real sex porn dirtyindianporn.mobi school girl sexy picture 5 min sex video pornindianvideos.pro full xvideos exbii sex allnewindianporn.pro baloch girls sex bangalore freesexyindians.pro indiansixy video border bhojpuri film letmejerk.fun idian porn
kamapisachi sex com indianpornbase.pro negro sex video download telugu x kathalu turkishxxx.online tamilnadu school uniform indian big women sex turkishsex.online moviewood.me desi fudi com turkishpornvideos.pro swamiji fucking xxx sex bp animalwomanxxx olx kanpur turkishxxx.mobi night suit for women
bangali sex vedio turkishporn.pro indian vidio sex sri reddy porn videos turkishpornography.pro lucky villager xxxvwww turkishporno.mobi desimmsclips porn sleeping aunt turkishsex.pro red wap sex kamlesh saini mms turkishhdporn.pro ghrelu sex
地產
中國・海外・香港

樓市速報:荃葵區工廈 投資價值高


葵涌工廈的升幅最為明顯,年初至9月底已高達三成。

受到外圍負面消息影響,加上本港正式踏上加息之路,本港物業市場似乎開始轉勢。然而,目前眾多的物業當中,工廈的投資價值卻不容忽視,皆因大部分工廈都能申請改變用途,加上新一份施政報告重啟工廈活化計畫,並加入改裝整幢工廈作過渡性房屋用途,價值得以大大提升。特別是受港珠澳大橋通車帶來基建效應的荃灣及葵涌區,本身呎價相對低水,故料可吸引投資者入市,有分析料明年升幅可達15%。

中美貿易戰的局勢持續惡化,本港又進入加息週期,致使近期物業投資市場略為放緩。據美聯工商舖資料研究部綜合土地註冊處資料顯示,今年第3季工商舖註冊量錄得2,329宗(剔除10億元以上內部轉讓個案),註冊量較第2季下跌16.3%,涉資共約255.88億元,按季下跌15.5%。本季工商舖註冊量為今年以來交投最少的一季,反映近期市場負面因素正浮現工商舖交投市場,預料將影響全年交投量增長的速度。

若按物業類型畫分,第3季工廈錄得1,490宗註冊買賣,雖按季跌14.3%,較前兩季度平均逾1,700宗少約200宗,可是卻佔整體工商舖交投的64%,涉資共約95.61億元,按季跌8.9%,顯然地,相對商舖及商廈而言,工廈仍是受到追捧。

如今面對息口提升,投資物業的回報率或降低,但高力國際物業行政董事甄浚岷認為,目前工廈市場最值得看好,因為可作增值,投資者現在一定不會只看租金回報,入市要求必須是可以有所增值,這方面工廈則是有空間,如新式工廈、活化等。再加上,新一份施政報告中,特首林鄭月娥重啟活化工廈,並加入了改裝整幢工廈作過渡性房屋用途,彈性得以增加,增值潛力會更高。隨各項物業價格高企,目前仍有不少3,000至4,000元呎價的工廈可買,故最值得看好。

葵涌區的工廈較接近港鐵站,故升值潛力更高。

港珠澳橋效應

事實上,近期全幢工廈成交轉好,西九高鐵站的開通,帶動附近商廈住宅升值,而港珠澳大橋亦造就另一個投資機會,大橋貫通香港、珠海及澳門三地,大橋週邊地區工商物業亦受到追捧,不少財團及投資者近年已在荃灣及葵涌,甚至屯門一帶插旗,積極吸納工廈土儲,帶旺該地區工廈成交急升。

其中葵涌及荃灣區的工廈成交頻增,不少投資者或財團紛紛入市工廈,有地產代理指,葵涌的升幅最為明顯,年初至9月底已高達三成,另荃灣亦錄得兩成升幅。據差估署私人分層工廠大廈指數數據,今年1月及7月售價指數分別為836.3點及903點,即整體工廈升幅只有約8%。若跟葵涌及荃灣工廈的升幅作比較,明顯此兩區的升幅跑贏大市,反映投資需求上升。

如靠近葵興站的葵昌路一帶工廈升幅最為凌厲,年初至今已達兩至三成的升幅,特別是6,000方呎左右的單位,升幅最為理想。該處工廈單位現時每方呎叫價大約4,500元,較今年初的3,000多元明顯上升。利嘉閣(工商舖)聯席董事劉學響稱,受港珠澳大橋等基建帶動,市場投資者先後於葵涌及荃灣「入貨」,其中葵涌鄰近港鐵站的工廈最受追捧,帶動成交造價接連上升。

至於荃灣方面,劉氏稱,此區工廈單位呎價大約3,000元至4,000多元,但由於位置不近港鐵站,故此本年至今升幅只有約兩成,較葵涌工廈遜色。可是,荃灣整體發展完善,居住人口陸續增加,對區內工商物業帶來正面影響,造價穩步上揚。

大孖沙紛插旗

其實有不少投資者已早早在區內插旗,其中大鴻輝於今年3月出手購入荃灣沙咀道王子工業大廈全幢,作價12.9億元,平均呎價4,529元。項目佔地1.9萬方呎,現址樓高23層,總樓面約28.5萬方呎。據悉,大鴻輝是以買物業形式購入該廈,有業內人士表示,該項目可塑性高,既可等待新一輪活化政策、活化商廈或酒店增值,又可因該地段已規畫為住宅用途而重建為住宅。而項目所位處地段已規畫為住宅「甲類」,地積比5倍,可建樓面9.5萬方呎,以此計算,假若重建住宅,樓面呎價高達13,578元。

葵涌工廈接近葵涌貨櫃碼頭,具物流地理位置優勢。

此外,億京於去年12月則向永泰地產購入柴灣角青山公路荃灣段的荃灣永南貨倉大廈,作價逾21.6億元,總樓面約49.71萬方呎,以成交價計,呎價約4,350元。就連工商業地皮同樣備受追捧,新鴻基地產(00016)旗下新意網(01686)於去年尾斥資7.258億元投得荃灣馬角街工業用地,每方呎樓面地價3,598元,當時樓面呎價貼近市場預期的3,500元下限,但仍能刷新當時賣地表工業地皮的樓面呎價新高紀錄。據美聯工商舖資料,荃灣及葵涌今年1至8月的全幢及大手成交個案共錄11宗,較去年同期8宗上升37.5%,反映出投資者及財團愈趨重視該兩區。

值得注意的是,若從租賃表現來看,荃灣及葵涌工廈的表現一向只是平穩,兩區今年每月平均錄得介乎23至48宗租賃個案。據差估署私人分層工廠大廈租金指數,今年1月及7月分別錄得194.9點及206.9點,累升約6.2%。但葵涌及荃灣租賃成交不算活躍,業界料今年兩區工廈同期租金升幅稍低於租金指數。

劉學響指出,不論是葵涌或是荃灣工廈,租金水平一直未有太大變化。但隨基建項目帶來的經濟機遇,市場憧憬的不是租金回報,而是重建價值,因此舊式工廈往往較受投資者留意。

呎價相對低水

高力國際亞洲區估價及諮詢服務副常務董事張翹楚則表示,葵涌及荃灣區工廈今年成交表現理想,相信港珠澳大橋通車帶來的基建效應,只是引發升幅的一部分原因,而帶動升幅的最主要因素,是本身呎價相對低水。該兩區工廈呎價水平僅在3,000多元左右,相比其他地區工廈存在一段距離。雖然個別工廈被限制單一用途或限制不能拆售,發展或涉及修訂地契及補地價,但亦無阻財團及投資者在該兩區尋覓貨源,只要發展成本合適亦會入市,故成為「必爭之地」。

除投資者入市外,張翹楚認為,珠海或附近設有總部的企業,一般不會投入太多資金在香港開設辦公室,如在中上環添置寫字樓物業等,而荃灣區及葵涌區正好提供這類平價貨源,因此預料會陸續出現內企買家吸納,預計兩區工廈呎價將會追落後,料明年的升幅可達15%。

Related Articles