加上2018年及2019年新商廈已有逾七成樓面已租出或獲預租等，下一浪的寫字樓新供應高峰期要待2021年才會出現，因此整體寫字樓租金方面仍有一定支持，仲量聯行租賃業務主管龐定勤表示：「現時空置率極低的情況將有助支撐整體寫字樓租金於今年上升最多5%。過去兩年租金升幅最高的中環，由於受中資企業需求回落的影響最大，於2019年租金升幅將與東九龍一樣落後大市。」至於戴德梁行則預期今年寫字樓租金會持平或微跌最多2%。
共享辦公室擴充步伐減慢
此外，越來越多跨國企業及中資公司為減省開支，而遷往租賃成本較低的辦公地點，如港島東及港島南區，這個趨勢將會在今年持續。至於在去年曾錄得大宗租賃成交個案的共享辦公行業，戴德梁行執行董事、香港寫字樓部主管韓其峰預期，隨着今年營商環境趨向嚴峻，共享辦公室除了較具實力的龍頭企業外，其他營辦商的擴充步伐將會減慢。
本港商舖租賃市場在內地遊客量增長及奢侈品銷量強勁的支持下，受到外圍不明朗因素的衝擊相對較小，去年上半年市場氣氛良好，甚至更吸引到外國品牌在港開設首家分店，及至下半年才因中美貿易摩擦影響而令零售商心態趨於觀望。縱觀核心區街舖租金走勢，基於零售市場轉佳及空置率低企，令該類別商舖的租金於過去三年累積達43%的跌勢終得止跌喘穩，去年全年首次輕微回升1.6%。
商舖租賃前景保守
雖然核心區商舖空置率持續改善，特別是銅鑼灣已連續在去年第三及第四季錄得零空置率，加上廣深港高鐵香港段及港珠澳大橋經已開通，訪港遊客有望提振本地零售市道，不過，戴德梁行執行董事、香港商舖部主管林應威指出，目前零售商對於擴充的意欲不強，因此預期2019年上半年核心區租金只會上升1%至3%，中環租金則仍會下調3%至5%。
仲量聯行商舖部主管陳耀峯亦認為，受人民幣貶值及本地消費氣氛轉弱所拖累，零售市場今年將失去動力，他解釋：「儘管跨境運輸基建的落成可抵消部分負面因素，但仍難以扭轉整體趨勢。我們預期核心購物區街舖租金於2019年將回落0至5%，相反，一些大型或國際品牌會較傾向在商場租舖，因為商場的租戶組合較為多元化，又會有不同的推廣宣傳，租戶的信心也較大，這將帶動商場租金有最多5%的升幅。」
值得留意的是，去年零售市場中表現最佳的行業，包括運動休閒及個人護理或健康，不少有增加投資於其店舖的設計布置，務求更顧客營造更佳的體驗，戴德梁行相信在明年零售商擴充意欲保守的環境下，顧客體驗將成為零售市場的一個亮點。
工廈受惠活化看高一線
在商業地產市場中，仲量聯行認為工廈價格可看高一線，理由是該類物業將受惠於新一期活化工廈政策，相信會得到投資者的青睞，價格可望平穩上升5%，個別地區更有機會升一成，表現一枝獨秀。
此外，高力國際發表《2018年度香港投資者問卷調查報告》，訪問了超過70個以香港為基地的發展商、機構投資者以及家族公司。整體而言，投資者預期市場只會有輕微或中等程度的調整，升跌幅僅約5%。
深圳廣州受大灣投資者青睞
調查亦顯示，40%受訪者有興趣於2019年在大灣區投資。在大灣區眾多城市中，受訪者尤其對深圳（29%）和廣州（29%）兩大主要城市感興趣。而對大灣區感興趣的投資者中，多達一半對區內所有城市的住宅發展用地有興趣，其次為商業發展用地。
該行又指，縱然中美貿易戰被視為2019年市場面臨的最大危機，不明朗因素令氣氛審慎，但許多投資者仍對中國長遠的增長步伐感到樂觀，故估計在農曆年後市況漸明朗，投資市場略為反彈，而內地一線城市仍是駐港投資者的主要投資目標，並有意吸納不良資產及有財務壓力的業主所折讓的物業。