零售市道轉好，核心零售區的商舖租值亦終於止跌回穩。然而，自內地旅客消費模式改變，核心區商舖已難回復昔日光輝。佐敦一帶舊區商舖則因高鐵西九龍站開通而租值急升。有市場人士認為，近年來港的自由行客多屬即日來回，加上陸續有不少大型基建落成，故上水、元朗、屯門甚至荃灣一些新界民生區的商舖備受看好。
據政府統計處數據，1月份的零售業總銷貨價值的臨時估計為481億元，按年增長7.1%，遠超市場預期。本港零售業持續好轉，核心零售區商舖的租值亦止跌回穩，據差餉物業估價署公布2019至20年度應課差餉租值，近年一直高踞全港呎租最高的銅鑼灣景隆街2號地下A2號舖，在租值連續2個財政年度下跌後，新一個財政年度的租值終於錄得持平。
資料顯示，該舖在2016至17年度的租值一度達300萬元，但其後便急跌兩個年度，累積跌幅44.8%。現時月租13.8萬元，實用呎租4,600元，已較2015年最高峰呎租8,667元下跌46.9%。
近年內地旅客消費模式改變，銅鑼灣舖租已由高位大幅回落，資料顯示，銅鑼灣多個街舖包括羅素街、波斯富街等，下年度租值跌幅由4.7%至20%不等，跌幅明顯放緩，其中羅素街一間原為鞋店的地舖已由藥房承租，下年度租值約444萬元，按年下跌約5%。
旺區神話破滅
核心旺區商舖狂升的神話似乎已成絕響，然而，近年一直專攻內地客及水貨客市場的上水區商舖，其租值一直未受早年零售寒冬影響，租值連年上升。據差估署資料，區內新康街23號地舖，新一個財政年度的租值81.6萬元，較今個財政年度的74.4萬元，再升約9.7%，過去3年的累積升幅已達21.4%，近年租值走勢明顯跑贏傳統零售區。美聯旺舖營業董事陳起指出，內地旅客訪港模式改變，上水商舖租金升幅甚至超越傳統旅遊區。
基建帶動消費，從而帶動商舖租值已有不少例子，除了東涌外，與高鐵西九龍站一橋之隔的佐敦亦是如此。觀乎自高鐵西九龍站開通後，內地訪港旅客激增，而佐敦一帶的舊區地舖亦水漲船高，據差估署最新的重估差餉租值顯示，佐敦地舖租值急升，其中文匯街一間藥房下年度的租值約30萬元，按年上升30%；同一條街有食肆下年度的租值更達180萬元，按年急升60%。
事實上，近年屯門區都吸引不少內地客前往消費，該區的商舖租售價亦十分堅挺。美聯工商舖資料研究部的報告指出，隨著屯門赤鱲角連接路等大型基建即將落成，該區連接機場及港珠澳大橋的距離便會更接近，將可吸引更多內地客。
報告指出，當屯門赤鱲角連接路預計於明年落成後，由屯門南前往機場及港珠澳大橋只需約10分鐘車程，屆時屯門將成為香港往返珠海、澳門，以至大灣區各城市的橋頭堡，估計日後將有直通車由內地直達屯門，大量內地客將湧到該區，並帶來龐大的消費力。正如早前內地客逼爆東涌的經驗，認為「今日東涌，明日屯門」，預計屯門商舖前景可望看高一線。
東涌遊客轉移
觀乎自港珠澳大橋於去年10月通車後，內地旅客大幅上升，首個週日出入境人次已達7.8萬人次，第二個週末更超過9萬人次，當中有大批於客湧到東涌一帶購物及消費，旅客之多是市場始料不及。美聯工商舖認為，只要連接路落成，便可將部分由東涌的旅客轉移至屯門消費。
值得注意的是，未來最少仍有4至5項鄰近屯門的大型交通基建將會落成，如屯門西繞道、深中通道及前海—洪水橋跨境鐵路，連同現時的港珠澳大橋等大型基建在內，日後新界西，特別是屯門將會與深圳、廣州、中山、珠海及澳門連成一個1小時生活圈，屯門會成為大灣區其中一個重要樞紐。
除了有外力支持外，屯門區本身亦有龐大的消費力支持。據規畫署《人口分布推算2018至2026》報告指出，屯門新市鎮在2016年佔所有新市鎮人口最多，佔14.2%。在2016年至2026年期間，屯門新市鎮預計增加8.26萬人至57萬人，是僅次於北大嶼山新市鎮，以推算人口數目增長第二大的新市鎮，以16.9%的增長率跑贏所有新市鎮平均7.5%的增長率。
據統計處資料，2014至15年的每人每月平均開支為9,253元，較2009至10年度增加29.6%，當中新界住戶於外出用膳、食品及雜項等開支，合共佔每月開支約四成。假設未來通脹率平均每年約3%，而屯門居民會將每月約兩成開支用於消費，以規畫署的估算，在2026年屯門區人口將較2016年增加8.24萬人，意味該區每月會額外增加接近2億元的消費力。
人口增長迅速
與此同時，因近年政大力增加住宅供應，未來4年屯門將有大量新私人住宅落成，預計涉及約9,000伙住宅單位，其中單計掃管笏那一帶的供應已佔超過4,000伙，報告中指，因未來掃管笏一帶可供居民日常購物的設施，都不及屯門市中心一帶，故料該批住宅落成後，將會有一部分居民會前往市中心附近消費。
再加上，屯門鄰近深圳灣口岸，由屯門市中心乘巴士前往口岸不用半個小時車程。而目前屯門每日有4條巴士線往返深圳灣，另有2條小巴路線前往落馬洲，同時又有多條直通巴往返深圳灣口岸、深圳機場，以及廣州等內地城市，故近年屯門一直吸引不少內地自由行前往消費，特別是集中在屯門市中心及V city等附近一帶。
美聯工商舖行政總裁黃漢成認為，近年來港的自由行客多屬即日來回，一般不會花時間乘車出市區購物，而這批旅客的消費大多以化妝品、奶粉，以及其他日用品等為主，故屯門甚至荃灣的新界民生區最為受惠。在自由行支持下，加上原有的本土消費力，令舖位租金升勢急速。黃漢成預期，上述地區今年地舖租金表現更勝銅鑼灣、中環、尖沙咀及旺角4大核心區，估計有雙位數字增長。
飲食舖位值博
美聯旺舖董事盧展豪表示，中美貿易戰有緩和跡象，加上美國縮表及加息步伐或再減慢，都利好投資市場氣氛，對於有意購入屯門商舖的投資者，無疑是好消息。他認為，青山坊及井財街一帶的食肆商舖，是值得投資的對象，隨入場費較低外，因飲食業的生意穩定，且近年新落成的住宅中，開放式廚房的單位佔比愈來愈多，推動市民外出用餐，增加食肆生意。此外，近年內地客到屯門區消費不只限於市中心一帶，連井財街或青山坊的食肆，也是他們的好去處，亦利好該類商舖的前景。
美聯工商舖資料研究部研究主任陳浩璋預計，屯門赤鱲角連接路開通後，將有內地直通巴以屯門市中心為終點站，預計日後將有更多內地客前往該區，而屯門鄉事會路及仁政街一帶的地舖可望受惠，並帶動租售價平穩發展。