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中國・海外・香港

零售業好轉 舖市將復甦


根據美聯資料,去年商舖成交宗數及金額分別按年上升45%及133%。

本港的舖價與舖租過去出名高昂,惟自內地打貪反奢後,自由行旅客減少來港,不少國際品牌更撤離本港,本港核心舖在過去一段日子,租金連連大跌。與此同時,民生舖在本地市民支持下,生意不致太差,故租、價穩步上升。近期零售、旅遊數字皆好轉,故不少分析估計今年舖市可全面復甦。

雖然近期核心零售區的舖市租金仍有跌勢,如本月初,由資深投資者黎永滔持有的旺角砵蘭街文華MPM商場,其中思捷環球(00330)旗下連鎖時裝品牌Esprit承租的逾萬呎樓面,租約於上月屆滿,Esprit新近以每月100萬元短租多半年,較原本租金低六成。

不過,新界區的細價舖卻錄得不少租、售皆升的個案,如屯門青山坊壹號總站一個舖位以80萬元登記售出,成交呎價約1.11萬元,由於該舖位原業主於2014年3月以65萬元購入,以此計算,原業主持貨僅短短約8個月,期內帳面升值約15萬元或23%。另外,西貢市中心敬民街舖位早前以980萬元沽出,呎價近3.9萬元,不足半年升25%。該舖現由小食店承租,回報率3.6厘。

除了賣舖有賺,新界區民生旺段受追捧,舖租亦有升力,元朗裕景坊一個巨鋪,面積約3,600方呎,將由藥房取代超市,新租金每月逾50萬元,平均每方呎逾139元,較舊租金加幅逾14%。

最壞時期已過

美聯旺舖董事盧展豪指,去年商舖錄得1,939宗成交,涉資753億元,分別按年上升45%及133%。他表示,零售銷售額連升9個月,估計最壞的時間已經過去。而美銀美林則指,2017年第四季商場租金已止跌回升,按季升0.2%,是自從2016年第二季起錄得跌幅後的首次回升;雖然街舖租金按季仍下跌,但跌幅已收窄至1.8%,比全年跌幅11.1%收窄。

去年11月份零售業總銷貨價值中,甚受自由行旅客歡迎的藥物及化妝品按年升12.5%。

商舖現回暖之勢,主要是源於零售市場以及旅遊業好轉所帶動。政府統計處上週公布,去年11月份的零售業總銷貨臨時估值為387億元,按年升7.5%,連升9個月,也是2015年2月以來的最大升幅。當中,表現最突出是雜項耐用消費品,零售額按年大升27.4%,而過往搶貴舖租的珠寶首飾、鐘錶及名貴禮物的銷貨價值按年升7.9%。甚受自由行旅客歡迎的藥物及化妝品亦按年升12.5%。

香港零售管理協會主席鄭偉雄認為,2018年香港經濟持續向好,加上旅客消費轉好,股市進入牛市三期、未有大調整向下,相信財富效應會持續,推動本港零售,預期全年零售額會有3%至4%的增長。美銀美林則預計,本港零售銷售增長勢頭可維持至今年第四季,主要受高檔、奢侈品消費帶動。本港市民收入增加,股市暢旺產生的財富效應等,都支撐消費市道向好。

此外,訪港旅客上升亦是拉動舖市的力量,根據旅遊業議會數據,2017年11月訪港旅客逾497萬人次,按年升7%,創8個月以來最大單月升幅。去年首11個月訪港客近5,300萬人次,按年升3.1%。業界人士認為有關數字反映本港旅遊業正在溫和復甦。

在兩大利好因素下,市場普遍認為今年整體舖租、舖價都難以大跌。當中,仲量聯行表示,去年第四季,主要商場租金見小幅上漲。隨著訪港旅客回升,零售市場亦有改善,預計主要購物中心和核心街舖的租金今年逐步回升,升幅介乎0至5%。美聯旺舖董事盧展豪則預計今年核心區舖位售價最多升5%,而非核心區則升5%至8%。受惠鐵路優勢及大型商場入伙,紅磡、土瓜灣、元朗區舖市備受看好。

過去一年掃舖不斷的盛匯商舖基金管理行政總裁李根興亦指,近期多了不少投資者加入掃貨,主因是以呎價計,現時不少旺區舖位的呎價比住宅呎價還要便宜,他談到:「以北角為例,近日新地(00016)推出的海璇,呎價已升至6.49萬元的癲價,相對而言,同樣位於人流甚多的北角,渣華道街舖,呎價才4、5萬元,可謂『抵玩』得多。我身邊有些叔伯輩的朋友近期均有大手入貨的,有的一次過入了四間舖。」

屯門受惠新市鎮發展及有基建落成,舖市潛力亦甚強。

新界區潛力佳

而展望今年,李根興認為整體均屬追落後的格局,但核心區無論價、租都只是喘定,難有升勢。事實上,根據戴德梁行提供的數據顯示,雖然從2014年至今,中環租金出現直線下跌,2014年租金約為每平方呎1,551港元,上一季中環舖租僅為每平方呎877港元,累計跌幅達43%。但截至2017年第四季,香港中環地舖空置率已達7.1%,故大升情況或難以短期出現。不過,李氏指港島區的北角因為有新的商廈和住宅落成,以及中環繞道即將啟用,前景則可看高一線。

另外,新界區形勢亦大好,如將軍澳去年就有不少高價的成交,當中呎價可高達11萬元,原因是該區的人口多,可惜將軍澳可供出售舖位甚少,一舖難求。而如屯門、大埔等新界西北區,因為正在發展新市鎮及有基建落成,潛力亦甚強。李氏特別看好屯門區,因為屯門至赤鱲角連接路將提供往來新界西北與港珠澳大橋、機場及北大嶼山最直接的路線及另一條往來機場的替代通道。

至於舖位銀碼方面,李根興指細價民生舖因為有住宅投資客支持,故有升力,主要因為投資者在買入第二個住宅單位需交辣稅,故部分會轉至買入舖位。當中估計今年可升15-20%。至於過億的大舖成交亦向好,原因是大舖多有重建價值,吸引發展商吸納,然而,6,000萬至7,000萬元的中型舖因為未有特別噱頭和支持力,相信交易會最為凋零,價格亦會最受壓。

而在網舖的時代下,由於濕貨舖有自來水的,可以從事髮廊、餐廳、老人院等網購難取代的行業,故前景往往比乾貨好。近期葵涌廣場同一層兩個單位,一個賺、一個蝕正是此原因,投資者宜加以留意。

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