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樓市速報:租值估價齊跌 「納米樓」供應勢減少


有「劏房之城」之稱的紅磡環海.東岸的最新估值較今年6月跌價4.8%。

在社會風雨飄搖之時,本年第4季已迎來入伙高峰期。據統計,本季預計共涉約6,620個單位入伙,按季大升逾七成,且當中逾四成單位為200至300平方呎的「納米樓」。市場人士認為,隨入伙單位增加,租盤供應亦大增,特別是納米戶的租金將首當其衝受壓。

其實不單止是租金,政府放寬按保後,納米樓的前景亦不被看好,納米盤估價已出現下跌,個別估價更跌近一成。有分析指,因預期「納米樓」的需求減少,發展商亦會減低發展納米樓的意欲,其新供應最快於2022年起將會減少。

今年的第4季是入伙的高峰潮,據統計,季內有14個主要新盤入伙,涉及共約6,620伙,按季大升逾七成。而第4季的入伙新盤中,以200至300方呎的「納米樓」的供應便合共高達2,871伙,佔本季整體入伙量的四成三,全數均位於港島及九龍市區,單是恒基地產(00012)便佔4個,包括西環翰林峰、西營盤藝里坊1號、香港仔田灣南津.迎岸,以及大角嘴利奧坊.凱岸。而南津迎岸自上月起便陸續收樓,提供142伙,超過六成半為實用面積164至195方呎的開放式戶,項目連錄多宗開放式戶租賃成交。

此外,美聯營業經理陳凱迪稱,預計12月入伙的翰林峰,目前亦有約98個租賃放盤,佔最多數的開放式戶租金叫價由2.1萬至2.2萬元、1房叫價約3萬元、2房則叫價3.6萬至4.2萬元。至於九龍區新入伙的馬頭角翰畋亦錄得租賃成交,資料顯示,翰畋高層C室的1房間隔單位,實用面積268方呎,以14,500元租出,呎租約54元;業主2017年12月586.9萬元購入,租金回報約3厘。

回報率難樂觀

可是,資深地產分析員林一鳴表示,因供應愈來愈多之下,納米樓的租金在近2年持續下跌,隨單位供應增加,租賃回報並不樂觀。如上季矚目的新界納米盤大圍珀玥,實用呎租曾高見72元,可媲美市區租盤,其中一個高層C室,實用面積僅201方呎,1房間隔,今年8月以月租1.46萬元租出,呎租高達72.6元,一度創出新界區呎租新高紀錄。

菁雋早前連錄8宗撻大訂,買家合共遭殺訂約235.6萬元。

不過,租賃旺季過後,二手私宅租金跌勢未止。市場消息稱,珀玥最新一宗租務成交位於高層F室,實用面積258方呎,1房間隔,新近以1.4萬元租出,呎租54.3元,較高峰的72.6元低25%;業主2018年以611萬元購入,租金回報跌至約2.7厘。

他續指,自政府放寬按保後,買家可以較低的首期入市,以往主打納米樓的新盤備受投資者追捧,但近年已陸續出現二手蝕讓個案,預料樓價升幅將跑輸大市,影響投資價值。

的而且確,不但納米盤的租金回報已每況愈下,而且自10月16日政府公布新樓按措施後,樓市焦點均轉移至800萬元以下樓盤,納米單位的估值亦急挫,個別估價更下跌近10%。如細絕市區、有「房之城」之稱的紅磡環海.東岸最新估值為491萬元,較今年6月跌價4.8%。

而大埔嵐山其面積181方呎的單位,最新估值331萬元,跌幅達9%。多區代理均表示,按揭成數放寬後,物色納米盤的買家佔比已減少兩至三成。

成交突然急挫

世紀21奇豐區域經理莊瑞生指出,在10月16至29日,馬鞍山全區已錄57宗成交,較上半月的18宗急增3.2倍,不過300呎以下成交於下半月只有7宗。反觀9月份,單單薈朗便錄得19宗納米盤成交,呎價更按月升3.23%,升穿1.8萬元的關口。可是,放寬樓按後,區內成交已集中於330至550餘呎的2房單位,如迎海及新港城,造價介乎600萬至900萬元,而物色納米盤的買家佔比亦隨之而減少兩成。

又如大埔嵐山不足200方呎的納米盤,去年呎價曾屢次升穿2.2萬元,但今年8月同類呎價已跌破1.9萬元,10月份同類呎價更再跌5.17%至17,815元,較去年最高位跌逾兩成。美聯物業營業經理賴嘉敏稱,《施政報告》後165呎的嵐山2座中層A室以298萬成交,呎價18,061,為同類二手造價首次低於300萬元大關。

與此同時,有業主寧蝕讓套現離場,市場消息指,環海.東岸1A座高層M室,面積僅194方呎,屬開放式設計,以429萬元沽出,實用呎價22,113元。據悉,原業主於2015年11月以429萬元一手買入,帳面看似平手,但在扣除印花稅及交易佣金後,持貨4年仍實蝕至少17萬元。另外,同屋苑的1B座高層H室,亦於施政報告發表後沽出,面積197方呎的開放式戶,成交價為420萬元,較業主一手買入價417.1萬元,帳面賺2.9萬元,但在扣除稅項及佣金後,原業主最少實蝕約13.8萬元。

過往因按揭成數限制,令不少首期不足的上車人士投向總價較細的納米單位的懷抱。

不單如此,今年納米盤的一手成交亦強差人意,其中著名的屯門「龍床盤」菁雋早前連錄8宗撻大訂,據一手成交紀錄冊顯示,有8伙的買家於10月21日終止交易,放棄上會,單位全屬低於200方呎的「納米戶」,實用面積介乎164至171平方呎,買家合共遭殺訂約235.6萬元。

放寬按保影響

納米樓是近年市場的新興產品,中文大學商學院及會計學院高級講師李兆波稱,除非該盤所處位置優越,否則若非「走投無路」,也不宜選擇納米樓。美聯物業住宅部行政總裁布少明認為,近年「納米樓」之所以成為市場大熱,主要源於當局實施的按揭成數限制,令首期不足的買家,逼不得已將購買力集中在600萬元以下、有機會承造八成,甚至是九成按揭的物業;但隨著首置按保的放寬,「納米樓」熱潮相信難免逐漸消退。

如今在新按保政策下,上車門檻調低,買家選擇增多,估計納米樓之前受追捧的情況將會消失,樓價也將受壓。利嘉閣地產研究部主管陳海潮指出,未來樓價介乎400萬至800萬元,戶型為1及2房的單位料將受市場歡迎,該類單位會擁有強頑的抗跌力。

仲量聯行的研究部告曾指出,2019至2021年將有超過3,000個納米住宅單位(面積少於200方呎)落成,較2016至2018年過去3年的落成量高出六成。但仲量聯行資本市場部資深董事莫凱傑亦認為,如今政府放寬按揭上限將為首置客提供更多購買選擇,以及增強其購買力。因此,相信發展商的焦點將由興建「納米樓」轉向其他住宅物業類別,預期納米樓新供應最快於2022年起減少。

事實上,恒地過往不少的市區重建項目,由於地盤面積細,加上市區的細單位需求大,故曾興建不少迷你單位,如旗下何文田單幢盤加多利軒,其開放式單位最細只有161平方呎;而北角維.浚匯單位面積最細亦只有175呎。恒基物業代理營業(二)部總經理韓家輝表示,集團一向跟隨市場需求而走,假如市場對於這類迷你戶的需求減少,集團亦會跟隨市場調整。

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