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荃灣工廈 看升兩成


市場人士認為,今年荃灣工廈將可跑贏大市,最少升兩成。

本港物業市場百花齊放,除住宅外,工商舖市場亦全面復活,當中工廈市場交投更轉趨活躍,去年成交額按年更錄得1倍升幅。即使踏入2018年,此氣勢並沒有停下來,工廈成交接連出現,當中仍屬低水的荃灣區更受到追捧。有分析認為,在憧憬活化工廈有望重啟下,加上荃灣區的升值潛力較高,相信會吸引更多資金落戶,並料該區今年售價有望至少升兩成。

市場資金充裕,除了住宅物業水漲船高外,工商舖各板塊亦全面回勇,其中沉寂1年的工廈市場交投亦轉趨活躍。中原工商舖資料顯示,去年工廈買賣及租務均表現出色,全年共錄得約4,795宗買賣成交,總成交金額達550億元,按年分別增52%及1倍。同時,去年工廈平均成交價亦按季錄得增長,由首季的約4,475元,升至第4季的約5,217元,升約16%。

如億京過去一年四度出手購全幢工廈,最近以3.6億元將元朗屏山橋頭圍橋旺街13號麗達集團大廈全幢工廈收入囊中,去年又先後斥資逾37億元買入3幢全幢工廈,包括向永泰地產(00369)購入荃灣永南貨倉大廈,作價約21.6億元,以成交價計,呎價約4,350元,成歷來最大宗工廈成交;觀塘道英亞工廠大廈買入價約13.2億元,物業地盤面積約2.02萬方呎,最高可建逾40層高甲廈,據悉,億京將會把兩物業拆卸,重建成甲廈;荃灣文迪工業大廈成交價約2.58億元。

成交按月漲八成

即使踏入2018年,此氣勢亦沒有減弱,本月至今,工廈已錄得172宗註冊,由於涉及1宗逾13億元全幢工廈註冊,推升註冊金額至約23.78億元,較12月同期約12.74億元激增約86.7%,增幅領漲大市。

新地荃灣工廈新盤W212W212已沽出14層,套現約10億元。

美聯工商董事陳偉志認為,畢竟相比目前核心區甲廈呎價普遍逾3萬至4萬元,非核心區商廈呎價亦要約1.5萬元以上,工廈呎價仍然低水。最關鍵的是,市場憧憬活化工廈有望重啟,一旦政策落實,工廈可改裝成商廈,按目前商廈需求持續向上,物業價值定會提高。再者,對於中小型發展商而言,要在這市場中成功投得地皮,實在不易,故財團或投資者亦傾向購入工廈物業作投資,甚至作保值。

陳偉志預期,憧憬活化政策重啟,仍然是今年工廈市場的主題,相信將吸引投資者入市,至於整體工廈,他預計價格今年售價將升10%至15%。事實上,在眾多區工廈中,近期荃灣區工廈成為市場新寵兒,受到市場追捧。

另一方面,新地位於荃灣德士古道工廈新盤W212於上週開售首日已火速售出8層樓面,成交呎價由7,000至1.5萬元,成交價由400萬至2億元不等。據悉,物業最高成交價為頂層兩層樓面,即25及26樓連天台,以逾2億元售出,折合呎價達12,884元,創項目呎價新高紀錄,呎價亦創荃灣工廈新高。

陳偉志認為,荃灣區的工廈受到追捧,除了是因有不少業主願意放盤外,主要是區內的呎價較低水有關。觀乎目前荃灣區工廈的平均呎價約3,000至4,000元水平,較九龍區工廈如觀塘工廈呎價動輒6,000至7,000元,荃灣區明顯較低水,呎價低約三至四成。

區內馬角街工業用地以7.258億元成交,更刷新賣地表工業地皮的樓面呎價新高紀錄。

再加上,區內有多個新大型住宅項目相繼落成,包括海之戀、柏傲灣及全.城匯等,單是這3個項目,已涉及近4,400個單位,為區內帶來更多新增人口,而且交通配套又十分成熟,發展配套絕對不輸蝕於觀塘區,故漸吸引大型機構搬遷,區內商業氣氛轉好,令大財團開始注視該區工廈,因此吸引資金落戶荃灣區。

入場價低成優勢

據統計,去年荃灣區的工廈成交錄得848宗,較2016年上升約六成,其中574宗買賣的成交價是低於500萬元,佔整體成交約68%。入場門檻低的好處是易於短線獲利,如匯力工業中心中層24室,去年8月份以290萬元成交,業主持貨4個月後,於同年12月份以328萬元沽出,期內已升值13%。

美聯陳偉志預測,在馬角街工業用地皮以高成交,以及W212呎價創1.5萬元新高下,有機會刺激同區工廈呎價向上,同時亦會增加業主出售物業的意欲。他估計,今年荃灣區的工廈售價有機會跑贏大市的最多15%,至少錄兩成升幅。

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