市場憧憬下半年通關，商舖錄得中大碼成交個案。資深投資者蔡志忠剛沽出灣仔相連舖，面積合共約1,700方呎，售價6,800萬元，持貨6年，帳面獲利600萬元，期内升值近10%。據了解，蔡志忠於2015年1月以6,200萬元向雅居樂執行董事陳卓南購入上述舖位，而陳於2012年以8,580萬元購入，當時帳面蝕讓2,380萬元。另外，美聯工商舖早前進行調查，當中約65%受訪者表示今年或有意入市工商舖，而調查更有近七成受訪者認為，中港能否恢復通關，是左右他們入市的關鍵。

蔡志忠沽灣仔天樂里舖6年賺6球

資深投資者蔡志忠剛沽出灣仔天樂里6至18號地下D和E相連舖位，面積合共約1,700方呎，售價6,800萬元，持貨6年，帳面獲利600萬元，期内升值近10%。據了解，蔡志忠於2015年1月以6,200萬元向雅居樂執行董事陳卓南購入上述舖位，而陳於2012年以8,580萬元購入，當時帳面蝕讓2,380萬元。現時舖位租客為連鎖餐廳，每月租金約18萬元，以此成交價計算，新買家可收取租金回報3.176厘。

蔡氏當年動用2.13億元，以公司股份轉讓形式買入3組物業，當年除了上述天樂里舖作價6,200萬元外，另外還有彌敦道777號地下舖位至一、二樓舖，作價為1.25億元，以及德輔道西215號舖，作價為2,600萬元，3組物業合共為2.13億元。

彌敦道777號地舖連一、二樓巨舖，面積合共約10,800方呎，租客為連鎖健身中心及連鎖火鍋店，合共每月租金為36萬元，現時亦在放售中，目前叫價為1.5億元。

六成半受訪者或於今年入市工商舖

疫情至今已經持續逾一年，美聯工商舖早前以電話訪問、電郵及網上問卷形式進行調查，當中約65%受訪者指出，今年或有意入市，而調查更有近七成受訪者認為，中港疫情發展/恢復通關，是影響他們入市決定的重要因素，意味著通關消息將會影響工商舖市場的走向。美聯預期，倘若稍後中港恢復通關，北水有望重臨撐市，工商舖市況也可望回穩。

美聯工商舖行政總裁黃漢成指出，該行於3月中至3月中下旬，分別以電話訪問、電郵及網上問卷形式進行調查，合共收到1,315個回應，剔除部分資料/回答不全，或重覆的回應後，有效回應錄得748個，當中230名受訪者透過電話調查所得，另有518人透過電郵或網上問卷所得，該批有效回應中，90.8%受訪者為個人投資者。

七成人指疫情發展影響入市意欲

他表示，調查結果顯示，合共約65.1%表示或會考慮/有意於今年入市，但整體意願仍未算特別強烈(明確表示不太可能入市有34.9%，另有36.5%人士表示或會考慮入市，只有不足三成指出很可能/肯定入市)。他又指，多達69.9%受訪者(或523人)認為，中港疫情發展/何時通關，是影響入市意欲/投資決定的重要因素，亦有338人認為本地政治環境會對投資決定有所影響。調查又顯示，普遍投資者仍然希望以低價購入心頭好(逾63%表示期望回報有3厘或以上)。

黃漢成認為，今次的調查反映中港何時正式恢復通關，將對工商舖投資市場有決定性影響，若稍後通關取得進展，預期北水可望回歸支撐工商舖，市場氣氛會轉好。

內地客垂青新盤　通關後一手工廈料受捧

美聯工商董事陳偉志表示，在新盤餘貨如駿業街46號、雲之端及恒雲國際中心(前稱VIGNATURE)等推動下，今年首季工廈投資氣氛不俗，二手工廈市場也轉趨活躍。截至3月24日，今年首季工廈註冊宗數錄811宗，較去年整個首季的339宗大增139.2%。首兩個月工廈租售價表現個別發展，售價及租金分別升1.2%及跌1.6%。

陳偉志續指，若稍後成功通關，整體市場氣氛轉好，相信也會為工廈市場帶來正面影響，以工商舖新盤市場為例，以往不乏內地客大手購入多層工廈商廈一手項目，並取得項目命名權，例如恒雲科技於2019年斥資逾4億元購入黃竹坑工廈VIGNATURE(現稱恒雲國際中心)3層單位。他預計，通關後北水將加快流到一手市場，帶動成交，今年全年工廈成交宗數可望升25%，租售價則升5%以內。

通關助「北水」回歸　中資買家佔比料增

美聯工商舖營運總監兼商業部董事翁鴻祥指出，在低基數及「撤辣」效應下，再加上長沙灣新盤成交登記註冊，首季商廈成交宗數按年大升。截至3月24日，今年首季商廈註冊宗數錄300宗，較去年整個首季大增188.5%，惟首兩個月商廈租售價表現個別發展，甲廈及乙廈售價分別升2.6%及0.7%，甲廈及乙廈租金則跌1.9%及1.6%。

翁鴻祥續指，首季商廈億元成交個案頻現，如長沙灣荔枝角道888號全層單位，以約3.4億元成交，平均呎價近1.4萬元。觀塘區也出現多宗商廈億元成交，如萬泰利廣場高層全層及絲寶國際大廈低層全層連車位，分別以約2.07及1.68億元成交。

翁鴻祥表示，2015至2018年期間商廈的中資買家佔比曾高達5至6成，但去年封關下中資資金佔比大跌至16.3%，市場大手商廈買賣總成交額也跌至327億，較2018年高峰的885.8億，大跌約63%。若中港恢復通關，屆時「北水」將會回歸寫字樓市場，買入商廈的中資買家佔比或上升，而中區商廈價格累積跌幅大，加上中資企業向來鍾情核心區商廈，預計中區(尤其金鐘)表現會較好，預計今年全年商廈成交宗數預計升30%，非核心區租售價跌5%，核心區租金持平，售價則升5%。

人民幣強勢　通關助旅遊及零售反彈

美聯旺舖董事盧展豪指出，在「撤辣」及低基數效應下，再加上部分舖位價格已累積一定跌幅，吸引投資者趁低吸納，舖位成交宗數按年大升。截至3月24日，今年首季商舖註冊宗數錄391宗，較去年整個首季大增132.7%，金額約64.27億元，升178.1%，首兩個月核心區街舖售價跌1.4%。

盧展豪指出，雖然人民幣於去年中開始轉強，但疫情下香港局部封關，訪港旅客人次大減，零售銷售下跌，核心區舖位租售價回落。鑑於現時人民幣表現仍然強勢，通關後相信有助訪港旅客人次及本港零售銷售反彈，預計全年整體訪港旅客達約900萬人次，較去年升約1.5倍，零售業總銷貨價值料約4,000億港元，較去年升約23%。

盧展豪續指，若成功通關，以旅客生意為主的核心區會最受惠，預計空置率將見頂回落，而銅鑼灣及尖沙咀表現預計將會較優，因為兩區的租客多為遊客相關行業。另外本港政府將派發電子消費券，相信可以提振消費，在以上利好因素帶動下，預計今年全年商舖成交可達1,700至1,800宗，按年升約60%-70%，核心區及民生區的租售價分別預計升10%至15%及8%至10%。

附圖：美聯問卷調查結果(共收到748個有效回應)

圖一：你的身份是？

圖二：你認為你/你公司今年購入工商舖物業的意欲如何？

圖三：哪些因素會影響你/你公司的入市意欲/決定？(最多可選2項)

圖四：如果入市，你/你公司首選希望購入什麼類型的工商舖物業？

圖五：你/你公司期望購入上述類型物業時，租金回報率大約為多少？

圖六：你預期該板塊物業今年售價表現如何？

其他圖表

圖七：近年內地資金於寫字樓市場佔比

資料來源：美聯工商舖資料研究部，數據只計算逾億元的寫字樓買賣，包括公司轉讓成交個案。