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地產
中國・海外・香港

車位升幅勝住宅 供不應求嚴重


車位在過去一至兩年間,升幅往往達40%以上。

辣招之下的香港,連細價樓亦動輒500萬元以上,為規避辣稅,投資者轉入工廈、車位等市場。當中,在供求不平衡,加上入場門檻低,車位價格近年可謂長升長有。而在一眾青年、師奶新晉投資者加入戰團下,價格更屢創新高。近一年、兩年升幅不少均高達四成,猶勝住宅。

根據中原研究指數,雖然近期車位註冊金額和數量按月有下跌趨勢,但中原地產研究部高級聯席董事黃良昇稱,總計今年首9個月,整體住宅車位已累錄7,057宗買賣登記,涉資111.91億元,超越去年全年的101.15億元,預期本月有機會升穿2015年的120.87億元高位。

金額創新高之餘,近日成交價更屢屢破頂,尤其新界地區走勢凌厲。土地註冊處最新資料顯示,大埔嵐山停車場B層一個車位,上月以180萬元成交,成交價創屋苑車位新高。原業主於2015年10月以105 萬元買入,持貨兩年易手,帳面大賺75萬元或71%。

此外,馬鞍山區的車位,更首度攀上300萬元水平。據資料,馬鞍山迎海一個車位,以300萬元賣出,創屋苑車位新高,並貴絕馬鞍山區。據資料顯示,原業主於2016年四月以約132.2萬元一手購入,短短1年半漲價167.8萬元,升幅達1.27倍。

媲美單位價格

至於九龍區方面,亦屢有讓人眼前一亮的成交,當中,紅磡黃埔花園11期車場B3層雙號車位,成交價186萬元,較原業主2014年時買入價128萬元,高出58萬元,升值45%。而美孚新邨4期車位,亦以131萬元沽出,較2014年買入價91萬元,高出44%。此外,九龍站天璽亦有車位上月以460萬元沽出,價格更創九龍新高,亦足足等於一個細單位價錢。

從多個案例可見,一個個車位在過去一至兩年間,升幅往往達40%以上,而據差估署數據顯示,住宅樓價在過去18個月(去年3月至今年9月)上升了26%,可見車位比起住宅有更大的升幅。

大埔嵐山停車場一個車位近日成交,原業主持貨兩年帳面大賺71%。

成交瘋狂,車位拆售亦重現市場,英皇集團主席楊受成胞弟、資深投資者楊超成,近日拆售土瓜灣宋皇臺道22居停車場車位,總共有30個,定價由162萬至165萬元起;另有兩個貨櫃車車位,每個售價由550萬元起。楊超成於今年3月以約3,300萬元購入該停車場。

此外,近期有不少大手買家湧現市場,在中環一個拍賣會上,有買家一口氣購入半島中心該6個車位合共涉資約1,005萬。此外,亦有青年、師奶炒家於車位市場中崛起,當中包括80後金融業人士在近年不斷買賣車位,期間曾試過在短短3、4個月間,買賣約30個,獲利近200萬元。

師奶兵團入市

亦有名不經傳的天水圍師奶湯太炒賣深井豪景花園車位,年初至今已先後買入超過80個車位,總投資額高達3,874萬元,暫沽48個車位套現約2,554萬元,10個月帳面賺388萬元,平均每個月賺38.8萬元。可見市場強勁之勢,連非資深投資者亦被吸引入市。

而且今次車位炒風,並非「乾炒」,而是由用家需求帶動,故租賃市場亦當旺。市傳黃大仙豪苑一樓及二樓停車場涉及逾140個車位,全部剛以約40萬元一籃子租出。資料顯示,該物業今年7月由資深投資者譚伯榮以1.76億元購入,連釐印及使費成本約1.93億元。租賃計算回報約2.5厘。

要數這股車位成交熱,辣招可謂其背後的最大推動力,自從多次的樓市調控措施出現後,部分投資者把資金轉移至不受限制車位市場,令車位亦變得有價有市。此外,辣招讓細價樓的價格不斷上升,現時市場上一個細單位動輒500萬元,相對而言,現時二手車位價最平由50萬元起,屬入場門檻最低的投資物業之一。如買家以短炒為投資目標,不考慮完成交易上會,投放金額更可以少於10萬元,故成為入市熱點。

其次,本地車位長期供不應求亦是重要的推動力,參考運輸署在2006年至2016 年的約10年間,車輛數目不斷增加,領牌車輛的總數由約55.3萬部增加至約 74.6萬部,增幅為35%,每年平均增長率達3%(而私家車為3.8%);同期,各類車輛泊車位的總數,從2006年約 67.8萬個,增加至 2016年約 74.3萬個,增幅為 9.5%。因此,期內總體的泊車位/車輛的比例,由 1.32下降到1.05。

現時車位按揭成數最高為四成,低於住宅按揭成數。

政策減車位量

業界認為車位供應放緩,一是過往建於地下的私人停車場,可獲寬免總樓面面積,但政府修訂建屋要求後,便取消了有關條文。新建屋苑挖地建停車場成本大升,令部分項目不再興建地下停車場,導致新增供應不足。另一個原因是過去幾年當局將部分政府停車場推出拍賣,包括尖沙嘴中間道和中環美利道停車場,這些改建項目雖然部分仍會設立車位,但相信數量及收費與舊日相去甚遠。

此外,銀行正積極拓展車位按揭戰線,如雖然現時車位按揭成數最高為四成,低於住宅按揭成數,但按息可低至P減2.85厘(P為5厘計算),實際供款息率為2.15厘,並設現金回贈,不論在息率及優惠方面,亦相當貼近住宅樓按,因此能推動投資者入市。

其實針對泊車位供不應求,運輸及房屋局局長陳帆在10月中亦曾提出過解決方案,當局指正構思在閒置用地增加泊車位,如研究將工廈上落貨區於夜間改為泊車位,以及預留短期租約土地中部分位置指定作商用車泊車位,及將晚間車流較少路段的慢線畫為通宵泊車區等,現正與各部門溝通研究可行性。不過,有立法會議員指建議只能增加臨時車位,只能暫時「止咳」,幫助有限。

慎選地理位置

由是之故,預期車位抄風在未來一段日子仍難以停下來。然而,有意加入投資人士,仍需留意市場走勢,而非盲目入市。當中如車位地理位置便相當重要。近月接連破頂的車位,不少均位於將軍澳區,以及新界西北二、三線屋苑車位。原因是將軍澳區內新盤不斷推出,車位卻供應有限,車位與住宅比率偏低,故受用家以至投資者追捧。另外,亦要留意投資車位的一些限制,包括車位跟住宅住一樣,在造按揭時有可能遇上估價不足的問題,建議買家亦要預留資金以應付首期之增加。而車位按揭的還款期最高僅15年,與住宅按揭的最高30年還款期大不同。另外,有部分屋苑車位只可由屋苑業主持有,亦只可出租予屋苑住戶,這或影響車位往後轉手機會。

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