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美聯虧轉盈全年賺1.32億 盈利創3年新高 一二手市佔創10年新高 主席黃建業:樓市早春應驗移民盤 新香港人熱錢推高樓價8%


雖然本港失業率高企兼百業蕭條,不過樓市反而持續暢旺,連帶地產代理都疫市轉虧為盈!美聯集團今日(3月30日)公佈2020年全年業績,集團去年收益共錄約49.82億港元,權益持有人應佔綜合淨溢利約1.32億港元,而2019年同期則錄得虧損約6,900萬港元。集團業績扭虧為盈,盈利創出3年新高,主要是由於以「美聯物業」品牌經營之業務, 2020年年度之經營溢利(不計算香港政府於「保就業」計劃下之補貼),較2019年上升,而集團一二手市佔率更創10年新高。美聯集團主席黃建業表示,新香港人及熱錢湧入市,加上降價求售的移民盤急增,均令「樓市早春」爆發,預料通關前全年樓價可升8%,超級豪宅勢跑贏大市。

「美聯物業」品牌溢利按年增

集團業績扭虧為盈,盈利創出3年新高,主要是由於以「美聯物業」品牌經營之業務, 2020年年度之經營溢利(不計算香港政府於「保就業」計劃下之補貼),較2019年上升。美聯物業之業績改善是基於其於香港之市場佔有率增加,尤其是二手住宅市場,加上優化資源分配,令營運效率得以提升,以及獲得香港政府於「保就業」計劃下之補貼。

美聯集團主席黃建業表示,今年「樓市早春」,首季住宅物業交投持續暢旺,而且旺勢有延續跡象,預計首季一手銷售量及二手註冊量皆按年顯著上升,惟樓價始終受到經濟環境及「移民盤」增加等因素影響,未有隨交投同步飆升,2021年迄今僅升1.82%。惟近月股市波動,「套股換樓」個案增加,受惠熱錢流入以及「新香港人」開始入市,樓價已重拾上升軌跡,預計交投續旺。黃建業強調本地樓市短期仍然受限於疫情及經濟因素,如年內未能通關,料全年樓價錄單位數升幅,升約8%,假若年內成功通關,升幅方可達10%或以上。

美聯集團副主席黃靜怡表示,集團疫市下在香港住宅市場仍錄得盈利,美聯物業的一二手市佔率更創出10年新高。逆市締佳績的主要原因,是集團洞悉先機,審時度勢,及時投放資源,銳意提拔本地住宅市場的管理人才,美聯物業及香港置業的前線管理層皆作出重要的人事佈陣,並且逆市不斷吸納其他行業人才加盟,成功提升市場份額及營運效益。此外,集團的減租成效明顯,整體租金支出減8.5%,去年本地新續約分行平均減租約3成。惟部份業主減幅輕微,故積極考慮調遷或關閉不獲減租的分行。集團亦持續投資,疫情期間不斷提升天網功能及豐富樓市資訊內容,網上廣告及市場推廣開支因應市況轉旺增加約2成,並善用網上平台推廣,進行精準行銷,更透過不斷教育,提升前線同事對科技的應用和認識,助他們運用多渠道經營生意。業績表現證實資源投放策略見成效。

黃建業:「樓市早春」應驗 「移民盤」增 經濟未復舊觀減慢樓價升幅

黃建業表示,自去年疫情放緩後,住宅物業成交已反彈,早前率先預告首季「樓市早春」,雖然一度未為市場接受,但事實是交投旺勢一直延續,已由「早春」進化為「大陽春」。首季新盤銷售表現突出,據美聯物業房地產數據及研究中心綜合<<一手住宅物業銷售資訊網>>資料推算,估計今年首季新盤銷售量可達3,900伙,按年升逾6成。二手交投亦回升,據美聯物業房地產數據及研究中心綜合土地註冊處資料,估計首季二手註冊量將達14,700宗,按年升逾7成(見表一)。

表一:首季新盤銷售量與二手住宅註冊量按年比較

  21年首季(估計) 20年首季 按年變化
新盤銷售量 3,900 2,407 +62%
二手住宅註冊量 14,700 8,537 +72%

新盤銷售量資料綜合<<一手住宅物業銷售資訊網>>製作,若未來上述售出單位出現撻訂,會扣除有關成交,故此數據將來可能會作出修訂,最終新盤銷售量將以發展商公布或<<一手住宅物業銷售資訊網>>公布資料為準。
二手住宅註冊量綜合土地註冊處資料製作,鑑於簽署買賣合約至遞交到土地註冊處註冊登記需時,每月註冊個案一般主要反映前一個月市況
資料來源:美聯物業房地產數據及研究中心

首季樓市最特別的地方是,樓價罕有未因為交投暢旺而同步飆升。「美聯樓價指數」最新報166.45點,本年迄今僅累升近1.82%。黃建業認為,樓價未大升的主要原因是,資金雖然持續湧港,但是一度僅匯聚股市,本港樓市只是輕微受惠。此外,本港經濟暫難復舊觀,失業率持續高企,亦令業主難以於旺市中加價;再加上二手放盤亦隨需求一同增加,估計當中「移民盤」佔一定數量。隨著多個國家更新針對港人的移民政策,雖然離港人數未必如預期般龐大,但是部份移民家庭或售出本地物業套現,降價求售的「移民盤」數目上升。部份需求由增加的「移民盤」供應填補,減慢首季樓價上升速度。

資金充裕 樓價已重拾升軌料交投續旺

黃建業強調,移民因素對樓價影響料短暫,因為香港向來是「移民城市」,「有人辭官歸故里,有人漏夜趕科場」,每當有部份人離開,就會有新人口補上,更有坐滿「移民監」者回流置業,從「移民盤」快速被市場吸納,可見置業剛需強勁。近期市場信心已經回升,根據美聯物業網上搵樓的網盤價格變化製作而成的「美聯信心指數」最新報67.8點,與去年年底相比累升達23.7%。業主信心回升,反映二手筍盤及減價盤數量漸減,「移民盤」逐步被市場消化後,買家或須「追價」入市,從而推高樓價。

黃建業認為,香港國際金融中心的地位屹立不倒,去年共吸引154 家公司來港上市,合共集得近港幣4,000億元,當中不少為內地企業,可見香港在中美關係持續緊張之下,發揮「聚寶盤」作用,繼續成為國際級金融中心。香港吸納資金能力強勁,本港存款處於高位,並未出現所謂走資的情況。及至近月,股市進入調整期,獲利者「套股換樓」,熱錢加快湧向物業市場,樓價已重拾上升軌跡,一二手交投皆暢旺。

新香港人撐港樓 內地買家比例低位回升

另一重要利好樓市因素為,更多資金已於「通關」前偷步入市,特別是「新香港人」更帶來龐大購買力。綜合土地註冊處數據,一手私宅個人買家登記中,按已知買家姓名作分析,以宗數計算,當中內地買家(以買家姓名拼音辨別)佔個人買家於香港一手私宅註冊量比率,由2020年第二季的低位約8.7%,連升3季,升至2021年首2個月約10.5%(見圖一)。與此同時,首2個月內地買家購買香港一手私宅錄得的宗數,亦按年升約3成(見表二)。

至於二手住宅個人買家登記的宗數中,內地買家佔個人買家於香港二手住宅註冊量比率,同樣連升3個季度,由20年第二季的低位約5.1%,升至今年首2個月約6.8%(見圖一)。宗數方面,首2個月內地買家購買香港二手住宅錄得的宗數,則按年升約45%(見表二)。無論一手私宅或二手住宅內地買家比率,均呈現上升趨勢,由於中港尚未通關,估計以上買家當中不少為早年移民香港,已持有本地永久性居民身份證的「新香港人」,出現「新香港人撐港樓」的情況。市場更持續出現「新香港人」買入大單位的個案。

圖一:內地買家佔個人買家於香港樓市一手私宅及二手住宅註冊量比率

備註:
1) 
以買家姓名的英文拼音鑒別是否內地買家;
2) 
計算內地買家比率時不計算公司個案,並僅按已知買家姓名個案計算比率;
3) 
二手住宅數字包括公屋、居屋及夾屋;及
4) 
鑒於簽署買賣合約至遞交到土地註冊處註冊登記需時,每月註冊個案一般主要反映前一個月市況。
*20
年第3季及第4季為初步數字,當獲得更多數據後會作出修訂
#21
年第1季只包括1月及2月數字,屬臨時數字
資料來源:土地註冊處及美聯物業房地產數據及研究中心

表二:2021年首兩個月內地買家購買一手私宅及二手住宅宗數的按年升幅

一手私宅 +29.3%
二手住宅 +45.1%
合計 +40.6%

備註:
1) 以買家姓名的英文拼音鑒別是否內地買家;
2) 計算內地買家比率時不計算公司個案,並僅按已知買家姓名個案計算比率;
3) 二手住宅數字包括公屋、居屋及夾屋;
4) 鑒於簽署買賣合約至遞交到土地註冊處註冊登記需時,每月註冊個案一般主要反映前一個月市況;及
5) 21年1月及2月為臨時數字,當獲得更多數據後會作出修訂。
資料來源:土地註冊處及美聯物業房地產數據及研究中心

若年內未通關料全年樓價升約8% 超級豪宅價將「跑贏大市」

展望後市,黃建業認為,樓市基本因素未變,利好利淡互相制衡。利好方面,「求過於供」的局面持續,聯儲局早前確認2023年前不加息,低息環境長期維持,市場憧憬美國推出更大規模的振興經濟措施,加上資金轉投磚頭,以及「新香港人撐港樓」帶來的購買力,樓價已開始進入上升軌跡。惟基於疫情發展未明,本港經濟元氣未復,失業率處於高位等利淡因素,如年內未能成功「通關」,樓價升幅將限於單位數之內,預計全年樓價升約8%;若成功通關,方可進一步刺激交投,樓價升幅可達10%或以上。至於工商舖市場方面,黃建業則認為價量皆有機會從「谷底回穩」。

相較於中小型住宅物業,黃建業更看好超級豪宅的走勢,因為這類物業受到經濟環境的影響相對較少,而且更受惠於股市暢旺,以及年輕新富豪的誕生,加上「新香港人」對住宅的喜好有別於土生土長的香港人,首要追求的是「豪」,即是豪宅,而且「愈豪愈受追捧」。適逢更多中資來港扎根,管理層及高級管理人員在港置業,皆以超級豪宅為首選,不少願意「一擲萬金」,付出高昂的「買家印花稅」以購買優質超級豪宅。今年首兩個月,內地買家佔個人買家於香港一手逾億元住宅註冊量比率達25%;二手更高達40% (見圖二),可見從首季起,已有新資金流入超級豪宅市場,刺激成交起動。預期超級豪宅將最受惠於「新香港人撐港樓」,料價格升幅將「跑贏大市」。黃建業更預言,市場或推出新類型豪宅,以迎合新興富豪階級的需要,例如面積逾萬呎的「超級大宅」亦有望在不久的將來出現。

圖二:今年首兩個月內地買家佔個人買家於香港樓市逾億元住宅註冊量比率

「新香港人」亦求「新」,新社區亦受青睞。2021年首兩個月,內地買家最喜愛新盤地區為啟德,以一手私樓註冊量計算,區內內地買家佔整體內地買家比率達約33%,其次為康城約20%,主要都是新基建接通的新區域,反映新香港人對新區及新盤的渴求。
備註:
1)
以買家姓名的英文拼音鑒別是否內地買家;
2)
計算內地買家比率時不計算公司個案,並僅按已知買家姓名個案計算比率;
3) 
二手住宅數字包括公屋、居屋及夾屋;
4) 
鑒於簽署買賣合約至遞交到土地註冊處註冊登記需時,每月註冊個案一般主要反映前一個月市況;及
5) 21
1月及2月為臨時數字,當獲得更多數據後會作出修訂。
資料來源:土地註冊處及美聯物業房地產數據及研究中心

:黃建業全年樓市預測

樓市板塊 預測
迷你戶/納米樓 仍是年青上車客的首選,惟供應已減少,料位置好的優質納米樓仍受歡迎
細單位 「移民盤」帶動交投,置業剛需持續,續有捧場客
逾港幣600萬元至1,000萬元單位 持續受惠「林鄭Plan」及「宅經濟」崛起,已經成入市主流,所佔二手住宅物業註冊比率或再上升
逾港幣千萬元單位 「套股換樓」成風,成交開始起動,獲換樓客及家庭客歡迎
超級豪宅、特色單位及獨立屋 極受「新香港人」歡迎,帶動成交,樓價料「跑贏大市」
商舖 受惠疫苗效應及政府派發消費券,成交料谷底反彈,租售價料回穩
商廈 好淡爭持,「在家工作」減少港企對辦公室的需求,但同時中資湧港或有利商廈租售價走出谷底
工廈 走勢平穩,「活化工廈」政策及數據中心的增加可帶動發展
全年樓價 料全年升約8%;如成功「通關」,升幅可達10%或以上
全年二手宗數 約5.2萬宗,按年升逾10%,創9年高位
全年一手銷售 約1.8萬伙,按年升約24%

不過,黃建業亦指出,雖然整體市況明顯改善,但是仍要小心「灰犀牛」出現,國務院副總理韓正早前指出,房屋問題不解決,損害全港市民利益。財政司司長陳茂波亦提出檢討差餉制度,包括考慮引入累進制,警示香港或出現樓價調控措施。黃建業強調,「樓是用來住不是用來炒」的方向絕對正確,惟本港現時已遠離「炒風」,以現時香港的經濟情況,樓價未至於爆升,樓市沒有「加辣」條件,反而應該減辣,以方便市民換樓,亦建議有序增加土地供應,以舒緩房屋「求過於供」的問題,除了長遠的填海,中短期的措施包括善用現有土地資源,以及加快農地轉換和補地價。政府應該儘快提出有效增加供應方案,以助香港市民置業安居。

黃靜怡:審時度勢投放資源 一二手市佔率創10年新高

黃靜怡表示,去年對香港以至全球都是艱鉅的一年,疫情衝擊各行各業,但是集團審時度勢,憑藉穩固根基,充份發揮「天地人網」優勢,以務實創新並重的方針,透過一系列的改革措施,成功應對市場挑戰及把握機遇,實現盈利目標,旗下美聯物業的一二手市佔率更創出10年新高。

主要措施包括:

天網 l   不斷提升天網功能及豐富樓市資訊內容

l   線上平台的使用量不斷創新高,預計3月份,達多項破歷史紀錄成績

i.    美聯物業網站及手機程式訪客人次料達330萬,預覽量料近2,000萬次,同創紀錄新高

ii.     線上客戶查詢量錄逾3.1萬次創新高

iii.    即時銀行估價服務的使用量近42萬次創新高

iv.    新增網上放盤量突破520個創有紀錄以來單月新高

v.     YouTube網台視頻瀏覽量達550萬次創新高

l   去年全行首推「自拍筍盤」,由前線代理化身「KOL帶睇樓」,帶起行業拍片風潮,全年推出逾1,800條樓盤影片,跨平台瀏覽量近2,000萬次,協助成交眾多千萬豪宅及半億大刁,最快1日極速開單,最高單一交易金額達港幣5,500萬元

l   全面優化樓盤管理系統「M One」,提供全新搜尋介面,可透過手機及平板電腦進行網盤維護管理,以及自訂樓盤計劃書,樓盤及業主資訊即時更新,助前線「隨時隨地做生意」

地網 l   於日出康城設立全行首家「全電子化」分行,首度引入「數碼樓盤管理系統」,連結「全息屏幕」,客戶的放盤資料會上載至大數據資料庫,最快1分鐘可將最新訊息顯示

l   為分行引入獨有的「電子區圖」,客戶可透過觸控畫面,掌握最新盤源,項目位處地點及圖則等一網打盡

人網 l   前線管理層作出重要的人事部署,成功帶領團隊於啟德及將軍澳兩個擁有大量一手私宅供應的地區創下銷售佳績

l   推出一系列策略性改革,增加跨區客戶轉介,令不同地區客户能聚焦大型重點住宅項目,提升市場佔有率

l   逆市擴充增兵,不斷吸納其他行業人才加盟,更是全行首推「雲招聘」,更是行內首家代理,拍攝以出身空中服務員、零售業、旅遊業及酒店業的傑出代理為主角的視頻,並舉辦免費考牌課程,助有需要的人士走出困境

l   舉行業界首個大型招聘會,提供逾千個職位空缺,反應熱烈,自舉行招聘會廣告刊登後首四日,求職相關查詢急升4倍,多位求職者已即時獲聘

l   加強培訓,提供逾640條培訓影片,逾15萬人次完成培訓同創新紀錄高

黃靜怡預期,今年挑戰仍然不絕。住宅物業成交雖然回升,但是距離高峰仍遠,與此同時,地產代理從業員數目卻突破4萬人的水平,以全年一手及二手成交量預測推算,2021年平均每月27個代理爭一張一手單;逾9個代理爭一張二手單,競爭持續激烈。為迎接未來的市場挑戰和機遇,集團持續投資發展「天地人網」,強化自身優勢,提升市佔,秉持「穩中求進」方針,繼續迎難而上,踏實經營,穩步發展。

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