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樓市速報:地王頻生 啟德領導九龍樓市


啟德跑道區維港景第4C區2號住宅地,以125.9億元奪得地皮,每方呎樓面地價高見近2萬元,創區內有史以來新高。

啟德發展區再有新地王誕生,繼週前啟德跑道第4C區2號住宅地,由會德豐(00020)等6個合組財團以125.9億元奪得後,最新又有跑道首幅商業地皮以逾111.24億元成交,每呎樓地價約12,888元。每次麵粉價創新高時,都會帶動該區樓價再創新高,當啟德發展區漸趨成熟,相信區內樓價很快便會追上九龍站。另一方面,啟德週邊樓價亦會受帶動而水漲船高,特別是有沙中線優勢的土瓜灣及馬頭圍等,故吸引不少發展商已搶先在區內插旗。

剛開標的啟德第4C區4號商業及酒店地皮,上週五(10日)截標時共接獲6份標書,競爭者包括長實(01113)、新鴻基地產(00016)、會德豐(00020)、鷹君集團(00041),以及信和置業(00083),但最終由高銀集團旗下駿騰投資有限公司奪標。高銀發言人表示,對於再次投得啟德跑道地皮表示欣喜,對CBD2及起動東九龍的長遠發展潛力充滿信心,

地皮的總樓面約863,181平方呎,以中標價111.244億元計,每方呎樓面地價約12,888元,為九龍東商業地新指標。上述土地享有無遮擋維港海景,當中作酒店用途面積上限為43.2萬方呎,發展商將來不可拆售項目。業界預期,地皮估值82億至120.8億元,預計每方呎樓面地價9,500至1.4萬元,而今次中標價算是貼近預測上限。

啟德商業地都被搶高,住宅地自然更矜貴。週前開標的啟德跑道區維港景第4C區2號住宅地,是本財政年度首幅售出的住宅官地,最終由會德豐、新世界發展(00017)、華懋、中國海外(00688)、恒基地產(00012)及帝國集團合組的重量級財團,以125.9億元奪得地皮,若以總樓面逾64萬方呎計算,每方呎樓面地價高見19,636元,高出市場估值上限價。

回看區內對上一幅相同景觀,位於毗鄰的地皮,是由新地於今年1月以112.6億元投得,樓面呎價約17,360元。換言之,隨樓市氣氛進一步升溫,地價於4個月期間,上升約一成三。與此同時,今次地皮的呎價,亦打破全個啟德發展區的紀錄,舊紀錄為新地於去年5月,以逾251.61億元投得的沙中線車站旁啟德地皮,樓面呎價達17,776元,而今次亦較舊紀錄高出一成。

呎價料達4萬元

萊坊高級董事及估價及諮詢主管林浩文表示,在近日市好轉下,地皮成交價對該區未來樓價及地價具指標作用,而是次發展商以合組財團入標,亦有利分攤投資風險,預計項目將建混合式豪宅,落成後每呎料約3.2萬元起出售。泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚更認為,若連同本身地價及建築成本及息口等,項目呎價至少由3萬元起,才能收回成本,若要有合理利潤,呎價須達3.5萬至4萬元,由於項目位置臨海,加上區內配套愈見成熟,售價甚至可挑戰區內新高。

會德豐梁志堅稱,是次中標價屬市價,料總投資額將200億元。

事實上,區內的樓價亦隨麵粉價提升,亦水漲船高。目前啟德區的新盤成交呎價,普遍介乎2.5萬至3.3萬多元,而部分項目的餘貨是以大單位及特色戶為主,故在樓市氣氛轉好下,成交呎價亦愈來愈高,如嘉華國際(00173)的新盤嘉匯,新近成交單位9座高層A室,實用面積964方呎,以2,928萬成交,呎價約3.03萬元;另外,建灝地產旗下天寰一特色戶,天海匯3座連天台特色戶A室,亦以5,200萬元成交,單位面積1,461方呎,另連716方呎天台及128方呎平台,呎價達3.5萬多元。

觀乎政府在啟德分了3階段賣地,第一批官地是在2013至14年間推出,即目前已入伙及即將入伙的啟德一號、嘉匯、天寰、龍譽及OASIS KAI TAK,當時這6幅地皮的呎價是由4,913元至6,530元。第二批則是在2016至2017年間,同樣是售出6幅住宅地皮,但呎價已升至10,220至13,600,其中有逾1.3萬元呎價的地皮,均由海航及旗下子公司投得,引起市場一陣哄動。至於第三批便是由去年開始賣的跑道區的地皮。

加價幅度驚人

翻查資料,啟德一號(I)於2016年8月推售時,首批折實呎價為12,741至15,562元。可是,其後於2017年2月開售的嘉匯,首張價單的折實呎價已升至15,580至20,068元,相對啟德一號(I)已整批貴約24.4%,這全因是在2016年11月時,海航以1.35萬元的呎價投得第一幅官地,從而帶動該區新盤亦可高開。

而另一次便是新地於去年5月以逾250億元投得的第1F區1號地皮,樓面呎價以17,776元再創新高,而OASIS KAI TAK亦藉此大幅加價加推。相對2017年9月首張價單,折實呎價由17,059至22,900元,去年5月加推時的折實呎價已升至24,188至33,502元,整批單位大幅加價約36.2%。

如今啟德地價再創新高,相信同區將推售的新盤有機會高價推售。目前,嘉華旗下的嘉匯最快會於5月賣樓,項目提供4座住宅大樓及4座洋房,涉及1,006伙,戶型由開放式至3房。另由龍湖地產(00960)及合景泰富(01813)在港首度合作發展的新盤尚.珒,正在申請預售,預料可於年中前推出市場,發展商曾指定價會有驚喜。尚.珒由2座住宅大樓及低座洋房組成,共設667伙,戶型包括1至4房戶。

據中原地產數據,同屬九龍區指標的九龍站上蓋物業,如今的平均實用呎價已升至31,457元,其中君臨天下於4月的實用呎價為42,898元。近日九龍站上蓋天璽一個極高層單位,獲買家以2億元洽購,若然成交得以落實,呎價將高見10.5萬元,挑戰九龍區分層式住宅呎價新高。現時區內成交呎價最高的單位為九龍站凱旋門,於去年10月份摩天閣一個大宅門單位以近2億元易手,呎價102,128元。由此看來,啟德麵粉價飆升,麵包價要追上九龍站的呎價已是指日可待。

尚.珒溋正在申請預售,預料可於年中前推出市場。

週邊區域受惠

其實,除了啟德該區的樓價備受帶動之餘,同時亦會帶動啟德週邊樓價水漲船高,特別是有沙中線優勢的土瓜灣及馬頭圍,如土瓜灣指標屋苑傲雲峰,於去年12月的實用呎價曾高見22,124元,其後受到樓市調整才回落至4月的17,240元,但相對2017年5月時,樓價已累升14.7%。

又如不少單位曾淪為負資產甚至要勁蝕離場欣榮花園,受惠港鐵沙中線貫通,如今樓價一樣「大翻身」。中原數據指出,今年2月底售出的低層3房單位,成交價見950萬元,較97年底一手買入價升逾62%。以同尺碼單位沙士低潮期成交價200餘萬元計,升幅逾3倍。此外,於今年3月推售的新世界旗下馬頭角新盤瑧尚,首張價單折實平均呎價達18,301元,較同區對上開售新盤開價高出約6%。其後加推單位更加價2.8%,折實平均呎價加至18,825元。

除新盤及二手屋苑受帶動外,受惠港鐵未來的通車效應,加上名校區及啟德商業區近在咫尺,不少發展商亦積極在區內插旗。本月初,上鄉道21至31號的一列工廈物業,獲財團斥資逾1.1億元購入12個單位,單位收購價介乎880萬至1,350萬元,涉資逾1.1億元。據該區規畫圖顯示,該工廈地盤畫入「住宅(甲類)」,預計日後適合重建作住宅發展,以地盤面積約8,900方呎計,最高可重建樓面約8萬方呎。

刺激舊樓重建

另外,同區馬頭圍道179至187號、上鄉道1至17A號、永耀街1至29號及2至26號,以及鴻光街3至35號與2至30號多個地段,去年亦傳出獲另一財團展開收購計畫。當中恒地於4月就落山道58至70號、美華街1至9號及下鄉道18至20號舊樓,向土地審裁處提交強拍申請,為今年第11宗強拍申請。資料顯示,發展商現已購入項目約84%業權,餘下多個地舖和數個住宅單位未能成功收購,涉及21組小業主,物業現時估值約7億元。據集團年報顯示,該項目計畫連同另一申請強拍中的土瓜灣道等多個舊樓地盤一併發展,預計地盤面積可擴至約4.2萬方呎,可建商住樓面約37萬方呎。有業界人士認為,在沙中線開通後,這些地區的升值潛力將會漸漸得到釋放,故料會吸引愈來愈多進駐該區,以圖分一杯羹。

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