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第三季賣地表 聚焦九龍區


觀塘市中心重建項目第2、3發展區,是近期較大規模的市區重建項目。

發展局公布第三季度的賣地計畫,同時公布上半年土地供應數據。由於本年度私人發展及重建項目大增,政府上半年所推出的土地供應,已達到本年度1.8萬伙的供應目標。然而,若撇除補地價項目,政府的土地供應卻是不斷遞減,足見政府覓地困境,相信未來要樓價大幅滑落仍有困難。

而從第三季的賣地表中,雖未有啟德地皮推出,但焦點繼續落在九龍區。當中季內推出的九龍塘一幅豪宅地最矚目。由於豪宅地皮供應稀少,加上內地富豪搶購本港豪宅,有關地價可望創出區內新高。此外,首度有私人住宅地推出的觀塘安達臣道一帶,受惠於觀塘重建發展,相信亦會引起發展商爭奪。

發展局公布今年第三財政季度(10至12月)賣地計畫,政府的賣地表將推出3幅住宅地,包括位於九龍塘龍翔道與獅子山隧道公路交界、上水新樂街,以及觀塘安達臣道一塊地皮,3幅地共可興建1,090伙。除住宅用地外,政府亦把荃灣馬角街一幅工業地納入賣地表,該用地佔地約2.12萬方呎,市場估值約5億至9.1億元,可作資訊科技和電訊、影音錄製室、設計和媒體製作等用途。

至於「一鐵一局」則有兩幅住宅地推出,包括港鐵(00066)香港仔黃竹坑站上蓋第二期用地,亦或於本季招標,預計可提供600至1,000伙;市區重建局近日推出旺角新填地街和山東街交界的重建地盤招收意向書,有望於10至12月招標,預計可提供187個住宅單位。

發展局局長黃偉綸指出,總計今年首兩季(4至9月)政府推售6幅住宅地,涉及3,140伙,連同「一鐵一局」各自一個住宅項目(共2,100伙),加上私人補地價及重建多達1.3萬伙,總計供應共約1.826萬伙,已達到本年度1.8萬伙的供應目標,並較去年同期約1.1萬伙,增加最多六成。

依靠補地價項目

不過,要留意今個財年期的大部分土地供應都是來自涉及私人發展及重建項目,若單計政府的賣地,卻是比過去大減。 而且黃偉綸更指未來兩季的房屋供應量,「數字無保證」,估計該數字會遠遠不及首兩季,而季度與季度之間的數字可以相差很大。 因此,市民若奢望香港會因土地供應增加而讓樓價回落,相信是遙不可及的夢。而從地區來看,雖然連續兩季未有啟德地皮推出,但今季焦點繼續落在九龍區。當中九龍塘龍翔道地皮最矚目,很大機會成為下季地王。地皮位於龍翔道與獅子山隧道公路交界,地盤面積約12.12萬方呎,可建樓面面積約43.64萬方呎。市場預計,該地皮每方呎樓面地價介乎1.8至2.5萬元,以此計算,該幅地皮估值介乎約78.55億至109.1億元。

而九龍區豪宅,因為受高鐵效應影響,吸引長線投資者紛紛入市,促使豪宅升幅跑贏大市,如區內擎天半島及君臨天下,今年已累積升幅均約四成,雙雙成為全港豪宅「爆升王」。至於九龍塘區,位屬於傳統豪宅區,加上名校臨立,則更為搶手。本週九龍塘One LaSalle高層,一個實用面積約2,203方呎的單位,4房4套連工人套房間隔,廳大房大,且景觀開揚,獲用家斥7,095萬元承接,實用呎價約3.2萬元。

安達臣地皮吃香

至於觀塘安達臣道對出住宅地皮,亦是另一焦點。該地皮為安達臣前石礦場的首幅推出地皮,地盤面積約5.76萬方呎,可建樓面面積約25.9萬方呎。雖然去年11月會德豐地產以逾63億元中標的觀塘茜發道對出住宅地,每呎樓面地價僅7,729元。但由於過去一年樓市暢旺,地價更不斷颷升,因此,市場對安達臣地皮的估值亦較為進取,達20億至22億元,每呎樓面地價8,000元至8,500元。事實上,除了宏觀市況良好,相信安達臣地皮還會受惠於觀塘區重建而有不錯的成績。

正在發展的觀塘市中心重建項目第2、3發展區,相信是近期較大規模的市區重建項目,涉及約2,000伙,項目由信置、華置(00127)及市建局合作發展。地盤目前仍在進行地基工程,預料將申請預售,最快可於年底推出。資料顯示,項目由4座大廈組成,是繼麗港城(8,072伙)上世紀90年代初推售後,觀塘過去27年來最大新盤,亦是繼恒基地產(00012)2006年推出土瓜灣翔龍灣(1,783伙)後,東九龍11年來最大型私宅。以現時市場對新盤渴求情況,一旦推出,相信銷售成績必定不裕,並有望進一步炒起區內樓價。

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