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中國・海外・香港

樓市速報:豪宅轉旺 114伙待推出


據中原地產研究部統計,2月份價值2,000萬元以上的豪宅(一手及二手)買賣合約登記錄得173宗。

根據萊坊《財富報告》,本港去年豪宅樓價雖然按年僅升1.8%,但若單計樓價,本地豪宅去年仍是全球第二貴。而今年在加息機會低,加上市況轉好,豪宅市場有望再旺。再加上中港富豪數字不斷上升,成為豪宅市場的支撐力。趁市況好轉,發展商亦紛紛推出手上項目,市區豪宅料有114伙短期登場,有望帶旺整體市場。

中美貿易戰緩和,碰上美國聯儲局上週開會後,暗示今年將不會加息,本港樓市走出冷靜期,一、二手樓的造價及成交量齊升。當中豪宅市場,自農曆新年後已逐漸回暖。據中原地產研究部統計顯示,2月份價值2,000萬元以上的豪宅(一手及二手)買賣合約登記錄得173宗,總值94.47億元,較1月的184宗及88.20億元,分別下跌6.0%及上升7.1%。該行認為數據反映整體豪宅市道維持平穩暢旺,連續兩個月接近200宗水平。

綜觀2月份,中半山的易手個案已錄得11宗買賣,超越了1月份的8宗。該區近期亦多了富豪買家問盤及睇樓,雖然部分準買家仍與業主叫價有一段距離,但買家還價態度積極,其中,山頂老牌豪宅七重天大廈,於本月錄得今年首宗買賣,以市價約9,700萬易手。至於大潭指標豪宅陽明山莊,則有買家在「無樓睇」下,連1個車位,以約2 ,930萬買入2房單位。

西半山豪宅交投亦告回復,近期睇樓客參觀樓價2,000萬以上的放盤明顯增加,更連錄得多個大戶成交。例如,單幢盤蔚然4房2套單位,放盤約3個月,終以6,100萬元交吉易手,毗鄰的瀚然上月亦有高層戶出價,終以4,800萬元沽出。至於老牌豪宅福苑也連錄買賣,現有只有約3個放盤。

呎價挑戰10萬

樓市氣氛轉好,發展商紛紛加快步伐推售單位,據知,市場上有3個市區焦點豪宅即將出售,共涉114伙,其中嘉里建設(00683)旗下九龍半山龍駒道緹山,早前已上載樓書及獲批滿意紙,即最快4月以現樓形式發售,項目提供19幢洋房、26伙分層戶,傾向招標發售,市場估計,緹山洋房的呎價有力挑戰10萬元或以上,或創九龍住宅呎價新高指標,推算項目總市值可達100億元。

資本策略與泛海等合作的渣甸山白建時道單幢項目皇第,以坐落在港島傳統豪宅地段為賣點。

而資本策略(00497)與泛海(00129)等合作的渣甸山白建時道單幢項目皇第,以坐落在港島傳統豪宅地段為賣點,項目只提供16伙,料短期上載樓書,並有機會以招標形式發售。此外,新鴻基地產(00016)司徒拔道18號第1 期,提供53 伙,現時待批預售樓花同意書,料以接近現樓形式推出,多個豪宅新盤推出,有助帶起本港豪宅市場氣氛。

對豪宅市場來說,近期的主要喜訊自然是美國聯儲局議息後,再次按兵不動,並暗示今年將暫停加息,令本港加息週期亦無疾而終,正式為市場消除了不明朗因素。與此同時,經濟及樓市好消息頻出,業主心態轉強,買家亦怕「愈遲買愈貴」,故追價再追價的情況屢見不鮮。

內部轉讓增加

再者,雖然「辣稅」撤下無期,但不少買家都利用內部轉讓或「借人頭」方式,自製「首置客」身分,避過15%住宅物業印花稅。Q房網將買賣雙方最少有一個姓名相同,列為內部轉讓個案計算。據該行統計,2月份錄得308宗內轉成交,較1月份的376宗大跌18.1%,創7個月新低;如此同時,按成交價格分析,達1,000萬元以上的宗數為62宗,佔整體內部轉讓成交的20.3%,較1月份的57宗增加8.8%。

Q房網香港董事總經理陳坤興指出,雖然內部轉讓比率按月下跌,但涉及逾千萬元豪宅的內部轉讓宗數卻逆市上升,佔比增至20%,反映不少豪宅業主看好後市,趁勢作內部轉讓部署稍後增購物業。

同時,香港作為國際金融中心,一向為亞洲富豪偏愛的聚居地,如阿里巴巴集團主席馬雲、騰訊(00700)主席馬化騰;隨著亞洲區的富豪人數不斷增長,亦為本港的豪宅帶來支持。萊坊最新2018年《財富報告》,統計全球富豪人數分布,發現去年亞洲為全球超級富豪人數(擁2.34億元資產淨值)第3高地區,當中日本擁18,534名超級富豪,為亞洲之冠,其次為中國內地及新加坡。至於香港,超級富豪人數為3,010名,較去年2,880名,增約5%。

中美貿易戰緩和,本港樓市走出冷靜期,一、二手樓的造價及成交量齊升。

事實上,富豪在香港置業,除了自主,投資亦有優勝之處,香港差餉估計署最新公布統計,香港主要十大超級豪宅中,港島大浪灣道3間豪宅租值升幅最突出。當中湖北富豪、絲寶集團主席梁亮勝持有的淺水灣道89號大宅,差餉物業估價署最新公布,差餉租值達1,349.4萬元,按年升2.9%,即平均月租112.45萬元,連續第2年成為全港最貴租值的豪宅,每月租值連續兩年超過100萬元。騰訊主席馬化騰的大浪灣道豪宅,租值升至1,245萬元,每季單是付差餉稅(政府從房地產徵收的稅項),就要15.56萬元。

空置稅增風險

唯其如此,豪宅市場亦有其隱憂,當中最大的風險或為空置梲,主要是市場對豪宅的需求較少,因為發展商在推一個項目後,很難以在一年之內將全部賣出,即發展商很大機會要繳交空置稅,故發展商的出價會較為保守。有指去年山頂文輝道豪宅地皮,由於發展商出價未達要求而流標,估計就是受到空置稅的影響。近日有傳政府已就一手「空置稅」大致完成草擬法案,最快將於下月提交立法會討論。業界認為,空置稅或會影響發展商投豪宅地的出價,投資者須密切留意。

亦因此,不少業界人士均看好豪宅市場的前景,當中嘉里建設執行董事王志剛認為,近期中國股市大升,且中國政府降準、推出量化寬鬆政策,相信前景可以看好,其中豪宅市場相信會繼續向好,直言今年不會太悲觀。港府有意推出空置稅,王志剛稱目前沒有細節,難以評論,但承認會納入買地考慮之中。

會德豐地產常務董事黃光耀近日則指,今11月以來集團旗下樓盤售出18間洋房,套現9.5億元,其中14間來自MONTEREY、2間來自NAPA 及2間來自CAPRI。他看好豪宅市場前景,料樓價於下半年升勢會較明顯,豪宅樓價料會升8%至10%。

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