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空置低回報高 中區商廈續看好


目前中區商廈的空置率低至1.7%,在需求有增無減下,呎價上升的同時,租金亦不斷上漲。

自中環美利道停車場地皮登上「地王」寶座後,商廈的成交持續暢旺,更屢創新高,特別是核心區寫字樓,不論是造價,還是呎租,都不斷破頂。據差估署資料,截至去年12月,甲級寫字樓租金指數全年上升約5.4%至253.5點。

這也難怪,中區甲廈的供應本就捉襟見肘,空置率持續偏低,加上中資機構為落戶中區,不惜付出高溢價,從而推動商廈呎價及租金不斷向上。事實上,相對「地王」的樓面呎價,目前核心區的甲廈均價仍屬低水,加上中央推動大灣區規畫,中資對甲廈的需求只會有增無減,分析料呎價將會不斷破頂。

據差估署統計數字,寫字樓市場的走勢凌厲,去年整體寫字樓價格升勢強勁,全年累升逾15%,升幅跑贏工廈,甚至是住宅。即使寫字樓在租金升勢較為落後,但走勢仍較分層工廠大廈為佳,截至去年12月,甲級寫字樓租金指數全年上升約5.4%至253.5點,相比期內分層工廠大廈租金升5.3%,升幅略優勝。

及至2月,整體寫字樓的樓價指數繼續向上,按月升0.1%至517.2點,連升7個月,創歷史新高。當中最具指標性的甲級寫字樓樓價指數,2月亦按月升0.5%至549.4點,連升3個月,累升1.3%,同樣創歷史新高。

成交集中金鐘

據中原每月10大商廈統計,3月份本港指標甲廈共錄11宗成交,買賣均集中在金鐘力寶中心及遠東金融中心。如金鐘力寶中心2座2610至11室,面積約3,341方呎,以約1.3億元成交,呎價約3.9萬元,為該廈新指標。據悉,單位由呂麗君持有,她於2016年以約7,550萬元購入單位,持貨2年轉手獲利約5,450萬元。

至於同區另一幢商廈遠東金融中心,亦有投資者拆售推高成交。資深投資者蔡伯能拆售購入近1年的金鐘遠東金融中心3樓全層,其中面積973方呎的全海景單位,近日以約4,670.4萬元售出,呎價高見4.8萬元。

恒地以每方呎樓面地價5萬元投得中環美利道停車場地皮後,商廈交投立即非常暢旺。圖為集團主席李兆基。

中原工商舖黃瑋琮認為,由於整體投資氣氛理想,商廈業主持貨力強,而商廈空置率低,回報穩定,業主惜售,故市場上放售的甲廈單位少,叫價硬淨。他又指,如日前中環皇后大道中9號頂層單位,要以每呎逾6萬元易手,盡破甲廈呎價紀錄,反映若要購入優質甲廈單位,便需付出溢價,故即使現時甲廈成交量低,造價卻是屢破頂。

事實上,自去年中恒基地產(00012)以每方呎樓面地價5萬元投得中環美利道停車場地皮後,商廈交投立即非常暢旺,美聯工商舖營運總監兼商業部董事翁鴻祥指出,美利道地王成為支持中區寫字樓價格急升的主因,目前即使是中環、金鐘一帶,仍有不少甲廈成交呎價仍較美利道的「麵粉價」低水,故吸引買家及投資者入市。

中資承托力強

其實除了受到「地王」的帶動外,本身中區的甲級商廈供應已捉襟見肘,可供買賣的甲廈更是少之又少,以致在呎價上升的同時,租金亦不斷向上。再者,因愈來愈多中資企業為配合國策走出去,均選擇來港擴充業務,方便與世界接軌,而他們普遍資金充裕,為建立公司形象,必選中環開辦公室,成為近幾年租務主力,他們不惜以高租金搶單位,把租金推至歷史高位,故此中環在供應極少而需求增強下,租金向上是自然的結果。

據差估署數據,目前中區商廈的空置率低至1.7%,而據萊坊的數據,中環超級甲級商廈,如國金2期的呎租便要約191元,按年升幅達4.5%,而傳統中環商廈呎租,亦高見155.2元,按年升5.7%。上月中環國金2期便錄得租務成交,70樓03至05室,面積約3,300方呎,以每平方呎約200元租出,貼近該廈歷史新高水平。

而隨著商廈空置單位買少見少,分散業權商廈的租金在近一年亦明顯上升,如最近中環美國銀行中心一單位,面積約1,303方呎,月租約13萬元,平均呎租約100元,成呎租新高;而上月金鐘遠東金融中心呎租亦已突破百元。租金上升,商廈回報率因而提高,自然會帶動商廈買賣。

South Island Place預計今年底落成,項目現正招租。

受惠灣區效應

中原地產亞太區主席兼行政總裁黃偉雄表示,中資企業為提升品牌及在國際市場建立足點,來港購買商廈近幾年已成新常態,受惠大灣區規畫,香港甲廈需求有望「更上一層樓」,進而改變香港商廈市場生態,甲級商廈將是跨國企業必爭之地,長遠而言,5萬元均價亦有機會成真。

雖說未來兩年為商廈供應的高峰期,據戴德梁行數據,今年有180萬方呎樓面落成,而明年亦有220萬方呎樓面新供應,合共達400萬方呎,以每年平均商廈吸納量為120萬方呎計,供應量高於需求,可是當中絕大部分為非核心區,包括港島東、東九龍及黃竹坑等,其中太古及中巴於黃竹坑的South Island Place,為該區罕有大樓面商廈,預計今年底落成,項目現正招租,意向呎租約30餘元。

至於中區,未來3年繼續出現零新供應。其實近年政府亦積極增加核心區的甲級商廈用地供應,如去年將原本屬政府停車場的美利道停車場用地改作商業用地,屬區內近年較大型的商業項目。未來幾年仍有4幅用地有望改畫並推出,當中最為成熟應為金鐘廊項目。

短線供應緊張

市值超過200億元的金鐘廊,過往一直批租予發展商作商場及行人走廊用途,租約預期於今年底完結。收回金鐘廊營運權後,政府計畫分兩部分發展,東面鄰近統一中心的地盤A,面積6.7萬方呎,會興建大型商廈,樓高達48層,並設兩層地庫和5層平台,合共提供100.4萬方呎商業樓面,當中佔38層的寫字樓部分,涉及86.2萬方呎樓面,而零售、餐飲樓面則佔13.6萬方呎。因目前金鐘廊正批予連卡佛所用,租約至明年1月,料有關用地最快今年第三季推出,明年開始重建計畫,並將於2023年落成。

另外,中環新海濱3號用地可建樓面有161萬方呎,計畫作辦公室及零售的中低密度綜合發展,地皮估值超過400億元,樓面呎價可達2.5萬元,估計1至2年後推出。故此,在新供應到來之前,中區甲級商廈供不應求的勢態只會愈來愈嚴重,呎價及呎租只會不斷破頂。

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