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中國・海外・香港

樓市速報:9,000單位待推 加快二手市場調整


天后柏傲山近日一單位錄減價成交,呎價更創屋苑二手新低。

美國聯儲局公布加息,香港亦重上加息之路,發展商亦加快推盤,務求搶佔更多市場購買力。事實上,近期樓市充斥著負面消息,新盤雖繼續熱賣,但二手市場卻是斯人獨憔悴。觀乎單是第4季有機會推售的新盤單位高達逾9,000伙,有分析料將會進一步搶去乎已市場購買力,恐加快二手調整。

不單是銀行業界,財政司司長陳茂波亦在4日內兩度「出口術」,提醒港人要注意加息風險,他稱,隨著美國最近的兩次加息,香港銀行同業拆息(Hibor)息率已上升不少。正在供樓的市民,不少都已感受到加息帶來的額外負擔,早前本港多家銀行又相繼宣布上調新造樓宇按揭的利率,置業人士的供樓負擔將會加重。

財爺提醒風險

他重申,現時樓價已大幅超出市民的負擔能力,過去數星期樓市有冷卻跡象,樓價和成交量均下跌。而在供應方面,未來3至4年潛在一手住宅供應仍維持約9.3萬伙高水平,包括約1.9萬個可隨時出售單位,加上政府稍後推出一手樓空置稅措施,指未來樓市下行的風險不能忽視。

雖說美國加息風險對於樓市而言已不是新鮮事,很多業界人士亦曾表態,認為加息對樓市的影響不大,可是,無論大中小型發展商,均紛紛加入新盤搶客戰,單是上週初,便有4個新盤合共開售885伙,當中日出康城LP6更狂推707伙,為3年多以來單日發售最多單位的新盤。

不單如此,為求去貨,發展商都扭盡六壬吸引買家注意力,如屯門掃管笏上源以折實入場呎價低於1萬元,是近1年半以來首見,並提供低按息的一、二按,期望吸引市場聚焦;而已獲入伙紙的元朗PARK YOHO Napoli則推出十足十貸款期,藉此吸換樓客;同區的恒基地產(00012)尚悅.嶺更預告,首批部分單位折實價低於400萬元。

二手市場冰封,業主開始願意減價求售。

踏入第4季,新盤混戰不但沒有減慢,而且相信會愈演愈烈,粗略估計,今年餘下的日子,市場將會有10個新項目推出,涉及逾6,100伙,除了逾千伙的上源、PARK YOHO Napoli以及LP6外,尚悅.嶺不排除下週公布售價,有機會趕「十.一」黃金週發售。資料顯示,尚悅.嶺共有504個單位,當中有50餘個開放式單位,個別面積小於200方呎。

大批單位待推

此外,華懋旗下朗屏站朗城匯正部署下月推售,項目位於元朗朗屏站南,目前正待批預售。朗城提供720伙,戶型涵蓋1房至3房,當中逾半數為2房單位,預料2020年7月落成。而九龍建業的油塘鯉魚門徑1號項目海傲灣,亦是正待批預售,但已開始進行軟銷。項目涉及646伙,戶型由開放式至2房,其中以1房佔最多,佔整個項目約75%,預計落成日期為2019年9月底,樓花期少於1年。老牌家族持有的筲箕灣單幢樓One Eighty(57伙)亦計畫推售,新盤市場可謂百花齊放。

若然是據美聯物業的統計,第4季有機會推售的全新新盤單位總數更高達約9,029伙,其中以屯門及深井區最多,涉及2,752伙,其次是元朗區的1,976伙,觀塘及油塘區則以1,671伙排在第三。不論是那個統計,新盤單位的供應只會是有多無少。美聯物業住宅部行政總裁布少明預期,新盤推售步伐加快,並以貼近市價推盤,加上層出不窮的按揭優惠,吸引市場購買力,故看好第4季一手銷售量「愈戰愈勇」,預期將出現「一手旺、二手靜」情況。

事實上,過往市場氣氛旺盛時,新盤熱賣都可帶動購買力流向二手市場,可是,如今的現象是多項樓市指標均反映二手市場有所冷卻,如上週中原城市領先指數(CCL)按週跌0.75%,創近16週最大跌幅。另據利嘉閣的數據,二手罕見出現價量齊跌,當中50指標屋苑在8月僅錄得291宗成交,按月大跌31%,並創近30個月低;同月加權平均實用呎價亦錄得跌幅,報15,259元,為自2016年4月以來再度下跌;同時銀行估值向下亦有調整跡象。

一手市場百花齊放,二手市場卻是斯人獨憔悴。

業主心態轉弱

觀乎近期均錄得不少二手減價成交個案,如天后柏傲山5座低層D室,實用面積596方呎,市場放盤約一星期,原叫價1,900萬元,業主心態轉弱,日前突減至1,690萬元連租約易手,呎價28,356元創屋苑二手新低,低市價逾一成,是次呎價已回到去年底水平。

另外,本月至今藍籌屋苑太古城僅錄1宗買賣,開始有業主願意退一步,減價求售,該單位為翠榕閣高層E室,實用面積922方呎,3房間隔,今年5月放盤,叫價2,230萬元,之後已減至1,950萬元,仍未能沽出。直至8月,同座樓上高層E室減價260萬至1,840萬元沽出,業主終面對現實,將叫價再調低至1,860萬元求售,呎價20,174元,累減370萬元,較中銀及匯豐網上估值分別2,057萬及2,239萬元低最多379萬元。

就連老牌屋苑美孚新邨的3房最近再次錄得低過900萬元的成交,造價重返4個月前水平。美聯物業營業經理王俊康稱,屋苑4期百老匯街113號的中層高層C室,實用面積657方呎,業主最初叫價1,000萬,惟最終以898萬元易手,減價10.2%,呎價13,668元。

如此看來,在眾多發展商加入戰團,爭相搶奪市場有限的購買力下,難免進一步打擊二手交投。美聯物業首席分析師劉嘉輝指出,近月新盤推盤以「貼市價」推售,導致新盤溢價由第2季高位的逾20%大幅收窄至第3季最新錄得的約5.3%,創近7季最低水平,新盤開價貼近二手,從而令二手樓價升勢放緩。中原亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑估計,至年底樓價會跌3%至5%,而一手樓由8月份發展商開價已經調整。美聯布少明則表示,相信二手樓價短期見頂,第4季有機會回落2%至3%,預期全年樓價升約10%。

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