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黃竹坑工廈點解有價有市?


黃竹坑漸漸由傳統的工業區慢慢蛻變成商業區,正如東九龍的商業區一樣。

工商舖的買賣氣氛雖不如住宅般熾熱,但也不遜色,第三季工商舖市場的成交金額仍創下近18個季度以來的次高水平,當中工廈的成交更成為領頭羊。不過,要論成交最暢旺地區,就非黃竹坑莫屬,今年暫已錄4宗全幢工廈買賣,涉資達60億元。

隨着南港島線的開通,黃竹坑的交通問題得到大大改善,區內的物業市場猶如被打通任督二脈般。在中區商廈的供應短缺,租金高昂下,不少企業為節省租金開支,已轉投同為港島區的黃竹坑發展。該區商業地帶逐漸成形,而新商業地皮有限下,財團需向工廈地皮埋手,有分析料區內具重建價值的工廈地盤成交陸續有來。

上季市場的買賣成交中,繼續以工廈為主導,期內合共錄得1,496宗買賣註冊,為政府自2013年推出新辣招後,錄得的單季新高水平,註冊金額合共錄得99.91億元。若以佔比計算,即上季工廈註冊量佔整季的宗數高達65.7%,註冊金額則佔約39.2%,工廈的註冊量佔比遠高於註冊金額。

數到成交最暢旺的地區,非黃竹坑莫屬,觀乎今年市場錄得的大手工廈成交中,都集中在黃竹坑區,單計今年,該區已錄得4宗逾10億元的工廈買賣,如老牌家族標售的香葉道10號志聯興工業大廈全幢,項目獲多路財團入標競投,包括英皇集團、有毗鄰地皮的新鴻基地產(00016)以及信和置業(00083)等。據土地註冊處資料,項目最終由中建集團許氏家族以約11.11億元成交。

洽購聲音不絕

此外,最近黃竹坑道23號標達中心全幢亦獲多路財團洽購,宏基資本(02288)最終以14.8億元成功將項目收歸囊中。物業毗鄰區內指標商廈之一的環匯廣場,項目樓高15層,地盤面積約7,148方呎,於2015年底獲批補地價1,047萬元,可重建為商業用途,可建樓面約10.7萬方呎。以14.8億元市值計,樓面呎價約1.38萬元,因項目已補地價,故樓面呎價較一般工廈為高。

梁安琪持有香葉道41號項目,吸引不少律師行及企業承租。

但要數到最積極的一員,相信便是新地前主席郭炳湘旗下帝國集團,近月密密於黃竹坑區掃貨,上月斥資約19.8億元購入黃竹坑天豐工業大廈約97%業權,據悉,現時該廈只餘下一個單位未成功收購,有傳帝國已決定向土地審裁處申請,循強拍程序統一該項目業權。

其實除此收購外,帝國於今年3月亦以約15.6億元購入仁孚香港仔車廠,以最高可建樓面16.35萬方呎計,每方呎樓面地價約9,541元,為本港工廈樓面地價最貴,估計投資額26億元。去年10月又夥拍信置,以25.8億元投得黃竹坑業勤街商貿地王,項目總成本約33億元,以28.5萬方呎計算,每方呎投資額約1.16萬元,信置將佔項目6成業權。換言之,帝國集團於1年間已3次於區內拓展商業王國。

中區租金續升

這也難怪,市場對商用物業需求殷切,但中環寫字樓供應不足,星展唯高達(香港)研究部董事兼香港房地產分析師丘卓文直指,中區要到2022年後才有美利道項目落成,才有新供應。與此同時,中資企業又繼續進駐中環,需求有增無減,租金便愈升愈高。據萊坊的報告,8月中環商廈租金持續向上,最優質商廈按月升約0.5%,呎租達185.3元,整體中環傳統商廈呎租約150.5元。至於港島其他地區如灣仔、上環及金鐘等均向上,金鐘商廈升幅約1.7%。

自從港鐵南港島線通車後,區內前往中環及金鐘車程僅約10至15分鐘。

此外,自從港鐵南港島線通車後,黃竹坑一帶亦漸漸冒起,發展潛力亦隨着港鐵通車而大大提升,畢竟距離金鐘只有2個站,前往中環及金鐘車程僅約10至15分鐘,交通配套愈趨便利,吸引不少租戶進駐。如賭王「四太」梁安琪持有香葉道41號項目,完成補地價,改建成樓高37層新式商廈,去年底起進行招租,吸引不少律師行及企業承租。

另傅老榕家族黃竹坑道38號商廈,獲安盛保險(AXA)大手預租14層樓面,每層約7,000餘平方呎,涉及10萬平方呎,呎租約22元,並獲大廈命名權,將易名為「AXA Southside」,並成為今年較矚目的大手商廈租務。

受惠港鐵通車

黃竹坑的交通問題隨着港鐵通車已得到大大改善,目前區內工廈呎價普遍逾7,000元水平,而租金表現亦追得上,商廈呎租由20至27元水平,遠較港島其他地區便宜。第一太平戴維斯工業發展及投資部董事潘禮敦指,現在的黃竹坑已與港島傳統商業區距離拉近,吸引財團吸納區內工廈,部署重建商廈。他指目前黃竹坑區整體配套尚未完善,日後港鐵站上蓋住宅及商場落成後,料商業氣氛提升。

再者,由於黃竹坑全新商業地皮有限,財團為發展新商廈,需向工廈地皮埋手,料區內具重建價值的工廈地盤成交陸續有來。有業內人士指出,黃竹坑區內的工廈及商廈,大都為發展商及老牌家族擁有,業權單一,故有助帶動區內持續變天,有利發展成為商業重地,甚至比鰂魚涌太古坊的規模還要大。

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