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樓市速報:毋懼貿易戰火 豪宅市場交投仍旺


柏蔚山於剛過去週日連沽2伙4房戶,其中1伙呎價及成交價均創項目新高。

受到中美貿易戰影響,近期一手市場的氣氛稍為緩和,但豪宅市場仍十分活躍,各區優質豪宅項目陸續錄高價大額交投,其中山頂Mount Nicholson再錄逾10萬元呎價的成交。豪宅的勢頭強勁,連帶大型單位的CCL樓價指數亦率先破頂。究其原因,除了是優質豪宅的供應買少見少外,近期股市不穩,或有資金轉入樓市。再加上,地建會將招標單位放寬至753方呎或以上的3房戶,均有利再度推高樓價。

經過前一週的新盤混戰後,近期一手市場的熾熱氣氛稍為緩和,發展商似乎是靜觀中美貿易戰變化,而暫停推售全新盤。反之,此時不論是一手還是二手的豪宅市場的成交卻是十分活躍,各區的優質豪宅項目續錄高價大額交投。如多次創呎價新高的九龍倉(00004)及南豐聯合發展的Mount Nicholson,日前推出15號屋招標,最終以9.16億元成交。

資料顯示,該屋的實用面積為8,674方呎,附4,352方呎花園、198方呎平台及1,178方呎天台,成交呎價約105,603元。項目已售出洋房的最高呎價達15.18萬元,仍居亞洲洋房樓王的寶座。

另新鴻基地產(00016)的西營盤明德山亦錄破頂買賣,發展商以招標形式售出頂層32樓C室連天台特色戶,單位實用面積887方呎,成交價3,700萬元,實呎41,714元,創項目成交價和呎價新高。新世界發展(00017)旗下的北角柏蔚山於5月26日亦連沽2伙4房戶,其中3座32樓A室的呎價及成交價均創項目新高,單位實用面積1,537方呎,以6,938.4萬元成交,呎價45,142元。另一個單位的成交價則錄5,820.3萬元,呎價37,868元,2個單位共套現逾1.27億元。

再創九龍呎價新高

除港島之外,九龍及新界的一手豪宅市場同樣熱鬧。永泰地產(00369)的沙田九肚澐灃日前錄得天際複式大宅成交,永泰執行董事兼銷售及市務總監鍾志霖表示,單位為2座5及6樓B室,實用面積2,172方呎,為4房雙套間隔,附設409方呎平台及791方呎天台,成交價為7,800萬,呎價約35,912元。他指出,項目至今總套現逾21億,單是本月至今已售5伙大宅。

至於嘉里建設(00683)筆架山龍駒道9號緹山,於本月中旬首度推出招標的分層特色戶以逾3.07億元售出,單位為頂層特色戶,實用面積3,017方呎,屬4房4套連工人房間隔,連2個車位,實用呎價達10.18萬元,不但創該盤新高成交價,更創出九龍區新盤呎價新高紀錄。

地建會執委會主席梁志堅稱,新指引的3房定義屬真正睡房,儲物房或工人房等不計算在內。

中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出,今年4月份價值2,000萬元以上的豪宅(包括一手及二手)買賣合約登記錄得379宗,總值184.43億元,按月分別升53.4%及79.3%。數字是自2018年7月的703宗及326.80億元後,創9個月新高。反映3月期間樓市氣氛暢旺,市民的入市信心明顯增強,帶動整體豪宅交投連升兩個月。在樓市充斥牛氣的同時,反映二手樓價走勢中原城市領先指數CCL,最新報188.62點,按週升0.65%,已連升15週,累升近11%,並距去年8月份的高位188.64點僅低0.01%。其中勢頭強勁的豪宅,表現更為理想,反映實用面積1,076方呎或以上的大單位的樓價指數最新報188.59點,按週升0.86%,屬於8大指數中率先破頂,是相隔逾1年再創新高,較高位188.2點高出約0.21%。

CCL豪宅指數走俏

黃良昇表示,8大樓價指數中,CCL大型單位樓價指數首先破頂較預期為快,相信是美國暫停加息刺激買家積極入市。而且逾千呎大單位多為豪宅,樓價表現較中小型住宅為佳,歸根究底是這類買家具有實力,購買豪宅所需的資金對他們而言只屬「散紙」,相對以用家為主的中小型住宅,豪宅買家的購買力更屬「無極限」。他預期CCL及港九兩區樓價指數都會接力破頂。

事實上,豪宅受到追捧,或多或少是受近期的市況影響。受中美貿易戰影響,近日股市表現反覆,5月27日恒指更曾低見27,105點,創逾4個月低位。至5月28日,因市傳科網巨頭阿里巴巴有意回歸香港上市,港股才一洗頹勢,收市升102點,收報27390點,成交亦大幅增加至1,265.7億元:惟5月29日再155點。

雖然如此,但大摩發表研究報告指,由於貿易戰仍在升溫,因此進一步調低各個市場的指數目標,當中更將恒指2020年6月底的目標由30,800點下調至28,000點,降幅9%,是兩週兩度下調對港股的目標。

即使股市表現不穩,但有分析指,這樣資金反而會流入較為穩定的樓市。中原集團主席兼總裁施永青指出,美國總統特朗普指要對中國貨再加關稅,令中美貿易戰局勢升溫,股票市場動盪,估計會令樓價升勢受阻。可是在宣布後新盤銷情仍然理想,二手交投亦沒有大跌,料樓價大幅回落的機會不高,若今年內樓市無重大變數,估計全年樓價仍會錄得約10%升幅。

內地資金找出路

他又指,參考上一輪的跌勢,樓價的跌幅遠比股市小,證明樓市的根基較股市更鞏固;再者,今次美方所提出的威脅都是舊酒新瓶,只屬第二輪衝擊,影響將會較第一輪細。他認為,目前銀行資金充裕,香港銀行體系結餘為約542億港元,仍遠高於金融海嘯前接近零的水平,而內地資金亦欠出路,故在股市波動下,部分投資者更會由股市轉向樓市,貿易戰未必能夠阻止已累積的資金流入地產市場。況且政府增加土地供應困難重重,未來的供應量難以有突破,在供不應求的情況下,樓價難以大跌。

Mount Nicholson日前推出15號屋招標,最終以9.16億元成交,呎價高達10.5萬元。

的而且確,香港寸金尺土,一般的中小型住宅已不足,更何況是優質豪宅的供應更罕有。美聯物業住宅部行政總裁布少明表示,本港的豪宅供應少但需求大,高價成交自然屢見不鮮。當中洋房供應更加寥寥可數,據差餉物業估價署資料,截至2018年底,在不包括村屋下,全港共有逾119萬個私人住宅單位,當中洋房只有約1.9萬伙,佔比僅約1.6%。

若以地區劃分,當中以新界區最多,合計有約1.58萬伙;其次為港島區,共有約2,600伙;而九龍區則最少,共有約640伙。若以2009年至2018年落成的洋房合計不足2,200伙計算,意味樓齡10年或以下的洋房佔全港洋房總存量約1.9萬伙僅逾1成,反映近年洋房新供應匱乏。

單幢洋房供應少

除洋房外,單幢式洋房的供應便更少,據美聯物業資料,截至今年3月底,港島區單幢式洋房僅約有200伙,佔全港逾119萬伙的私樓單位不足0.02%,主要分布於山頂南區。而九龍區單幢式洋房亦僅逾190伙,佔全港私樓單位同樣不足0.02%,主要分布於九龍塘/筆架山、何文田一帶。布少明認為,不論是豪宅洋房,因供應長期處於稀缺狀態,在「僧多粥少」的情況下,洋房市場將繼續受到支持,而且更有可能是刺激樓價再破高位的催化劑。

同時,近日地產建設商會就新盤招標再發出指引,除了獨立屋、洋房及特色戶,以及實用面積大於1,076方呎的分層單位可以以招標形式出售外,實用面積753方呎以上3房戶,亦可透過招標方式出售,有關指引的生效日期,仍維持原先定下的6月1日,這亦有利推高樓價。

須知道,公開發售的單位,普遍成交價都是愈高層愈貴,單位面積愈細,呎價便愈貴,買家亦有價單可參考。可是招標賣樓即是由買家出價,發展商待價而沽。發展商多數會採取價高者得形式出售,以至這些特色戶每當開標時,多會是以高價成交,正如近期的豪宅成交便是如此。

亦因如此,容易出現低層貴過高層的不公平現象,如新地的白石角雲匯曾以招標及公開價單發售單位,其中一個10樓的338呎單位,面價較19樓同一單位貴106萬元,即低層呎價較高層貴逾3,000元。因此,在地建會就豪宅招標作出定義界線後,令到更多單位可納入招標行列,有市場人士認為,無可否認招標售樓有托市效果,特別升市時更可炒熱入市氣氛,從而推高樓價。

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