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白居二恆常化 居屋火上加油


旺角海富苑早前以實呎1.65萬元成交,奪得九龍居屋王寶座。

施政報告雖然把房策放在重中之重的地位,無奈政府覓地進程寸步難移,在「巧婦難為無米之炊」之下,政府除了首置盤較有新意外,只能把舊有的綠置居、白居二政策恆常化。由於白居二恆常化,讓更多人有機會購買到未補地價二手居屋,加上富戶政策,以及私樓價格持續高企,令市場一股龐大購買力正從私人市轉移至居屋,以致近期居屋接連破頂。現時市場尚未有樓價下跌的誘因,估計居屋價格仍長升長有。

施政報告未有「加辣」,樓市續旺,當中二手市場頻頻新高價成交,天價交易更由私樓吹入居屋。如旺角海富苑,上週以實呎1.65萬元成交,奪得九龍居屋王寶座。市場消息指,海富苑一伙實用面積211方呎開放式戶,以350萬元(已補地價)沽出,實呎1.659萬元,呎價計貴絕九龍居屋。原業主2014年以278萬元(已補地價)購入,持貨3年帳面獲利72萬元,升值26%。上述呎價位列全港已補價居屋呎價第2位,與現時全港呎價最貴居屋、鰂魚涌康山花園一伙兩房戶實呎1.668萬元相比,僅相差0.6%。

新界區已補地價的居屋同樣連連破頂,位於天麗苑高層11室,實用面積211方呎,上週六晚上以白表價265萬元售出,呎價約1.26萬元。原業主1997年以綠表價26.37萬元購入,未計補地價金額,帳面升值238.63萬元,逾9倍,成為天水圍居屋呎價樓王。

此外,據房委會資料,未補地價的居屋亦有連環破頂,其中黃竹坑南濤閣首次升穿六球、實呎達1.03萬元,無論樓價或呎價均破盡屋苑紀錄。代理透露,該單位是南濤閣3座高層D室,實用面積590方呎,採3房間隔,享海景。原業主綠表叫價600萬元,見未補地價的居屋不停創新高價,成功反價8萬元,獲公屋客以608萬元購入。

9月成額升一成六

總計今年9月,二手居屋買賣合約登記錄得372宗,總值16.81億元,較8月的321宗及14.52億元,分別上升15.9%及15.8%。中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出,數字是自2017年6月的414宗及18.78億元之後,創3個月新高。按金額分類,價值300萬元或以下的二手居屋買賣升幅最多,錄22宗,按月上升46.7%。至於價值400至500萬元的買賣錄156宗,按月上升20.0%。而較為大價的500萬元以上,則上升8%。

林鄭月娥首份《施政報告》把房策放在重中之重的地位。

近期居屋成交價、量齊升,主要由三大力量所推動。當中首要推動力是近日特首林鄭月娥首份《施政報告》中,提出白居二恆常化的建議。白居二計畫可讓抽到的人有資格買那些未補地價的居屋。房委會資助房屋小組主席黃遠輝指,過去兩期白居二合共有7,500個名額,成交個案逾4,000宗,協助不少家庭找到理想居所。他認為計畫一旦恆常化,每年名額可訂為5,000個。換言之,未來每年將增加5,000個搶購未補地價的居屋,勢必推高有關單位的價格。

「富戶政策」增需求

此外,「富戶政策」將於2017年10月的申報週期開始實施,約有1,000多戶需於2017年10月的申報週期進行申報。根據經修訂的「富戶政策」,若公屋住戶的家庭入息超過公屋入息限額5倍,或家庭總資產淨值超過公屋入息限額100倍,便須遷離其公屋單位。面對申報資產及入息規限增加,不少綠表客四出尋盤趕入市,令今年綠表公屋及居屋二手市況火上加油,並推高居屋價。

另外,由於私樓上車盤升不停,於是市場購買力從私人市場轉至入場費較低的居屋市場。尤其將軍澳日出康城晉海銷情熾熱,加上施政報告未有樓市「加辣」措施,帶挈二手急速升溫。樓價高企下,本港的私樓上車門檻已升至500萬元,今年首9個月,價值500元或以下的一手私人住宅買賣合約登記錄1,662宗,總值66.31億元。而預料今年全年價值500萬元或以下的一手買賣將比2011年的2,305宗為低,創下1996年有記錄以來的22年歷史新低。

二手方面亦然,今年首9個月價值500萬元或以下的二手私人住宅買賣合約登記錄13,165宗,總值481.18億元。預料今年全年價值500萬元或以下的二手買賣將創22年歷史新低。在新界區的3房售價動輒六、七百萬元,市區的3房更逾千萬元的情況下,部分用家於是轉向入場門檻相對較低的已補地價公屋及居屋搵樓。

今年《施政報告》中提出白居二恆常化。

居屋買賣限制多

居屋雖然是中等收入市民上車的最後樂土,但由於本身為公營房屋,所以在購置時有不少限制,故無論想買入未補地價的居屋自住,還是想投資已補地價的居屋,都要有需注意之處。首先是按揭方面,政府規定所有未補地價的最長按揭期30年、最高按揭成數為九成半。另外要留意未補地價的居屋由於售價與市價有一定距離,可能未符合銀行個別特惠利率的最低貸款額的要求,而未能批核市場上最優惠的按揭利率。不過隨著每年有5,000名白表用家可買未補地價的居屋,剛性需求增加下,相信銀行也會為爭取生意而批出更佳息率。至於已補地價居屋,可以在市場自由轉售,因此按揭條件與私人物業相同,即是可以最高做七成按揭,或經按揭證券公司承保而做最高九成按揭。

此外,另一個經常讓人猶豫是否購入居屋的是,補地價的問題,由於未補地價的居屋,不能在自由市場交易,亦不可以出租,因此補地價對投資者尤其重要。現時居屋的補地價機制是根據買入時得到幾多折扣,補地價時就補回當時市價乘以買入時得到的折扣,例如,買入時價格以市值七折計算,補地價就是市價乘30%。因此可以說補地價是政府一項贈送給小業主的「財技屈機」機會,趁樓價平的時候以低價補地價,然後靜待市場興旺時用高價在自由市場賣出物業,總好過到市旺想賣的時候才來考慮補地價。

改裝居屋質素差

此外,對居屋來說,地點以及屋苑附近的設施,比私樓更為重要,原因是居屋沒有會所,室內建材或設備只屬基本規格,要跑贏其他物業就要靠外力來填補。如居所附近若有公園、球場、公眾泳池,甚至戲院、圖書館等設施便能加分。假如有個港鐵站設在門前,價值更媲美鐵路上蓋物業呢。當中港島的愛蝶灣、九龍的龍蟠苑,新界的安寧花園正是坐擁相關優點,成為居屋王。

最後,還要留意居屋的本身素質,政府過去會在一些原定的公屋中,抽出一座兩座來賣的居屋,但它們不會因為改名叫居屋,因而提高用料質素,最多只是鐵窗變鋁窗,甚至連鋁窗都懶得換,直接賣給中籤人士算數。此類改裝居屋不但成交疏落,而且價格也跟不上大市升幅,例子有青衣的青盛苑呎價連天水圍的居屋也比它貴,還有沙田車公廟站附近的豐盛苑,自由市場呎價只及同區新樓的一半。

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