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地產
中國・海外・香港

次季寫字樓租金跌1.4%租賃交投回升 惟待租率按季升至14.4%


寫字樓市場亮點:

  • 全港租金按季下跌1.4%,跌幅較首季按季跌幅負2.0% 溫和
  • 淨吸納量為負19.2 萬平方呎,較首季的負90 萬平方呎有所改善
  • 待租率為 14.4%,預計本年下半年保持穩定
零售市場亮點:

  • 年初至今零售銷售按年增長 8.5%
  • 空置率保持平穩
  • 整體租金將於本年下半年趨於穩定
  • 放寬出遊限制將令港人恢復外遊,可能導致零售需求暫降

戴德梁行今日(7月6日)發表香港寫字樓及商舖租賃市場第二季表現,寫字樓和零售租賃市場在2021年第二季均出現回穩跡象。雖然寫字樓租賃活動呈上升趨勢,但預計平均待租率於2021年仍將維持於大約14.4%。金融和保險行業的租賃活動最為活躍。

餐飲商舗租金自 2016 年第三季以來首次錄得整體溫和增長,主要受惠於疫情開始後港人以高級精緻餐飲體驗代替出國旅行,導致高級餐飲的需求上升。與此同時,隨著大眾的日常習慣和態度趨向追求健康生活,令消閒和健體品牌的需求亦不斷上升。

寫字樓市場租賃活動增加

整體租金在2021年第二季下跌幅度收窄,按季平均下跌1.4%。尖沙咀區和九龍東的寫字樓租金分別按季下跌 3.5% 和 2.3%,是跌幅最高的兩個分區。戴德梁行香港董事總經理蕭亮輝指:「由於大部分租戶仍嚴格控制成本,且寫字樓的待租面積持續偏高,加上經濟現正處於復甦初期,所以寫字樓租金仍然受壓。」

表1:香港寫字樓租金比較

資料來源:戴德梁行研究部

淨吸納量從第一季負900,000 平方呎的歷史高位顯著回落至第二季的負192,400 平方呎。棄租面積減少223,700平方呎,按季下跌31%,從 724,500平方呎減至 500,800 平方呎。在所減少的棄租面積中,131,100 平方呎(59%)由替代租戶承租,餘下 92,600 平方呎(41%)則交回業主重新放租。以總面積而言,第二季大部分新租賃成交面積由銀行和金融業(22%)和保險業(21%)租戶承接。跨國公司佔該季度新租賃面積的 65%,而國內和香港公司則分別佔餘下的 20% 和 15%(表 2)。

表2:新租賃成交

資料來源:戴德梁行研究部

同時,整體待租率維持在14.4% 的水平,第一季則為14.0%。蕭亮輝續指:「隨著寫字樓租戶於過去數月更願意作出與房地產相關的決定,我們留意到第二季的租賃活動和查詢逐步回升,但整體待租率仍然徘徊在 14% 左右。我們預期待租率於2021年下半年仍然保持相當穩定,但當新項目於明年逐漸落成時,整體的待租面積將會增加。」

2022年將有合共275萬平方呎的新寫字樓供應,當中包括太古坊二期、AIRSIDE、創紀之城第8期、觀塘道388號和荔枝角道888號。隨著新項目進入市場,我們預期更多大型租戶將趁著市況低迷預租那些新項目進行辦公室整合,以達至降低租金成本及改善工作環境的目的。

零售市場餐飲和健身商舗需求上升

受惠本地消費的支持,零售銷售錄得相當正面的表現,今年首五個月按年增長 8.9%。珠寶與鐘錶業和時裝與配飾業的銷售數字分別按年增長 34.2% 和 25.6%(表 3)。然而由於租戶和業主對整體經濟的長遠復甦仍抱謹慎態度,因此第二季的整體商舗租金仍然保持平穩。

表3:零售銷售比較

資料來源:政府統計處, 戴德梁行研究部

行業表現方面,餐飲業和運動健體業的表現較其他行業優秀。戴德梁行執行董事、香港商舖部主管林應威指:「受到疫情影響,追尋休閒和時尚活動的需求受到壓制。我們見到高級餐飲取而代之令需求急升,使餐飲業,特別是高端和特色的豪華餐飲商戶紛紛租用市內較優質的商舗地點。但這個需求目前只集中於部份強調嚐味和個人體驗的餐飲品牌,傳統和連鎖餐飲店不一定能在這波復甦週期中受惠。反而,我們預計當與內地的跨境往來限制在不久後放寬時,將導致整體零售需求出現短暫下跌,尤其是當港人恢復出境旅遊後,將對餐飲業帶來壓力。」

與此同時,健身品牌也在香港持續發展和不斷擴張。自疫情爆發以來,健身中心當中尤以主打24小時營業健身室的數目呈幾何式增長。預計這個健身熱潮將在 2021 年及隨後數年仍然持續(表 4)。

表4:香港的健身中心數目

資料來源:亞洲運動及體適能專業學院香港健身指南

此外,政府近期推出電子消費券計劃令每名合資格香港永久性居民及18歲或以上新來港人士可獲5,000港元電子消費券,總額達360億港元,此計劃預期可帶動0.7個百分點的經濟增長,除刺激本地消費市場外,該計劃亦將鼓勵小商戶及消費者採用電子支付渠道。林應威先生續稱:「隨著此計劃於7 月 4 日開始接受登記,我們相信將於2021年下半年為市場帶來積極的推動作用。加上與國內的跨境往來限制可望在短期內放寬,我們對香港的零售市場在不久將來逐步復甦抱審慎樂觀態度。」

註: 所有平方呎面積均為淨樓面面積; 待租率的計算包括已經空置以及將於未來12個月內空置的寫字樓樓面

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