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樓市速報:沙田石門商廈有「錢」途


石門現正逐步轉形成商業區,新近區內已有多個商業項目推售。

大市氣氛轉淡,據政府的最新數據顯示,樓市進入調整期已是毋庸置疑。近期推出的新盤,銷情已減慢不少,可是近日新鴻基地產(00016)推出的石門商廈樓花W LUXE,卻是與住宅新盤的反應天壤之別,銷情非常暢旺,推售僅2週便累沽95%。此項目成績如此標青,反映不少投資者看好這個新商業區的前景。觀乎在核心商業區的呎價屢創新高下,沙田石門區商廈呎價水平,仍然落後於大市,加上在鐵路效應的扶持下,業界人士預料,該區的升值潛力不俗,可吸引愈來愈多資金流入。

近期樓市氣氛明顯轉淡,據政府最新公布的數據,私樓樓價9月份跌1.4%,跌幅為逾兩年半最大,二手市場的減價個案接踵而來,即使是新盤銷售,在過去1個月亦明顯減慢,如屯門弦海、元朗朗城滙等新盤的首輪銷售皆未能沽清,而且去貨量亦不及半,大手客亦幾乎絕跡,反映樓市正進入調整期。

不過,在兩星期前推出的新地石門商廈樓花W LUXE,銷情卻是甚為理想,發展商數度加推單位均沽清,與近日住宅新盤表現迥然不同。新地副董事總經理雷霆表示,W LUXE銷情熾熱,過去兩週累沽95%,套現約30億元。雷霆指出,項目銷情佳因樓盤設計好及推廣理想。新地代理物業投資部物業投資經理王家煦表示,項目標準分層戶已沽清,最高成交呎價約1.67萬元,而客源分布上,投資者及用家的比例相約,用家不乏專業人士、教育工作者及中小企客戶。

另一方面,王氏指出,項目現時只餘下26樓4個特色單位,以及27樓頂層連天台特色戶,頂樓特色戶意向售予大手買家,不傾向拆售,而頂層意向價1.5億元,呎價2.2萬元。她指出,餘下單位若全數售出,可望套現約2億元。有業內人士指,項目獲多位投資者垂青,料未來呎租可達28至30元。

新地賣W LUXE勁賺

W LUXE樓高22層,共提供429伙,面積約406至1,283方呎,每戶設獨立洗手間,項目於2020年第4季落成。據了解,最大手為一組買家斥約2.5億元購入2層,共約2萬方呎。資料顯示,項目26樓一單位,面積約1,481方呎,連同332方呎平台,以約2,479.1萬元易手,呎價約16,739元,為目前該項目呎價最高單位。W LUXE的地皮是新地於2015年10月以6.755億元投得,以當時新地所估計的總投資約13億元計,現時套現已帳面勁賺逾1.3倍。

自馬鐵通車後,石門的交通網絡亦逐漸完善。

事實上,隨着香港工業式微,有多個工廠區開始轉型為新興商貿區,其中沙田石門區近年更是漸漸變天,成為新一代綜合工商貿區。石門本身距離沙田市中心甚遠,以往都是工業小區,可是自2004年底馬鐵通車後,其中一個站便是「石門站」,致使區內交通網絡逐漸完善,政府亦逐步放寬對工業區的規畫限制,吸引不少發展商進駐區內發展,業主亦把握機會將工廈改裝,重建成商廈及酒店等,帶動該區就業及商業氛圍,令該區慢慢轉型。

政府先後批出區內4幅商貿用地,為提供逾160萬方呎商業樓面,批出項目已先後落成。如安群街1號及3號2幅商貿地皮,億京奪得後繼而發展成綜合寫字樓及商場的商用物業,即為京瑞廣場1及2期,總樓面接近80萬方呎。而區內首幅的商貿地亦已發展成石門滙豐大廈,亦用作為滙豐的後勤中心及數據中心等。

區內配套日漸完善

至於安平街的沙田萬怡酒店,多年前已畫入作商業用地,南豐完成補地價後已轉作酒店發展,提供約539個房間,2013年初已經開幕,與港鐵石門站亦相當接近;而酒店的MoMo Cafe,以提供多款不同國家菜式的自助餐而人氣高企。另位於安耀街2號的新都廣場,前身為工貿大廈,亦已活化成29層高商廈大樓。至於正在開售的W LUXE,相信亦因呎價仍低水,以及鄰近港鐵石門站,才會受到投資者追捧,可見區內的商業氣氛亦逐漸形成。

中原(工商舖)董事總經理潘志明指出,石門商業區的發展漸見成熟,其中地標商廈京瑞廣場入伙至今約2年,呎價亦上升不少。據中原(工商舖)資料顯示,2017年首季京瑞廣場1及2期平均成交呎價約8,903元,至今年第3季該項目呎價已躍升至約13,393元,錄得五成升幅。而京瑞廣場的最高成交呎價更逾1.4萬元,為該廈1期低層雙連單位加平台,總面積約1,491方呎,成交呎價約14,084元。

W LUXE銷情熾熱,過去兩週累沽95%。

此外,由工貿活化為商廈的沙田石門新都廣場,亦屢錄投資者大額成交個案。中原(工商舖)工商部副營業董事葉宇政指出,新都廣場3樓全層放售,面積約10,148方呎,意向價約8,625.8萬元,每方呎叫價約8,500元。一個月後,同一幢商廈的9樓全層連6個車位亦放售,面積約19,139方呎,業主意向售價約1.68億餘元,呎價約8,800元。對比同區商廈呎價,新都廣場的呎價亦有折讓空間。

除了商業氣氛已逐漸形成外,可留意的是,石門商貿區是由多個大型私人及公營屋苑所圍繞,私樓的如濱景花園、翠湖花園及碧濤花園,而公共屋邨的則有碩門邨,區內人口接近4.9萬。房委會亦有意於區內發展多幢公屋,涉及3,000伙,估計可容納逾1萬人口,包括賽馬會傑志中心用地有意改畫成住宅用途,提供約560伙資助出售房屋,加上附近尚有一河之隔的小瀝源區上車屋苑沙田第一城等,可望為該區帶來強勁的民生消費及商業需求,吸引零售及食肆進駐區內舖位,有利整區的發展商及商業氣氛。

沙中線料帶旺人流

再加上,沙中線預計於2019年中落成,將設站於大圍連接至紅磡段,以連接西鐵線形成「東西走廊」,可望進一步改善石門的交通配套,可望吸引更多人流。中原潘志明指出,馬鐵線大型住宅項目相繼落成,將會有大批中產人士進駐馬沙區,預料石門將為新界東「後花園」。

隨着中港經濟發展不斷融合,加上傳統商業區商廈租金及造價持續上揚,不少企業及集團都開始計畫將辦公室遷移至新界區,而沙田因交通便利,並位處深圳及本港多個商業區中間點,理所當然成為企業進駐的理想地。觀乎現時石門區商業樓面的平均呎價介乎7,000至10,000元,呎租約20至35元之間,貼近市中心水平,但仍較九龍區商廈低水,料可吸引資金流入區內物業。

潘志明認為,由於一線區如中環、金鐘一帶寫字樓放售盤源長期短缺,加上租售價持續上升,而二線區的寫字樓價格相對落後,升值潛力不俗,故吸引個別投資者轉移視線,相信未來二線區商廈會成為大趨勢,交投可望陸續增加。

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