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鄧耀昇:論活化工廈2.0


鄧耀昇: Stan Group主席

執筆之時,施政報告已在輿論發酵至一發不可收拾,而最引人熱議的自是人工島方案。特首選擇在歷時半年的土地大辯論結果公布之前發表人工島方案的方向,可見其對實施的決心。另一邊廂新界鄉紳亦表示只要2000億已能徵收數千公頃新界地,又引發政府與新界原居民積怨。撇除陰謀論點,開闢土地是歷屆政府的重任,我認為任何可開拓土地的方案都不應抹殺,因為最終應該是多管齊下的方案,反而可令每個方案的開發成本減低。

關於重啟活化工廈政策,亦是焦點之一。有兩項措施值得研究,首先是活化後可增加非住用地積比率上限20%。活化工廈政策的原意,是因應香港工業活動轉變,而釋放閒置工業空間;工業大廈要活化為商業用途,需要符合不少建築以至消防條例,改建成本不菲。而且因應首次活化工廈政策啟動以來,工廈價格已倍升,甚至數倍,今次重啟政策對業主在價值上的誘因已減低,因此加入地積比率的上限無疑是要提升活化的誘因。

其次是活化完成後需有10%樓面面積作政府指定用途的規定。作為工廈業主,透過活化工廈政策下,而將工廈改建成商業用途,確實較補地價後拆卸重建的成本為低,業主確實是受惠一方,因此我亦贊同業主應付出部份的面積以供政府實現特定目的。然而在執行上期望政府會多加考慮實際環境,例如當活化項目改建後,鄰近工廈仍舊是工業用途如貨倉、物流甚至有重型機械運作,而政府指定用途又是藝術文化活動的話,相信對雙方都構成不便,亦未能達到政策原意,因此在這項規定上,期望政府多作研究甚至實地考察,以推出更完善的指引,供業界參考。

 談論多時的過渡性房屋終見天日,施政報告表明容許活化工廈改裝為過渡性房屋用途,更因此會放寬改建規例,作彈性處理。隨後亦有政府消息人士指政府有意放寬的條例,包括放寬單位採光要求、容許無窗過渡屋單位,甚至共用廚房等。期望政府可落實更多細節,令業界有更清晰指引。更重要的是商業上的計算,現時政府指出,過渡性房屋預計以5年為期,但未有指明5年之後的情況。首先改裝為過渡性房屋的建築成本,能否在以照顧基層家庭或公屋輪候冊的市民之前題下的過渡性房屋中收回,再者是過渡性房屋的營運開支,將成為業界的考慮因素。從現實上考量,如符合改裝條件又能應付市民居住5年的地方,理應適合長期居住,5年又是否合適的界線?5年後是否要將過渡性房屋還原為工廈,當中所牽涉的費用實在不菲。相信以上種種均是業界所關心的實際情況,亦是希望政府能公布更多細節或諮詢業界意見,令過渡性房屋的利民政策更為貼地。
 

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