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無懼全球次高 港豪宅未升完


山頂超級豪宅Mount Nicholson去年售出分層王。

外資測量師行萊坊發表最新《財富報告》顯示,本港豪宅價格連續六年排行全球城市中第二高,僅次於摩納哥。即使面對加息壓力,最新住宅租金回報亦下跌,惟由於本港豪宅市場仍以中國買家為主要動力,而對中國買家來說,加息和租金回報均非考慮因素,故豪宅行情相信仍會繼續上漲。如嘉里建設(00683)部署第4季開售的筆架山龍翔道全新項目,業界估計個別洋房實呎有力挑戰10萬元,或問鼎九龍樓王。

樓市暢旺,發展商密鑼緊鼓推出新盤,以求資金加快回籠,嘉里日前透露正部署第4季開售的筆架山龍翔道全新項目,銳意打造九龍地標豪宅。項目地皮是嘉里於2015年斥資近23.4億元投得,每方呎樓面地價2.05萬元,為當時九龍地王。由於九龍倉(00004)在今年初以124.5億元投得龍翔道和獅隧公路交界的九龍新地王,「麵粉價」高見每呎2.85萬元,業界估計連建築成本等開支,每方呎總成本價將近4萬元。在麵粉價高企下,業界估計嘉里全新龍翔道豪宅,個別洋房實呎有力挑戰10 萬元,或問鼎九龍樓王。

市場看好豪宅呎價升力,只因本港豪宅市場過去一年愈升愈有。根據萊坊2018年《財富報告》,香港豪宅價格連續6年全球排名第2位,平均呎價約3.29萬元。報告指豪宅價格去年升約7.3%,升幅排名由2016年的第38位,大幅上升至去年的第17位。

而根據中原地產研究部資料,今年1月份價值2,000萬元以上的二手豪宅買賣合約登記錄得162宗,總值79.58億元,宗數創2017年5月165宗後的8個月新高,金額則創了2016年12月98.03億元後的13個月新高。

豪宅市場供應少、需求大,相信能抵銷加息影響。

而且豪宅呎價更接連破頂,繼去年11月,山頂超級豪宅Mount Nicholson第3期12樓兩個單位,為內地人士以11.6億元購入,實用呎價高逾13.2萬港元,成為亞洲分層樓王後;今年1月中資香江集團主席劉志強及其子劉根森,亦以11.4億元買入同屋苑三期11樓C、D室,實用呎價均逾12.8萬元。

在分層王帶動氣氛下,加上港島西半山近期有新盤推出,港島西半山近期頻頻出現封盤或加價,如位於列堤頓道的嘉和苑,有3房戶業主於新盤開賣後即加價200萬放賣。

內地富豪掃貨

有見市場好景,更大業主趁旺高價沽貨,當中由柏寧酒店陳氏家族持有九龍站凱旋門摩天閣高層全層3伙,反價至4.8億元招標放售,意向呎價10.5萬元,挑戰九龍區分層住宅呎價新高。此外,外號「錢多多」的內地富豪錢峰雷持有的山頂超級豪宅白加道28號洋房剛推出放售,叫價9.5億元,實用呎價13.8萬元,挑戰全港屋苑式洋房新高。

展望今年香港豪宅價格走勢,萊坊董事及大中華區研究及諮詢部主管紀言迅預期,本港豪宅料升約7至8%,升勢將為全球第2高,僅次巴黎預計約9%升幅。他指,內地富豪對本港豪宅感興趣,而且豪宅市場供應少、需求大,抵銷加息影響。

事實上,市場分析一致認為,內地資金繼續會是今年豪宅市場的重要支持。人民幣升值及內地經濟增長強勁,刺激北水瘋狂湧入炒起港樓,即使有30%辣稅把關,內地客亦辣得起一於少理。

嘉里建設正部署筆架山龍翔道項目,業界估計個別洋房實呎有力挑戰10萬元。

不止富豪,中資財團亦有很強的入市意欲,如近週就有消息指廣州房地產公司鼎龍集團,剛以10億元購入荃灣西青山公路洋房項目星悅海灣,項目共13幢洋房,總面積34,602平方呎,實用呎價2.89萬元。另外,九龍又一村紫藤路12號,亦以公司股權轉讓方式易手,作價約4億元,大屋實用面積9,036平方呎,成交呎價4.4萬元。而第一太平戴維斯住宅發展及投資部資深董事周德輝更指出,現時亦有來自中資非地產相關公司來港買豪宅的趨勢。分析相信在中港經濟融合下,加上本港豪宅質素有保證,相關的投資需求將陸續有來。

名人外商捧場

在市場氣氛熱烈下,亦吸引到本地名人甚至外籍富豪加入「戰場」,2017年下半年一二手住宅市場至少錄得30宗名人及藝人入市個案,涉資近19.59億元,近半屬樓價半億元或以上的豪宅成交。以資深電影製作人吳思遠及其女兒吳慧詩和女婿陳奕發出手最豪,在去11月豪擲3.9億元掃入中信股份(00267)旗下中信泰富地產發展的何文田KADOORIA 3伙。而股壇猛人丁鵬雲同月斥1.49億元購中半山老牌豪宅嘉慧園D座實用面積3,349方呎高層戶。

樓市大旺,甚至乎有外籍買家亦無視要徵收30%重稅來港買豪宅。當中今年二月,就有「80後」歐洲客以1,008萬元買入柏傲灣一房戶作投資之用,並同時斥2,157.3萬元買入屋苑一伙4房自住,兩伙共涉資3,165萬元,該名非本地買家須生吞30%辣稅涉款950萬元,夠買同區3房單位。市場人士認為,由於美元弱勢,歐元兌港元匯率持續上升,雖然樓價高,但變相來港八折買樓。

近日九龍站凱旋門摩天閣高層全層3伙放售,意向呎價10.5萬元。

至於最值得的投資地域方面,分析認為國內的富豪基於名牌效應,始終鍾情於位於港島的傳統豪宅區,對山頂、南區淺水灣、南區深水灣最有興趣。而且由於在內地習慣居住於數千呎,甚至逾萬呎的單位,故在港置業亦特別鍾情這類特大面積的單位,例如山頂新盤Mount Nicholson,分層單位每伙至少逾4,000呎,洋房均逾8,000平方呎,故推售以來反應甚佳。此外,廣深港高鐵香港段通車在即,故鄰近九龍站物業被看高一線,如近日天璽有2房單位連租約以2,050萬元售出;另有富豪買家以「一口價」4600萬元,購入君臨天下3房海景單位。

新界區較輸蝕

不過,近年豪宅市場亦非一面倒向好,時而出現蝕讓例子,如上水雙魚河天巒、大埔三門仔的比華利山別墅及大埔鹿茵山莊便是重災區。如鹿茵山莊最新錄得一宗97貨蝕讓,剛以1,820萬元成交,呎價12,491元。賣家姓陳,1997年11月向長實以1,986.2萬元買樓花形式入市,帳面已蝕166.2萬元;若計及釐印費及佣金等開支,21年前買樓連使費要蝕近240萬元。

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