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中國・海外・香港

樓市速報:怡東酒店重建甲廈 銅鑼灣商業地短缺


第3季灣仔及銅鑼灣甲廈租金,單季升幅達2.5%,冠絕各區。

近期多了中資減持本港商廈的個案,但這並非看淡商廈前景,而是因融資出現困難,而不得不放棄。事實上,本港商廈的供應短缺,商廈空置率近年低企,加上無論售價及租金均持續創新高,令發展商重建商廈的意欲大增。如最近怡東酒店將重建成為甲廈,其實銅鑼灣區的商業地供應一向短缺,未來幾年能推出的商業地不多,故吸引不少財團透過收購舊樓,以及重建現有項目來擴版圖。現時區內有6個進行或規畫中的重建項目,合共將提供約109萬方呎的商業樓面。

中美貿易戰沒完沒了,中央嚴管內企向外投資以防走資,已限制中資在海外買房地產投資或買地皮的交易,近日有消息指出,內地資金恒力集團有意放售太古城中心第3座,總樓面面積約23萬方呎,市值約58億元。恒力是於今年6月以150億元購入第3及第4座寫字樓,明年4月才完成交易。但礙於近月外圍市況波動,內地資金緊張,有消息指,恒力是次購入項目正面對融資問題,故有意先行放售部分樓面。

據悉,早前購入的兩座寫字樓,其中第3座非完整業權,故恒力有意先放售項目第3座。集團已委託測量師行及投資銀行,放售太古城中心部分樓面,同時間,該集團亦正物色投資者入股,兩方案均可有助集團完成項目交易。據仲量聯行統計,今年第3季涉及中資買家的商用物業成交金額已跌至零,第1、第2季則分別有114億元與177億元。雖然再有中資減持本港商廈,可是主要原因多是融資出現困難,並非看淡商廈前景。畢竟香港的商廈需求有增無減,與此同時,商廈的供應嚴重不足,特別是核心地段,促使區內商廈租售價急升。

仲量聯行董事總經理曾煥平表示,香港甲級寫字樓市場的空置率於過去20年持續下跌,寫字樓供應緊絀為市場一大隱憂,整體甲級寫字樓的空置率已由1999年初的11.9%,下跌至今年8月底的4.2%;4個主要商業區空置率均低於2%,中環寫字樓空置率低至1.5%,灣仔/銅鑼灣為1.6%,尖沙咀則為1.4%,港島東為1.6%。

銅鑼灣既是商業區又是核心零售區,故不論商廈及舖位價值均高。

低空置率推高租金

低空置率已引致租金顯著上升,租金在過去3年平均升幅約6.5%,中環寫字樓租金年均升幅更達9.5%,甲級寫字樓的租金高達200元平方呎。截至今年第2季,本港甲級寫字樓的總租用成本,分別較東京及新加坡高出21%和54%。有見及此,有不少企業遷往銅鑼灣、港島東以至黃竹坑等地區。特別是受惠於南港島線通車的黃竹坑,商業氣氛漸漸濃厚,吸引不少大機構進駐,當中帝國集團在區內尤其活躍,有數個商廈重建項目。

據仲量聯行的商業用地供應研究報告,政府可供出售的商業地皮,可發展寫字樓總樓面面積達2,010萬方呎,而每年本港吸納量約200萬方呎,料新供應只夠10年使用,當中大部分供應位於九龍,涉及1,470萬方呎。

有不少財團眼見商廈空置率低企,加上無論是售價及租金均持續創新高,令發展商重建商廈的意慾大增。正如上週宣布重建銅鑼灣怡和酒店的文華東方集團,便是看中商廈的價值。集團將會斥資約50億元將酒店重建為甲廈,總樓面約68.4萬方呎,需時6年興建,預計2025年落成。有分析料,項目落成後的呎價或達6萬元。

事實上,作為鄰近核心區的銅鑼灣,既是商業區,亦是核心零售區,故不論商廈及舖位價值均高,戴德梁行資料顯示,第3季灣仔及銅鑼灣甲廈租金,單季升幅達2.5%,冠絕各區;而區內呎租約72.8元,是中環的一半,令租務需求大增,但商業用地一直十分稀缺。未來幾年能推出的商業地,僅得加路連山道的機電工程署舊總部用地,故才會吸引財團紛紛透過收購舊樓,以及重建現有項目來擴版圖。

帝國集團在黃竹坑有數個商廈重建項目。圖為帝國集團主席郭炳湘。

收購舊樓重建增加

目前,區內有不少發展商或投資者將旗下物業,或者收購舊樓作重建,除怡東酒店重建外,仍有5個重建項目正在進行中,合共可提供約40.9萬方呎。如金朝陽集團收購了耀華街42至44號,以及堅拿道東28至29號舊樓,計畫重建成銀座式商廈,涉及約4.4萬方呎;華潤集團則於去年6月購入的糖街25至31號怡景商業大廈及匯景商業中心兩幢商廈樓齡介乎20至30年,發展商早在5月已獲准拆卸重建,及後亦獲屋宇署批出建築圖則,將會興建一幢25層高的商廈,總樓面約6.2萬方呎。

此外,鎮科集團今年初斥資以17億元購入伊榮街的J Plus Hotel,涉及56個房間,物業早年已獲批准重建成一幢26層高商廈,總樓面約8.1萬方呎,料將重建成銀座式商廈。而由爪哇(00251)持有的禮頓道8號皇冠假日酒店,佔地約1.1萬方呎,業主亦獲城規會批准,可重建作辦公室、商舖及食肆等用途,地積比率15倍,計畫重建成一幢22層高廈,總樓面約16.1萬方呎。小巴大王馬亞木持有的怡和街60至62號,亦可興建為1幢樓面約6萬方呎商廈。

其實除銅鑼灣外,其他地區亦有不少商廈重建計畫,如長實(01113)於數個月前公布落實重建和記大廈,重建計畫將於2019年展開,預計2023年落成,重建後樓面將超過49萬方呎,樓高約41層,並設有185個停車位。由於中環甚少全新商廈供應,加上物業能夠望到海景,日後重建落成勢必受到市場關注。

鰂魚涌需求殷切

另太古地產(01972)旗下的鰂魚涌太古坊重建計畫,規模較大,早年將3座科技中心常盛大廈、康和大廈及和域大廈重建為2座甲級商廈,並已命名為太古坊一座和二座,提供200萬方呎樓面,其中太古坊一座已將近落成,當中有95%的樓面已成功獲預租;至於二座預計於2021年落成。

而鄰近鰂魚涌港鐵站的吉祥大廈,為新世界發展(00017)旗下的重建項目,早年發展商透過強拍統一業權,重建工程目前進行得如火如荼,項目提供約48.8萬方呎樓面,將集辦公室、展覽及食肆元素於一身。至於同系的尖沙咀Victoria Dockside,寫字樓部分K11 Atelier亦已落成,出租情況相當理想。

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