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樓市速報:明年樓價先跌後升


長策會將未來10年的房屋供應目標進一步調低至43萬個。

今年樓市經歷一波三折,受到內憂外患的拖累,本港樓價先升後回,有市場人士指出,明年樓市仍是凶多吉少,甚至會有跌一至兩成的機會。可是,樓價走勢的癥結所在往往在於房屋供應。據長策會最新的報告,未來10年的總房屋單位供應目標進一步調低至43萬個,其中私樓供應由去年的1.35萬伙再減至1.29萬伙,新樓供應低位徘徊,繼續成為支撐樓價的其中一項有利因素。有分析指,預料2月及3月後樓價觸底反彈機會大。

今年樓市可謂十分波動,外憂受到中美貿易戰影響,內患則是年中本港開始爆發政治爭拗,進一步影響樓市成交,利嘉閣地產董事陳大偉表示,今年樓市整體表現先升後回軟,與2018年相似,2年間形成一個近似「M」字型的走勢。2019年上半年,因持續近半年的中美貿易戰一度出現轉機,帶動股市急速回升,樓市積聚的購買力大量釋放,故上半年表現甚佳。可是,下半年的反 例示威活動,卻令樓市轉勢。

總結今年整體私宅的表現,據土地註冊處資料,截至今年12月16日為止,2019年整體私人住宅累錄55,087宗買賣登記,涉及金額約為5,230.77億元。按走勢推算,預計全年登記量最終可達約5.64萬宗,按年微升4%,處於過去5年來的第二高水平;成交總值方面,預測全年將微跌約3%至約5,360.26億元,為之前3連升後首度回落。

樓價指數下跌

一手私宅方面,截至12月16日,買賣登記量值分別錄得20,395宗及2,182.05億元,料全年最終可達約2.08萬宗及約2,225億元,較去年分別升35%及跌1%。值得注意的是,逾2萬宗的買賣登記量創自2004年後的15年新高,並為期內首度重越2萬宗大關。

另一方面,二手市場卻因反逃犯條例修訂事件醞釀發酵,買賣登記亦連跌4個月,直至10月中《施政報告》放寬首置按揭保險限制後,才出現較顯著的反彈,並單月重上逾3,000宗的水平。陳大偉預料,全年登記量最終錄近3.56萬宗,按年跌8%,出現連續2年下跌的局面,並為連續5年處於不足4萬宗的低位。

而中原城市領先指數最新報179.18點,按週上升0.04%,但九龍區樓價連跌3週共2.55%,報175.12點,跌穿施政報告前水平,為39週新低。中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出,早前新界東及新界西樓價亦連跌4週,分別累跌2.79%及3.04%,並先後重返施政報告前水平。樓價下調,由新界蔓延至市區,4區樓價輪流下跌,相信樓市跌勢仍持續。

本港失業率有上升趨勢,今年9月至11月失業率上升至3.2%。

明年樓市面臨挑戰

對於明年的樓價走勢,有分析認為是低處未算低。仲量聯行香港主席兼資本市場主管曾煥平認為,發展商為求去貨,將對新盤價格作出調整,帶動二手樓價下調,預期明年中小型住宅價格將按年跌10%至15%。奧陸資本總裁蔡金強更認為,樓價目前樓價已由今年6月時的高位下跌約一成,相信明年會再跌一成,更明言調整20%至25%是最基本的。

他指出,樓市的表現向來與經濟增長掛鉤,經濟若下行,樓市亦只好跟著走。如今《逃犯條例》令香港的法治及自由面臨挑戰,令外資對港漸失信心,而且今次社會運動的影響是67暴動後最深遠的,不少內地人已把私人銀行資金逐步調往新加坡。他預期,未來隨澳門在金融領域上突破,或多或少會分擔香港的功能,而且新加坡在全球金融指數的排名一直緊隨香港,定必成為投資者首要考慮的地點,加上深圳及上海的步步進逼,香港的優勢遲早被取代。

此外,本港失業率亦有上升趨勢,據政府統計處今年9月至11月失業率,經季節性調整的失業率由今年8月至10月的3.1%,上升至9月至11月的3.2%。其中餐飲服務活動業失業率上升至6.2%,是逾8年來的最高水平。消費及旅遊相關行業(即零售、住宿及膳食服務業)的失業率亦進一步上升至5.2%,是3年以來的高位。

對此,美聯物業住宅部行政總裁布少明表示,這些負面因素仍困擾樓市,估計明年首季樓價將持平,甚至輕微下跌。不過,他認為樓價有機會在明年稍後的時間重拾升軌,一反過去2年「先揚後抑」的情況,樂觀估計全年樓價更有望錄約5%升幅。利嘉閣地產總裁廖偉強更預料,2020年樓市利好因素多於利淡因素,樓價將「噴射式」上升10%,預料升勢將於2月至3月開始。

住屋供應目標減少

他解釋,隨著中美貿易戰有進展,香港社會衝突亦有減退跡象,加上低息環境持續、本港住宅用家需求大,以及政府放寬按保效應5大利好因素,香港樓市最壞時候已經過去。據以往經驗,住宅樓市經過8個月的調整,購買力會釋放,相信明年2月即農曆新年後樓市會再現小陽春,樓價重現噴射式上升。

目前公屋輪候冊現仍有約26萬宗申請,一般申請人平均需輪候5.4年才上樓。

事實上,左右樓價的癥結所在,往往都是供求平衡,而在住屋需求沒有改變之下,供應卻在縮減。據《長遠房屋策略》週年進度報告,未來10年總房屋單位供應目標進一步調低至43萬個,較去年再減2萬個。長策於2014年訂立未來10年總房屋供應目標為48萬伙,但翌年便調低至46萬伙,去年再調低目標至45萬伙,今年已是第三度調低總房屋供應目標。

政府繼續維持去年修訂的公私營房屋七三比,換言之,10年供應中,私營房屋供應由去年所訂平均每年1.35萬個,減至2020年度起的1.29萬個,每年再少600個。這亦意味著2020年4月起新財政年的私樓土地供應,有機會因應供應目標而進一步減少。

政府今年9月推算未來3至4年私樓供應量為9.3萬伙,已相當於長策最新目標7.2年的興建量。對比2014年底公布的2015年起10年建19萬伙的私樓供應目標,最新目標僅及當年的68%。

而目前公屋輪候冊仍有約26萬宗申請,一般申請人平均需輪候5.4年才能「上樓」,問及政府為何仍調低供應目標,運輸及房屋局局長陳帆強調,有關數據是據最新家庭住戶推算而獨立評估的住戶數目淨增長下跌,以及參考差餉物業估價署相關數據後推算的私營房屋空置量調整有所收窄,強調進度報告已作清楚陳述,數字有既定機制和基礎,否認「造數」,但承認輪候時間有上升壓力。

他又重申,未來土地供應是據專業估算推測,續言現時有許多土地開拓的方法,包括發展棕地和填海,由於「明日大嶼」計畫尚待落實撥款研究,故今次報告未有提及。

前長策會成員、經濟學家關焯照指出,公私營房屋比例調整為七三後,令私樓中長期供應短缺問題加劇,而現時樓市下跌的主要原因是政府施政錯誤,一旦政治問題解決,樓市將因供應不足急促彈升。再加上,如今私樓供應不足1.3萬個,政府可能低估中產置業需求,相比過往每年減少4,000多伙私樓,無論是供應追落後或者土地供應減少,都不利樓價回調,這亦成為繼續支撐樓價的其中一項重要有利因素。

再者,本港低息環境持續,對樓市有正面作用,加上政府放寬按保措施,進一步激活換樓鏈,當中料1,000萬以下的單位將受捧,尤其2至3房中細單位,在新措施下只要有供樓能力,便可認購較大的單位,料對整體市場氣氛帶來正面影響。

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