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樓市速報:未解決核心問題 「娥六招」幫倒忙


林鄭月娥針對樓市推出新政策,當中包括三大目標及六項措施。

「七.一」前夕,特首林鄭月娥推出新房屋政策,意圖向市民送大禮,政策包括3大目標及6大新招。當中主要包括為增加公營房屋量而推出的私樓地建公屋措施;助市民廉價上車的居屋折上折,以及為增加私樓供應量且早聞樓梯響的「空置稅」。然而,有關措施不是有浪費公帑之嫌,就是如空置稅般成效成疑,而其以私樓地建公屋的政策,更變相減少私樓供應。這「娥六招」未能真正解決樓宇供應之餘,甚至弄巧成拙,令小市民未來上車更艱難。

特首林鄭月娥於6月29日針對樓市推出新政策,當中包括三大目標及六項措施,其中3大目標為:令資助出售單位更可負擔;增加資助房屋單位供應,並加支援過渡性房屋計畫;及鼓勵一手私人住宅單位盡早推出市場。

而具體6項新招則包括:1.把資助出售房屋定價與市值脫勾,由現時7折變為52折;2.把市建局馬頭圍道項目作「港人首次置業」的先導項目;3.把9幅用地改撥私樓地為建公營房屋;4.運房局成立專責小組興建過渡房屋;5.徵收一手樓空置稅;以及6.修改預售樓花同意方案。

林鄭月娥指出,房屋並非簡單商品,強調要重燃市民的置業希望,並指今期居屋計畫收到超過15萬宗申請,反映市民置業需求。在記者會上,林鄭亦罕有地對前朝的房策作出評論,如前特首董建華曾訂立指標,她則認為在香港訂立硬指標似乎不太理想。又指前特首梁振英推出的港人港地項目,似乎未能幫助港人買樓,同時指出自己不會貿然出招,因為最怕「政策好心做壞事」。

影響短暫

6招公布後,市場馬上有動靜,實德環球集團(00487)主席楊海成等私人持有的尚璽,於6月30日即展開首輪銷售,盡推76伙,面積由158至193方呎,折實售價由384萬元起,銀碼少過400萬元的共有9伙。然而,一反近日新盤熱賣情況,首日僅沽出三成半單位。地產代理解釋,由於該盤屬劏房盤、銀碼細,部分準買家因符合抽居屋的條件,故計畫轉抽新居屋,影響銷情。發展商代表亦坦言,新房策對市場有影響。

政府擬以空置稅逼使地產商早日賣掉手上的樓房,但市場認為對增加樓宇供應的成效不大。

雖然如此,但不少分析認為其實此6招或只能令市場帶來短暫的小調整,但中長線來說,未能打壓樓價,甚至只會進一步干預市場,讓市場更為扭曲,亦即政府再一次出現「好心做壞事」的情況。

當中,最為人詬病的是為增加公營房屋的第3招──把9幅用地改撥私樓地為建公營房屋的措施。本港的土地資源向來珍貴,2017年錄得1,800億元的巨額賣地收入公帑,把私樓地轉為公屋地,無疑會讓政府收入減少。而且有關措施更會讓私樓的土地供應減少,亦即減少中長期的私樓供應,這只會讓私樓樓價高企情況更為嚴重。美國克林信大學經濟系副教授及中大亞太研究所成員徐家健甚至直指林鄭此舉的姿態是放棄了私樓市場,任由市場的炒家繼續肆虐,這令沒有資格申請公屋或居屋的中產最為受害。

至於對居屋加大的折扣的確有助市民以更低的價格上車,在全新的定價機制下,居屋定價將與市價脫勾,以非業主住戶的家庭每月入息中位數量度負擔能力,但政府會維持現時居屋白表家庭設入息上限在5.7萬元。以去年第4季非業主住戶的家庭每月入息中位數為3.95萬元,在新機制下,以今期居屋為例,售價將由原來的7折變為52折。倘以今年推售的3個居屋屋苑,啟德啟朗苑、長沙灣凱樂苑及東涌裕泰苑共4,431個單位計算,平均呎價將由8,681元,減至約6,449元;平均售價也由360萬元,減至268萬元;以啟德啟朗苑一個約400呎的單位為例子,售價只需約290萬元,足足減價100萬元。

中產受累

但同樣,在本港土地不足下,當政府不斷增建居屋,就等同減少私樓土地的供應,由於津貼房屋有入息上限,超過入息的中產人士繼續會受累。經濟學家關焯照更擔心,在私樓繼續亢奮下,當政府推出「靚地」居屋,如擁海景的啟德發展區項目,在「不蝕底」的心態下,或會吸引住屋需求不急切但合乎資格的人去申請,變相讓小市民更難上車。

市建局馬頭圍道將作「港人首次置業」的先導項目。

如此說來,在林鄭6招中,其實真真正正可扶助市民上車的其實就只有第2招:即市建局馬頭圍道的「港人首次置業」先導項目,不過由於項目只有不足500個單位,規模很小,可謂杯水車薪。同時,林鄭其實尚有兩招是針對發展商的,包括向一手樓徵收空置稅,以及要求地產商每次推盤必須達到總單位的20%,而不是目前流行的少量少量的推出,然而,有關措施被評為對樓價中長期影響不大。

理論上,此兩招都會逼使地產商早日賣掉手上的樓房,而地產商要加速賣樓,一定得減價,因此,估計有壓抑樓價的作用。而在公布措施後,亦的確有部分發展商表示會加快積極推售貨尾。如持貨量較多的新鴻基地產(00016),其元朗Grand YOHO涉約550伙單位,近日已連環公布銷售安排,有11伙餘貨即日招標及截標,另有4伙安排下月18日截標;另華懋餘貨較多的屯門琨崙亦新推銷售安排,當中15伙安排由7月3日起每日招標截標。不過,分析指,當地產商清理了手上的存貨之後,未來的供應就會恢復正常,樓價也不易再跌,除非土地供應增加,或者利率上升。

轉售為租

香港置業行政總裁李志成就指,一手空置稅無疑可令發展商推盤步伐加快,惟觀乎近年政府的賣地計畫,每年可供應的單位目標僅約1.8 萬伙,相信即使發展商因應政策及市況,靈活調整推盤步伐,亦難大幅超越上述水平。此外,經絡按揭轉介首席副總裁劉圓圓認為,現時樓市興旺,香港住宅空置率只有約3.7%,發展商所推出的一手盤去貨速度亦高,相信稅項落實對市場影響不會太明顯。

事實上,有關措施根本未有真正逼使發展商動用手上的土儲解決房屋短缺問題,故仍然是「治標不治本」。而且由於出租單位不受影響,新地近日已有項目轉售為租。市場消息指,主打細戶、曾公開表示於去年出售的卑路乍街項目,已命名為97 Belchers,並大約於月前於市場上招租,招租單位1房至3房(連套房)及儲物室連廁,實用面積由382至834平方呎不等,月租由2.4萬至6萬元,最快可於7月入伙。據了解,近期個別新盤餘貨亦有出租,如荃灣壹號九龍山頂等。因此,新措施或只會變相讓更多項目轉售為租,讓私樓供應更為緊拙。

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