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樓市速報:高鐵效應  催旺西九物業


目前不少尖東區甲廈仍是每平方呎萬多港元,屬低水之選。

美國9月料再加息,香港跟隨機會極大;再加上中美貿易戰愈演愈烈,樓市已見回調跡象。近日發展商掀起新一輪新盤戰,開價普遍低於二手,令二手成交大減,更接連出現減價盤。據上週中原地產公布最新樓價指數,4大樓價指數齊齊下跌,當中中原城市領先指數CCL報187.56點,按週跌0.57%;中城市大型屋苑領先指數CCL Mass報190點,按週跌0.56%。

然而,在樓市疑似轉勢之際,尖沙咀、佐敦一帶的住宅、商廈卻因憧憬高鐵通車,頻頻錄得高價成交。分析認為,高鐵開通後,將帶動更多內地企業進駐尖沙咀、佐敦一帶開設分公司,故區內住宅、商廈的價格在未來將無畏無懼,繼續走強。

廣深港高鐵香港段於9月23日開通,直達內地44個城市,較之前公布多26個,預測通車初期日均客量約8萬人次。高鐵最高行車速度每小時200公里(香港段),預計來往香港至深圳福田最快14分鐘;來往香港至廣州南最快47分鐘。

通車之後,由於與中國龐大高鐵系統銜接,中國眾多城市與香港的交通變得更便利,尤其過去香港未有航班直達的城市,往來的商旅人數將會大為上升,有利彼此經濟和商業活動的發展。市場預期將有更多高鐵一帶及鄰近城市中的企業,有興趣在香港建立業務基地、開設辦事處、分支公司。這不僅為香港創造更多就業機會,亦會成為本港商廈及住宅樓市的一股新支持力。

雖然近期整體二手樓市交投淡靜,但鄰近高鐵西九龍站的九龍站上蓋豪宅就有愈升愈強的之勢。近日有消息指,本月中,君臨天下一伙海景單位以7,000萬元賣殼易手,呎價6.6萬元,雙雙創下屋苑標準戶新高。由於對上一次(上月)交易的最貴標準戶以6,000萬元售出,呎價56,550元,如今相隔不足一個月,同類貨已搶貴1,000萬元或17%。

與九龍站相隔一站的奧運站亦受到感染,本週消息指,維港灣9座高層A室,實用面積700方呎,3房連多用途套房,最新以1,928 萬元易手,實呎2.75萬元,呎價創屋苑新高,打破同座複式戶創下的呎價紀錄2.56 萬元,高約7.5%。

九龍站住宅吃香

現時港鐵九龍站上蓋共有5個豪宅,包括凱旋門、擎天半島、漾日居、君臨天下,以及天璽,樓齡介乎11至18年。由於地理位置優越,又受惠於高鐵效應,樓價價錢拾級而上。中原地產分區經理胡鴻洲指出,九龍站豪宅於過去1年間已升了約三成。

5盤中最受投資者追捧的為凱旋門和擎天半島。該兩項物業大細戶型兼備,景觀亦較多元化,前者為新鴻基地產(00016)旗下物業,有名牌效應,配合外形獨特,及採用玻璃幕牆飽覽海景,故千呎單位,實用呎價已升至超過4萬元以上;後者則價格較相宜,較多用家捧場。至於另一標誌盤君臨天下,其景觀開揚,可享中環煙花景,加上在內地甚有口碑,約一半客源為內地客,其千呎單位的呎價普遍逾4萬元。世紀21中華物業有限公司區域經理司徒永權估計,在高鐵通車後,該區樓價可望再上升10%。

代理指自4月份高鐵開始測試後,西九龍站一帶豪宅交投持續造好,當中不乏內地客問津。不過,由於現時大部分業主都等待通車後的市場才作打算,以致現時放盤意欲不高,寧願封盤不賣,所以要覓得心水盤亦不容易。

在盤源不多下,九龍站附近物業亦值得留意,如位於柯士甸站的THE AUSTIN,8月份暫錄2宗二手成交個案,平均實用面積呎價約3萬元。而THE AUSTIN旁,官涌體育館至廣東道一帶亦有不少二手盤,如海景閣等,呎價約萬多元,選擇多元化。

尖咀商廈快起動

除了住宅,高鐵亦舞起尖沙咀及佐敦一帶的商廈。當中尖沙咀將有多項大型商業發展,包括高鐵香港段總站上蓋、中間道公眾停車場重建、海員俱樂部等,共提供逾386萬方呎樓面。其中總站上蓋的大型商業大廈,估值逾1,000億元,佔地達316萬平方呎,有望增加區內的商業氣氛。

第一太平戴維斯九龍商業銷售部主管梁耀輝認為,高鐵通車後,可令內地人更加了解西九龍區,新來港企業不再局限於中環設立辦公室。由於預期需求大增,個別業主亦已決定增加寫字樓供應,如尖沙咀港威大廈的服務式住宅會把部分房間還原作寫字樓,提供逾30萬方呎樓面,意向呎租約60元。梁耀輝預計,隨着市場需求增加,由現時至年底,尖沙咀商廈買賣呎價料有雙位數字升幅;估計全年呎價將有逾一成以上升幅。至於租金方面,今年會維持平穩,明年起會錄得升幅。

不過,尖沙咀作為九龍傳統商業中心,大部分優質商廈由大業主持有,供應放盤量罕有,同樣難尋心水。故投資者不少放眼尖東區甲廈,該區目前不少商廈仍是每平方呎萬多港元,相對旺角甚至尖沙咀乙級商廈還要便宜,加上地理配套完善,是低水之選。 當中,資深投資者蔡志忠最新以2.3億元購入尖東新文華中心13樓全層,物業面積19,947方呎,呎價約1.15萬元。蔡氏表示,購入物業作長線投資用途,而有感尖沙咀寫字樓落後大市,難得有全層放盤,故趁低吸納作長線收租。目前每月租金約62萬,回報為3.2原。而物業原業主於2010年以1.08億元購入,持貨約8年,帳面獲利1.22億元,期內升值逾1倍。

 

佐敦低水值投資

另外,佐敦近期亦成為熱門投資地,區內亦有不少整幢商廈的買賣,如今年5月,佐敦彌敦道金峰大廈全幢以約20億元易手,物業於1960年落成,佔地面積約4,000多方呎,總樓面約60,798方呎,平均呎價3.29萬元,買家為資本策略(00497),計畫將全幢翻新,打造以美容為主題的大廈。原業主為區樹洪家族,物業於58年間升值逾554倍。

又今年四月,市場消息指佐敦四海大廈全幢,獲財團出價25億元洽購,呎價高見3.3萬元,直逼中環商廈呎價水平。有指該財團看好高鐵通車效應,故正部署洽購佐敦全幢物業。此外,恒基地產(00012)亦趁勢放售尖沙咀山林道38號全幢銀座式商廈,叫價達15億元。業界人士認為,佐敦物業價格比尖沙咀、旺角等地區低水,加上同樣擁有高鐵效應,利好區內物業身價,屬於今年值得投資的地段之一。

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