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舖市「新正頭」連釀兩「血案」!! 小業主接優品360林子峰貨全損手 新年流流慘輸「半球」至「一球」掟劏舖!!


儘管年初六錄得街市菜檔天價成交,呎造甚至貴過尖沙咀旺舖,惟核心區零售飲食仍然低迷,尤其二三線細商場更是水盡鵝飛,連帶此類商舖亦慘不忍睹!油麻地商場「現時點」接連有小業主無懼新年流流「見血」,寧願蝕讓「半球至一球」,亦要趕於「新正頭」急急沽出手上劏舖輸少當贏!連同今次的牛年「雙血案」,「現時點」今年已錄得4宗劏舖成交,不僅全部「損手」收場,更全是當年從優品360林子峰手上接貨的小業主!

初六初八「現時點」連錄劏舖蝕讓

今日年初八 (2月19日),市場剛錄得油麻地彌敦道530至538號「現時點」商場2樓252號劏舖買賣成交,舖位建築面積約150方呎,實用面積約80方呎,今日以218萬元沽出,建築面積呎價約14,533元,實用面積呎價約27,250元。原業主於2015年7月以310萬元買入上址,持貨5年半帳面蝕讓92萬元,物業貶值近三成。

其實,早在日前年初六 (2月17日),正當「新界仔菜檔」以2,420萬元轉租為買,購入天水圍天瑞路88號俊宏軒俊宏廣場地下L21號街市舖,實呎價更高達7.1萬元,貴過尖沙咀旺舖時;油麻地「現時點」商場於同日已再錄劏舖蝕讓!該成交為現時點2樓248號舖,建築面積147方呎,實用面積81方呎,以268.8萬元易手,建築面積呎價約18,286元,實用面積呎價約33,185元。原業主於2014年11月以320萬元商場一手劏出時買入上址,持貨6年多帳面蝕51.2萬元,物業跌價16%,輸少當贏!

油麻地「現時點」商場平面圖。

年初八最新成交的252號舖位置。

「現時點」今年累錄4成交全損手

油麻地「現時點」商場由年初至今已累錄4宗成交,惟全部蝕讓!另外兩宗較早成交分別為2樓279號舖,原業主於2015年7月以300萬元買入,以200萬元沽出,帳蝕100萬元或33.3%;另一宗為1樓147號舖,原業主於2016年3月以345萬元購入,以262萬元賣出,帳蝕83萬元或24.1%。

以上4宗蝕讓業主均是從優品360林子峰手上分拆後買入。林子峰於2014年以2.55億元購入油麻地現時點商場1及2樓共122個舖位,共2.5萬平方呎;同年,林子峰分拆舖位出售,入場費50萬元起,最終套現約4億元。該批林子峰買入的舖位為97年拆售時未曾售出的舖位,2014年拆售時已全數出租。

油麻地彌敦道530至538號「現時點」商場。

林子峰狂推「優惠」誘買家

當年林子峰拆售舖位時,以大量「優惠」吸引買家接貨,「優惠」包括:

1)包租金保證2年5厘回報;

2)送全數厘印費,高達樓價4.5%以上;

3)送律師費;

4)送2年管理費及差餉;

5)買家免佣。

結果,接貨的小業主全部輸錢。雖然現時區內人流已較疫情初期回復很多,但「現時點」小業主到今日仍要蝕讓,因為當初劏售時太貴!小業主接了林子峰貨後,想必每日都問自己「現時點」了。

專家教路:劏場舖分3大類

盛滙商鋪基金管理創辦人及行政總裁李根興教路,劏場舖大致分3類型:

(1) 第一手劏出,未有租客,只睇圖則。例如尖沙咀首都廣場、屯門壹號總站、荃灣荃立坊、荃灣地皇廣場、元朗又一新城、英皇大道廣場、大埔大日子、北角城市金庫、及佐敦廣場(經典,死足29年)等等,此類劏場通常連「X年X%保證回報」。第一手劏售接貨有極大風險,近年除了石門京瑞廣場的OK Mall 較好,有二手賺錢個案,其他好大機會蝕近七八九成!勸大家避之則吉,不要買!

(2) 商場已成型,已經有租客及人流,大業主分拆出售細舖。例如油麻地現時點、先達廣場、葵涌廣場、天水圍新北江商場等等。此類劏舖通常「蝕少啲」(蝕二至四成),但「買啱位」都有機會賺錢。

(3) 當「劏場」已淪為「死場」, 當每間舖由幾百萬元,跌至幾十萬元時, 跌足八九成。如果閣下「有錢冇碇使」,可以買幾間分散風險,搏一搏;好彩的話,分分鐘以倍數賺錢。例如荃灣地皇廣場2樓238號舖,2012年12月第一手接劏舖業主以400.4萬元買入,2017年7月以30萬元沽出(5年蝕92.5%),接手的業主於2019年4月再以90萬元沽出。21個月賺2倍!相信是近期香港升值紀錄。

盛滙商鋪基金管理創辦人及行政總裁李根興。

工廈劏房同樣「血流成河」

不過,李根興總結,時間是街舖的朋友,因為人不會因為條街「舊」而不再行,「舊街」反而有重建潛力;但時間則是商場舖的敵人,因為越舊的商場,欠缺中央管理,越無人入。香港歷史上,從來沒有成功收購重建劏場的例子。劏場細業主投資者大部份損手離場,李根興指自己從來不會投資劏場,即不買不沽不沾手。

除了商場劏舖,另外亦有代理透露,近年興起的工廈劏工作室(變相工廈劏房)第一手買家都「輸得好慘」(未計違規及人命風險),絕大多數蝕讓幾成。好多小業主「想走都走唔到」,真正的變成「不動產」— 無人問津。

李根興強調:「其實有啲錢,明知下手幾近蝕硬,真係唔應該賺。我身邊未見過一個朋友買劏舖或劏工廈房賺大錢,反而後悔多,因此我從來唔做。」 李根興更笑言,如果他朝有日他本人做「劏場」,要大家記得「罵叉」他呢!

放心,李生,小編一定會!

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