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樓市速報:工廈快跌轉升 全年料漲價8%


荃灣大涌道18號項目以逾9億多元的補地價金額批出,樓面每呎補價5,334元,創全港同類補地價新高。

樓市氣氛再度升溫,連帶工商市道亦回暖,最近有集團以「天價」補地價,將一幅荃灣工業用地轉為商業用途,涉約9.21億元,單是每平方呎樓面補地價便要約5,334元,可見財團十分看好商廈前景。這亦難怪,本港商廈一直供不應求,而政府的活化工廈政策便帶來誘因,吸引不少財團購入工廈重建或改裝。上一輪的活化政策,已推升了不少工廈的租金及售價,如今預期市場氣氛好轉及中美貿易戰見曙光,加上股市回暖等,今年上半年工廈將可轉跌為升,全年料可升逾8%。

近前樓市再度火熱,二手市場屢錄高價成交,不少上車盤的入場門檻不斷被提高,如沙田第一城最近的一宗成交呎價破2萬元,錄年內同類單位新高;另外,嘉湖山莊的2房戶亦直撲600萬元,新成交單位為賞湖居4座中層E室,實用面積約448方呎,採2房間隔,原業主開價約600萬元放售僅10天,因座向理想,加上附靚裝修,火速獲首置客扑槌承接,以585萬元成交,折合實用呎價約13,058元。美聯物業天水圍嘉湖分行高級營業經理湯少建稱,是次成交價為半年同類新高,亦追貼去年中588萬元的歷史新高。

不單止住宅市場,就連工商物業亦受到追捧。第一集團旗下的荃灣大涌道18號項目,剛接受了逾9億多元的補地價金額,重建為一幢22層高的甲級商廈項目。第一集團董事魏深儀表示,項目佔地面積約1.82萬方呎,可建總樓面約17.27萬方呎,換言之,平均樓面每呎補價5,334元,她相信是次工廈轉商業寫字樓的補地價,以金額來計屬於新高價。

她續指,此補地價金額雖為他們預期的中高水平,但仍樂於接受,皆因集團看好甲廈的發展,且市況向好,補價亦相對地較高,集團打算於2至3個月後完成補地價,相信可於明年初推售樓花,售價則視乎當地的市價而定。

公司稱,該項目總投資額逾25億元,全層面積由1萬至1.2萬方呎,單位面積則由1,500方呎起,現時已完成地基工程。資料顯示,發展商於去年初以約6億元購入該地盤,樓面地價約3,474元,連同是次補地價,每平方呎樓面成本已達8,808元,市場估計日後樓面呎售逾1.6萬元起。

 

近期股市回暖,連帶樓市投資市場氣氛亦轉好。

補地價大幅挾高

事實上,過往同類補地價呎價高於5,000元的個案罕見,對上一次為2013年1月,億京以逾13.3億元完成九龍灣宏光道6號項目,每呎補價為約5,043元,而是次荃灣項目則較舊紀錄高6%。而在荃灣區對上一宗同類型補地價為星星地產(01560)的柴灣角街11至15號前綸華工業大廈,在2017年9月以2.8億元完成補地價,每平方呎樓面僅1,807元,可見同區補地價在短短1年半便急升近兩倍。

工廈重建,身價亦水漲船高,從而吸引不少投資者涉獵其中,如由莎莎國際(00178)主席郭少明幼子郭浩泉、泛海國際(00129)主席馮兆滔之子馮康等人創立的麒豐資本,去年斥資約20億元連購2個工廈,包括於5月以約6億元購入觀塘鴻圖道32號榮興利工業大廈,以及於8月份以12.5億元向興勝創建(00896)購入的新蒲崗美華工廠大廈。

其中公司早前就美華工廠大廈申請重建,將地積比率由12倍放寬至14.757倍,據規畫署文件顯示,該署不反對有關申請,同時亦獲城規會有附帶條件下批准。城規會文件顯示,上述地盤佔地約1.49萬方呎,擬議總樓面逾22萬方呎,計畫重建為1幢26層高(連2層地庫)工廈。

話說回來,工廈受到追捧,其中一個原因與政府的活化工廈政策不無關係,據地政總署指出,之前為期6年的首輪活化申請,共接獲226宗整幢改裝,以及22宗重建申請,最終合共批出158宗改裝,以及全部重建申請。而目前正在處理的33宗特別豁免書申請,有20宗屬於九龍東工廈,其次則為九龍西,涉及5宗。

集中觀塘葵涌區

據地政總署資料,整幢改裝工廈均集中於觀塘及葵涌區,重建個案則多來自觀塘、油塘、長沙灣、葵涌及黃竹坑,重建後的新用途包括商業及酒店等。當中由工廈改建為商廈的例子最多,如黃竹坑的GENESIS、葵涌的KC100,以及荃灣中染大廈等新式商廈,都是由工廈改建而成。雖然重建個案不多,但經改建的工廈身價亦同時升呢,以第一集團為例,去年拆售葵涌區K83甲廈樓花,當時開售10天已沽出近九成單位,個別單位每平方呎造價達2萬元,貴絕葵荃區。

翻查差估署數據,在第一輪活化工廈計畫推行時期,整體分層工廈物業的售價及租金指數都有所提升,在2010年第一季,即推行計畫的前夕,與計畫結束的2016年第1季比較,期間工廈租金指數共錄得71%的升幅,而售價指數更飆升154%。

 

近年荃灣有不少舊式工業項目活化,如南豐紗廠第4至6期已改建為The Mills。

另據高力國際工業物業部的統計數字,參與第一輪活化較多的觀塘區及黃竹坑區,工廈成交價在6年間分別錄得151%及185%的升幅,租金亦同樣被推高87%,升幅相當驚人。即使是活化參與度不算太高的荃灣和屯門,前者的工廈價格亦錄得142%的漲幅,租金升74%;至於屯門區更為驚人,單計呎價,該區在6年間便錄得逾250%的漲幅。

再加上,本港整體商廈短缺,從而吸引更多財團看好前景。近年中區商廈租金及售價屢創新高,帶動週邊商業區如灣仔、上環等租售價全線向上,令不少企業已考慮遷出核心區。即使是非核心區寫字樓如長沙灣、葵涌區的商廈租售價同樣向上。據戴德梁行資料顯示,全港商廈待租率約7.8%,維持在低水平,反映在整體寫字樓短缺下,不只中環、全港各商業區寫字樓租售價均甚理想,產生投資價值。

活化政策增價值

高力國際工業物業服務助理董事林家灝指出,實行活化後的工廈物業,租金水平可上升約五成,以九龍東區為例,目前觀塘活化工廈每呎租金約20至22元,較甲級商廈每呎租金約30元有所折讓,料可吸引節省成本的機構進駐,具一定競爭力。

該行數據顯示,目前全港工廈區共有約423個單一業權工廈物業,當中九龍東、荃灣及葵青、粉嶺及上水,分別為最多單一業權工廈的地區,數量有約95個、84個及82個,而單計觀塘區,則已有72個單一業權的工廈物業。

觀乎工廈市場在今年首2個月的表現一般,美聯工商舖數據顯示,反映50座指標工廈售價走勢的美聯工商物業售價指數今年3月報345.3,較2月跌約1.2%,連跌2個月,較去年12月則跌約1.1%;3月租金指數報173.1,按季跌0.9%,與去年9月的176.1比較,亦降約1.7%。

雖然指數回落,但3月受全新工廈物業拆售等帶動,工廈買賣註冊量和金額都較2月明顯增加,其中買賣註冊個案按月增加75.9%,共有241宗,屬去年10月錄得284宗以來5個月最多;而金額則較2月漲約14.5%至18.81億元。美聯工商董事陳偉志相信,工廈新盤銷情理想,加上股市回暖及中美貿易糾紛現曙光等利好因素下,預期第二季工廈成交量及售價均會上升,上半年整體工廈售價可望轉跌為升。高力林家灝更預測,本年工廈價格將升逾8.4%,租金升逾5.4%,當中觀塘多達72個單一業權的工廈物業,若全數申請活化政策,或成全港最多活化工廈的地區。

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