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樓市速報:無視貿易戰 豪宅升不停


地政總署公開招標出售山頂文輝道住宅地,市場估計該地皮每方呎樓面地價可達6萬元,有力問鼎地王寶座。

面對貿易戰、加息潮及空置稅,本週超級豪宅卻頻錄天價成交,而上週招標的山頂文輝道豪宅官地亦同被看高一線,估計可成為新地王。豪宅無視不利因素,除了因為有一批忠實的內地買家,亦因為一眾老牌家族擔心優質豪宅賣一間少一間而爭入市場。

再者,超級富豪的財力向來強勁,就算貿易戰有所損失,市場的低息環境依然,分析普遍認為未來本港豪宅將繼續企硬,當中萊坊高級董事及估價及諮詢部主管林浩文估計,今年全年豪宅樓價升10%至13%,超級豪宅升幅更可達15%。

超級豪宅再現天價成交,本週消息指出,內地房企鴻榮源集團斥資約48億元購入山頂及薄扶林蒲飛路兩幅豪宅屋地。當中山頂白加道37號屋地成交價約30億元,以重建樓面計,每平方呎樓面地價逼近30萬元,打破兩年前深圳祥祺集團主席陳紅天以呎價約22.8萬元購入山頂歌賦山道15號屋的舊紀錄,創全球豪宅呎價新高。該項目佔地約20,400平方呎,現址建有一幢分層式住宅,樓齡33年,共有12個單位,月租約9.5萬元。而兩個項目透過轉讓公司股權方式易手,料買家可節省三成「辣招稅」共14.4億元。

此外,由永隆伍氏家族發展的西半山豪宅尚璟,本週有消息指當中25個單位以公司股權轉讓方式售出,作價約35億元;為一手新例實施後,新盤市場最大宗掃貨個案,買家為中資機構。整個項目合共38伙,全屬大單位,實用面積由2,028至2,206平方呎,早前成功售出13伙,每伙成交價均逾1億元,平均成交呎價約5.9萬元。

私人市場上的豪宅地皮接連天價易手,豪宅官地亦同被看高一線。地政總署於9月7日公布,公開招標出售山頂文輝道第2、4、6、8、9 及11號的鄉郊建屋地段第1211號的住宅地,為2010年7月推出拍賣山頂聶歌信山地皮(現為MOUNTNICHOLSON)後,8年來首推山頂大型住宅官地。市場估計,該地皮每方呎樓面地價可達6萬元,估值約242.5億港元,有力問鼎地王寶座。

本週超級豪宅頻現天價成交。

山頂地王再現

山頂文輝道地皮前身為政府高級公務員宿舍,涉及6幢。項目地皮面積約18.9萬方呎,發展地積比率約2.1倍,最高可建40.4萬方呎,萊坊的林浩文相信,山頂地皮供應少,將是兵家必爭之地;又因地皮發展規模大,估計入標財團以實力雄厚的大型發展商為主,而部分會合組財團以分攤發展風險。

豪宅市場天價連連,主要是由於中港兩大買家動力。據統計,2017年香港50宗最大的豪宅成交中,其中佔六成由內地客購入,反映內地仍是超級豪宅的最主要購買力來源。來港買豪宅的內地資金不止來自富豪,亦有來自中資非地產相關公司。相信在中港經濟融合下,加上本港豪宅質素有保證,相關的投資需求將陸續有來。

而在本港豪宅供應緊絀下,本地富豪及老牌家族有見核心區的優質豪宅,買一間少一間,於是亦紛紛爭入市場。本月初據土地註冊處資料顯示,淺水灣福慧大廈低層B室,實用面積2,499平方呎,上月以1.22億元成交,實用呎價4.88萬元,成交價及呎價均創項目標準單位新高。登記買家為SOHMEN  PHILIP PAO,與已故「船王」包玉剛外孫蘇文駿英文名字相同,料為同一人,蘇文駿是透過首置身份入市,交易印花稅佔即樓價4.25%。

老牌家族入市

另老牌收租集團永倫集團今年亦非常積極入市,大舉進攻工商舖及豪宅,本年中,永倫集團前主席倫志炎之子、茂盛控股(00022)主席倫耀基就以2.2億元買入倚巒23號屋,單位實用面積2,378平方呎,成交呎價9.25萬元。此外,恒生銀行(00011)梁昌後人提價逾3成,以3,250萬元購入何文田公爵街舊樓最後一伙,成功「拔釘」統一全數業權,累積斥資近3.18億元,料可重建樓面約2.45萬平方呎住宅。而今年8月中,本地華廈置業執行董事鍾英偉及其太太,亦共以1.22億元,購入南區舂磡角道蒲苑兩幢洋房。

展望豪宅市場前景,其實現時樓市有不少不利前景因素湧現,包括貿易戰、加息潮、空置稅推出等。不過分析普遍認為,豪宅市場的買家實力雄厚,未必會受到影響。

先講貿易戰方面,中原地產研究部高級聯席董事黃良昇解釋:「貿易戰並非今日才開始,但超級豪宅的財力一般不會受此影響,如早前玩具大王鄭躬洪大手掟貨情況,只屬個別特殊例子,而且在香港,亦甚少富豪是靠製造業致富的,所以現階段貿易戰只屬心理陰影。不過,不排除踏入明年,中美貿易訂單開始大減,屆時或對豪宅市場有真正的影響。」

廣深港高鐵香港段通車在即,鄰近九龍站物業被看高一線。

按計畫執行董事葉敬誠則認為,現時中美關係不像上世紀80年代的日美關係,日本受美國保護,在經濟上不得不向美國大幅讓步。中國在安全上無求於美國,而經濟潛力遠較當年日本為高。就算中美因貿易戰鬧翻,對中國較大影響應該是增長放緩而非全面衰退。因此,不宜完全以悲觀角度看待。

至於加息方面,美聯物業首席分析師劉嘉輝表示:「即使9月加息機會高,但因為整體按揭環境仍算低,加上現時豪宅買家實力強,故掟貨的意欲不大。所以現時主導豪宅市場的,主要為供求問題。」

港島區受追捧

各投資地段中,港島核心區豪宅尤其半山的超級豪宅普遍最受看好,主因是供應罕有,而國內的富豪亦基於名牌效應,鍾情於位於港島的傳統豪宅區,並對山頂、南區淺水灣、南區深水灣最有興趣。而且由於在內地習慣居住於數千呎,甚至逾萬呎的單位,故亦特別鍾情如山頂Mount Nicholson這類盤源,該盤分層單位每伙至少逾4,000呎,洋房均逾8,000平方呎,推售以來反應甚佳。

而廣深港高鐵香港段通車在即,故鄰近九龍站物業被看高一線,然而,因附近一帶的豪宅業主認為高鐵通車後樓價仍有上升空間,故近月成交不多,部分更沒有成交。另外,雖然當中,漾日居、凱旋門疑出現沉降,但黃良昇稱,需先了解沉降原因,若沉降未有影響樓宇結構安全,相信對樓價影響不大。

至於新界豪宅由於地理問題,抗跌力一向差於港島區,如大埔比華利山別墅就被視為投資者的英雄塚,近日市場亦的確有零星的新界豪宅劈價個案,如上水新鬼城稱號的歌賦嶺,實用面積1,328方呎,三房間隔的單位,業主原開價約1,900萬元,最終劈價200萬元,以1,700萬元沽出。不過,劉嘉輝認為新界豪宅的前景近年已有改善,因為在鄰近內地,在中港經濟更加融合下,對中資投資者有一定的吸引力。

而整體市場上,劉嘉輝認為現時豪宅市場因為交易稅收、交易費用都不菲,因此買家一般不會隨便因為經濟環境轉變而掟貨。故此,估計即使明年經濟有所放緩,豪宅市場估計亦仍會維持高價情況,而只會在成交上出現減少情況。

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