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樓市速報:舖市蝕讓放盤增 農曆年後或更差


商舖租務交投不斷下滑,旺區更成為重災區,租金跌幅高達50%。

連月來的反修例風波,令零售市道大受打擊,商舖蝕讓成交個案陸續湧現,現時更有大量業主看淡後市,不惜以低於買入價放售物業。美聯工商舖資料顯示,截至截至本月20日,便錄得60宗街舖蝕讓放盤個案,當中兩成八的叫價更低於買入價三成或以上。有分析認為,若社會衝突持續,農曆新年後更是災情爆發的一刻,料明年初核心區舖租會大跌四成。

反修例風波持續5個多月,至近期區議會選舉後才稍為平靜下來。然而,在這段時期中,食肆及零售生意重創,商舖蝕讓成交個案不斷,現時更有大量業主以低於買入價的叫價放售物業。

美聯工商舖資料研究部顯示,截至本月20日,該行便錄得60宗街舖蝕讓的放盤個案(即不包括場的商場舖),當中有28%的叫價更低於買入價30%或以上。該行認為,由於受到暴力衝突打擊,投資者看淡後市,預期新年過後大量零售業店舖和飲食業食肆面臨結業倒閉危機,屆時空置店舖急劇增加,街舖蝕讓的放盤個案將會繼續上升。

事實上,因過去幾個月的政治衝突,內地訪港旅客人數大減。據旅發局的數據顯示,9月整體訪港旅客為310萬人次,按年下跌34.2%,連續3個月錄得跌幅,其中內地旅客人次減少35%,而非內地旅客人次亦減少31.2%。若以地區計算,9月份短途地區市場(不包括中國內地及澳門)旅客人次減少40.7%,當中南韓旅客更是減少近六成;長途地區市場亦減少23.9%,當中美國旅客減少31.2%。

食肆收益跌一成二

不單止是旅客減少,就算是本地市民外出消費的意欲亦下降,從而令食肆及零售業生意慘淡。今年第3季,食肆的總收益按年下挫11.7%,為2003年第2季沙士爆發以來最大的按年跌幅。零售表現亦欠佳,8月份零售業銷售錄得有記錄以來最大的單月按年跌幅,比亞洲金融風暴期間更差。

政府統計處公布,本港今年9月份零售總銷貨價值估計為299億元,按年跌18.3%,雖跌幅較8月的22.9%收窄,但香港零售管理協會主席謝邱安儀表示,預期10月份的跌幅將再次擴大,跌幅與8月份的兩成多相若。今年首9個月的零售業總銷貨價值估計則按年跌7.3%。

莎莎管理層稱,來1年目標關閉30間店舖,商討續租時業主至少減租五成才作考慮。

政府發言人表示,零售業銷售在9月再度顯著下跌,反映社會事件持續令訪港旅遊業及消費相關的活動受到重創。由於涉及暴力的示威活動繼續令遊客卻步及本地消費減少,經濟前景欠佳亦削弱消費情緒,零售業銷售表現短期內料仍然疲弱。政治事件仍未平息,公共交通受阻,正常商業活動大受影響,部分飲食及零售商戶都停業或提早關門,令商戶大失預算。

莎莎計畫關30店

正如大大受到打擊的莎莎國際(00178),截至9月底止中期業績,期內轉盈為虧,蝕3,653萬元,莎莎在業績報告提到,香港經營環境極度困難,為爭取生存空間,集團積極減低租金支出,目前在本港有118家店舖,未來1年目標關閉30間店舖,商討續租時業主至少減租五成才作考慮。然而,管理層亦透露,即使有業主願意減租五成至六成,但依然「計唔掂數」,可能會蝕錢,因此亦不會再租舖。關閉的店舖將主要位於尖沙咀、旺角及銅鑼灣等旺區。

美聯旺舖董事盧展豪認為,中美貿易戰及本港政治衝突繼續影響舖市,令零售及飲食商戶的生意大減。有投資者於當年旺市時買入商舖,憧憬未來舖市發展前景良好,但現實情況卻不似預期,現時零售消費市道疲弱,也令舖位價值大幅回落。部分業主或因資金週轉問題,需要大幅劈價蝕讓舖位。該行資料顯示,蝕讓放盤個案中,部分投資者於舖市高峰期時買入,若按蝕讓幅度劃分,蝕讓三成以下的放盤個案錄43宗,佔總數約七成二;蝕讓三成或以上的則錄得17宗,佔比約28%。

若按地區畫分,截至本月20日為止,香港區的蝕讓放盤個案共錄21個,佔總數35%。而新界區則錄12個,佔總數的20%。九龍區的蝕讓放盤個案則最多,最新報27個放盤,佔總數的45%。當中4大核心區的銅鑼灣、中環、尖沙咀及旺角的蝕讓放盤個案,合共佔約一半。約四成的蝕讓放盤個案的租客為食肆,包括中式餐館、非中式餐廳、小食店及咖啡店;餘下60%商戶則包括診所、藥房、找換店及超級市場等。

業主擴議價空間

盧展豪續指,本港社會爭端仍未平息,令商戶生意雪上加霜,不少投資者都看淡後市。雖然該行錄得蝕讓的放盤個案有60宗,但由於市場上的議價空間擴大,個別個案在連番減價後或會蝕讓,所以相信實際願意蝕讓出售的個案會較60宗為多。下半年市場上已出現不少蝕讓的成交個案,預計情況短期內將會持續,而蝕讓的放盤個案料會繼續增加。

大核心區的銅鑼灣、中環、尖沙咀及旺角的商舖蝕讓放盤個案,合共佔約一半。

另外,盛匯商舖基金創辦人李根興透露,在暴力衝突打擊各行各業下,紅磡區亦有街舖業主選擇蝕讓離場。有消息指,紅磡庇利街23號碧麗花園地下5號舖,建築面積703方呎,6月中之前業主原本叫價1,860萬元放盤,最近業主心淡欲移民,大幅減價41%後,最終於日前以1,100萬元易手。原業主於2016年以1,048萬元買入,持貨3年半,帳面微利52萬元,如今易手料要蝕手續費,最終料蝕近50萬元。

不單止是舖位市場,租務交投更節節下滑,油尖區更成為重災區。截至本月15日,僅錄77宗承租個案,較上月同期再挫逾兩成,情況嚴峻。其中,漆咸道南為重災區,道路嚴重受損及堵塞,大部分商舖已關門數日,舖位買賣完全停頓,中原(工商舖)董事總經理潘志明指出,社會氣氛持續不穩,大型遊行示威令各區出現堵路及交通受阻,令舖位市場大受打擊,市場觀望氣氛濃厚,惟最嚴峻時刻尚未降臨。他預期,在示威重災區租金跌幅高達50%,油尖旺更首當其衝。

租賃量大跌六成

中原(工商舖)商舖部董事黃偉基稱,截至本月15日,舖位暫錄得77宗租賃成交個案,較10月同期下跌約22%,按年跌幅更達約六成。黃氏續指,《反修例》活動自6月12日爆發,成交宗數自7月份起持續減少;10月首半個月跌至約99宗水平後,今個月首半個月亦見再進一步下降,更為今年度第2次首15日租務成交低於100宗水平。

雖然據戴德梁行《全球主要大街》年度報告資料,截止今年6月,銅鑼灣核心區舖租以每呎1,784元冠全球,但與第2位的美國紐約第五大道的1,479元比較,僅相差17%。隨訪港人數大跌,以及市場消費意欲低迷,直接重創零售市場,舖租跌20%至30%,料將失去全球最貴商業街榜首排名。

李根興認為,若運動持續發生,整體舖市會繼續下跌;而在農曆新年後,更是災情爆發的一刻,皆因目前逐漸有散貨場、利是舖簽下短租,未來數個月正是他們的爆發期。但當這批租戶離場,舖市便會「屍橫遍野」,相信明年初民生區舖租下跌10%至20%,核心區大跌40%。中原(工商舖)董事總經理潘志明亦預計,今年全年舖位售價跌約兩成,而明年初情況仍不樂觀。

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