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樓市速報:地價愈來愈貴 啟德新盤價勢高開


啟德未來發展潛力巨大,地價只會愈來愈貴。

近年其一最多新盤供應之地,必然數啟德新發展區,其與將軍澳日出康城項目一樣,每次賣地,價格都比前一次高,如5月初開標的第4C區2號跑道地,就以125.9億元批出,呎價高達19,636元,創啟德住宅地新高的同時,亦創九龍東賣地呎價歷年新高。今年度啟德尚有7幅住宅地皮待招標,即使面對中美貿易戰,市場仍相信地價仍可造好,連帶稍後推出的啟德新盤也看高一線。

自從香港國際機場於1998年7月搬往大嶼山赤鱲角以後,政府已開始研究啟德發展計畫,至2004年達致一個初步發展大綱圖,並於2007年及2009年通過及作出修訂。整個發展計畫規模龐大,總規畫面積達320公頃或3,444.45萬平方呎,計劃包括設有政府、機構及社區設施、住宅和商業,以及廣泛的休憩用地網絡。

根據規畫,區內的31%或99.38公頃地皮會撥作休憩用途;其次有22%或69.94公頃用地為主要道路及其他;其他指定用途用地位18%或57.72公頃;政府、機構及社區、學校及其他指定用途位12%或37.85公頃;住宅用地共有34.69公頃或10%,當中低密度住宅地有6.56公頃(2%)、中等密度有17.7公頃(5%),高密度則達10.43公頃(3%)。

由合景泰富及龍湖地產合作發展的尚.津溋鄰近未來沙中線啟德站。

而首個啟德私宅地皮早於2013年已招標,由中國海外(00688)投得,並已發展成啟德1號兩期(1,169伙)出售,更是本港首個「港人港地」項目。之後陸續招標及已出售的項目包括建灝地產發展的天寰(822伙)、嘉華國際(00173)發展的嘉匯(900伙)、保利置業(00119)發展的龍譽(930伙)、會德豐(00020)發展的Oasis Kai Tak(648伙)。

兩項目快推出

另短期內推出的項目包括嘉華國際於區內的第2個項目嘉溋匯,以及由合景泰富(01813)及龍湖地產(00960)合作發展的尚.津。嘉溋匯由4幢住宅大廈及4座洋房組成,每幢大廈樓高6至38層,而洋房則每座樓高3層,合共提供1,006個分層住宅單位。

據嘉華方面介紹,標準戶由開放式至3房間隔,並以2房作主打,佔項目單位總數超過一半,而開放式單位實用面積介乎200餘至300餘方呎,料項目最快可於5月推出,但如今5月已盡,相信最快要6月才推售。該公司同區同系嘉匯現時的平均成交實呎價逾2萬元,最高則可達5萬元,從而推斷嘉峰匯出售時售價必然不低,呎售2萬元以上已是最低起跳。

啟德1號當年開售時雖有「港人港地」限制,仍然賣個滿堂紅。

至於尚.津溋則由2座多層住宅大樓及低座洋房組成,共設667伙,單位間隔由1至4房不等,並以2至3房為主打,佔整體項目逾七成,發展商料年中推售。至於項目價格,發展商表示將參考啟德區及何文田區價格,並預告有驚喜價。不過,以近期區內賣地價愈來愈高推斷,所謂驚喜價都不會低,尤其項目較貼近未來的沙中線啟德站。

縱觀區內項目眾多,但市場相信年度內推售的幾幅啟德地皮仍然會錄得好價。當中以4A2地皮最受關注,市場估值可超過16億元,即樓面呎價達1.5萬元,可望再創九龍區地王。原因是地皮積較大,且面向全海景,發展潛力較高。當然,4A1地皮無論規模及景觀都較遜色,但其隔離的4B1地皮於今年3月亦以近99億元高價拍出,每呎樓面地價約13,701元,相信4A1的造價有高無低。4B1地皮由會德豐、新世界發展(00017)、恒基地產(00012)及中國海外合資財團投得。

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