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鄧耀昇:房屋政策


鄧耀昇 Stan Group主席

居屋定價將與市價脫鈎,由參與白表家庭申請者入息上限變成以非物業業主二人家庭入息中位數計算,變相將居屋折扣率由七五折降至五二折。相信大眾業政府的新政策均會歡迎,因為實際上居屋單位定價更低,在入息上限不變的情況下,居屋售價變得更親民。現今社會買樓重於一切,說得實際一點,大部份業主將住宅視作商品多於純粹滿足居住需求。只要入場費低,物業只有更大升值空間,受歡迎是可以理解。政府可更進一步,考慮直接以成本價出售居屋,並限制在特定年期 (不短於五年)內只能售回予政府,售價按每年通脹作計算,禁售期後仍只能在居二市場放售,下任業主同樣亦設轉售年期限制。如此既可徹底減低市民置業負擔,同時亦為業主設立足夠安全網,更能減低炒風,一舉數得;但當然,庫房收益將銳減同時負擔亦大升,對樓市亦是重藥。

樓價穩步上升,居住需求獲滿足,社會就更穩定,這是現屆政府的主題曲。政府全力滿足市民置業需求,我雖然並不全部認同,但今次值得鼓掌的是,未來居屋將加強轉售限制。將私樓市場與資助房屋市場有效分隔,是將居住與投資需求有效分隔的手段,即使樓價飆升,也不會影響基本居住需求。

房屋新策更試圖釋放發展商的供應。額外差餉或可稱為空置稅,就是向發展商徵收空置單位的差餉,總值約為樓價的5%,會增加發展商成本,迫使發展商盡快推出新盤。首先,如果政府只著力催谷已落成的供應,而忽略增加土地供應,此招只屬抱薪救火。其次,如上文所述只要有效分隔私樓與資助房屋市場,不需要劍指發展商亦能解決居住問題。

由於出生率下降,令學童銳減,現時全港有約二百間空置校舍。由於校舍一般位處交通方便的位置,而且基本設施已齊備,因此政府可考慮將空置校舍略作改裝成為過渡性房屋,估計可提供超過二萬個住宅單位。另一方面,因應社會發展,部份土地用途規劃已過時,適當的改變或能成為土地供應的生力軍。以工業用地為例,政府可透過研究中的新活化工廈政策,釋放現時全港千多幢工廈的空間,更改用途成為住宅或商業用地,既能短期內增大住宅供應,同時亦能增加商業用地,提升香港經濟的競爭力。
 

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