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樓市速報:土地供應減 樓價難再跌


下年度的住宅供應較本度大減6,400伙。

政府於2月28日公布下年度的賣地表,當中僅得15幅住宅用地,其中7幅為新增用地,合共提供約8,850伙。即使連同一鐵一局的地皮計算,亦只有11,680伙,低於全年私樓供應目標,其餘就要靠私人發展商搭救。有市場人士指出,賣地表的地皮供應不多,料推地不會快,再加上政府主導的供應量減少,已讓市場覺得未來供應不會多,在供不應求的情況下,樓價再難回落。

財政司司長陳茂波2月27日在《財政預算案》中預告,下年度(即2019年至2020年)的賣地表只有15幅住宅用地,較今年的27幅大減12幅,創政府改以招標形式賣地以來的9年新低。發展局局長黃偉綸於翌日終為這15幅住宅用地揭盅。他表示,下年度的賣地計畫會一共推出15幅住宅用地,以及7幅商業地。而在這15幅住宅用地中,有7幅為新增用地,8幅為本年度滾存地皮,合共提供8,850伙,較本年度的1.52萬伙大減6,400伙。

港鐵(00066)下年度將推出香港仔黃竹坑站和將軍澳日出康城新期數招標,合計提供2,650伙,市區重建局則計畫就深水埗福榮街/東京街重建項目招標,預計可興建約180個住宅單位。換言之,連同「一鐵一局」的地皮計算,只有11,680伙,低於全年私樓供應目標的1.35萬伙,除非加上私人發展項目的3,860伙,整體潛在供應才增至15,540伙。

在該15幅住宅地中,當中6幅為新界地,港島區佔4幅,其餘5幅則來自九龍區,值得注意的是,有10幅地皮是毋須進行修訂,或是已完成修訂大綱圖程序,有5幅計畫出售的住宅用地仍未完成法定修訂程序。據黃偉綸所指,此5幅地皮的發展規模不大,地皮面積全部少於0.6公頃,只是相等於0.03個維園面積,或0.22個灣仔運動場的面積。其中在葵涌及旺角區的3幅土地,去年已開始所屬大綱草圖的修訂程序,相信能在今年內完成所有法定程序,順利推出招標。

黃偉綸(中)承認,政府邊際緩衝不多,反映土地嚴重短缺。

多幅地皮變數大

至於2幅價值較高的西貢響鐘路及西貢公路,以及壽臣山南風道的地皮,資料顯示,目前仍未開始有關改畫土地用途的程序,而相關程序一般需時約1年時間,故料極大機會不能趕及於下年度末推出招標,隨時令緊絀的土地供應,再減少約170個單位。西貢響鐘路土地在匡湖居附近,位於西貢中心小學校址旁的一幅政府機構用地,即使改變用途後,亦只屬低密度住宅發展類別,估計發展地積比率只約0.4至0.6倍,物業高度只約2至3層。

而南風道地皮現是綠化地帶用途,政府有關部門在今年1月底就改變土地用途一事已諮詢區議會,可是當時不少區議會都反對,認為發展商只會在此興建超級豪宅,單位數量少,並非用以解決中下階層房屋供應不足的問題。故亦料其後在改畫土地的大綱草圖修訂過程中,仍會有不少阻力,延長程序所需時間。

黃偉綸承認,政府邊際緩衝不多,反映土地嚴重短缺,另本年度多幅土地未有滾存至新一年度,他解釋,相關地皮涉及司法覆核或設施重置,未知能否適時推出,故審慎起見,暫時抽起地皮,但重申如有關司法覆核或重置順利,不排除會重推。觀乎下年度的土地,九龍東仍是主要供應來源,中原測量師行張競達表示,還有3幅跑道區地皮將會推出,當中以第4A區1號地皮景觀稍遜,因地皮位於跑道後排,但仍可享開揚市景,預計每呎樓面地價約13,500元,地皮總值約145億元。另2幅則是第4A區2號地及第4C區1號地,同樣位處跑道前排,可享優質全維港景,屬市區罕貴地皮,預計每呎樓面地價約18,000元,兩地地價均有力挑戰區內新高。

 

山頂文輝道超級豪宅地皮,暫時安排在上半財年出售,市場對該用地的估值最高約269.7億元。

加快招標啟德地

另發展局已安排,啟德4C區1號及4A區1號2幅跑道區住宅地皮,將優先安排在下季招標出售,合共提供約2,100伙。另又會安排毗鄰啟德體育園的商業及酒店地招標出售,預計3幅地皮的總估值最高約320.7億元。

此外,下年度港島區的4幅地皮中,有2幅有望創地價紀錄,其中一幅為去年10月流標的山頂文輝道超級豪宅地皮,亦暫時安排在上半財年出售,市場對該用地的估值最高約269.7億元,有機會打破九龍東啟德第1F區1號住宅地,去年5月以251.61億元創下的賣地表地皮造價紀錄。至於新納入賣地表的壽臣山南風道地皮,可建樓面面積約15.88萬方呎,市場估計每方呎樓面地價動輒達7.68萬元,勢創全港賣地表用地樓面呎價紀錄。

對於下年度住宅地供應大減,團結香港基金土地及房屋研究主管葉文祺表示,從最新公布的賣地計畫可見,面積較大、較易規畫的私樓熟地地皮已買少見少,由於可供出售的官地及鐵路土地供應減少,未來應會側重私人發展商的重建或補地價項目,惟上述項目相較政府主導的土地供應,落成期更難以預測,部分地皮亦未完成改畫,未必能按時推出,相信往後5年會出現「餓地」情況。

萊坊執行董事、估價及諮詢部主管林浩文亦表示,賣地表上地皮供應不算多,估計下年度推地不會快。冠域商業及經濟研究中心主任關焯照則指,今次政府供應量減少,已向市場發放一個信號為「中短期樓宇供應一定不會多」,在供應不足但需求仍存在的情況下,相信樓價由去年高位下調一成後,未來樓市很難再有下跌空間,將重拾升勢。

證政府覓地困難

他又認為,供應減少的癥結,是去年政府將公私營房屋由「六四比」轉為「七三比」,更揚言此舉是一項非常錯誤的政策,令市場意識到私營房屋長遠供應會更加短缺,再加上政府很難尋找新的地皮,從而令買家更積極入市,私樓樓價必然向上升。

觀乎下年度的土地,九龍東仍是主要供應來源,其中有2幅啟德地皮已安排在下年度首季推出。

其實,黃偉綸亦坦言,公營房屋每年的落成量仍未達標,又指增加比例屬「左手交右手」,因政府沒有「神仙棒」,可即時增加土地供應。會德豐地產主席梁志堅認為,供應減少有機會推高地價,亦可能要以較高價售樓;恒基地產(00012)營業(一)部總經理林達民則認為,下年度私宅供應減少至1.55萬伙,或反映政府覓地困難,在供應減少下,整體樓價有上升壓力。

雖說據運房局估算,未來3至4年整體私人住宅潛在供應達9.3萬伙,即按年可供應2.3萬至3.1萬伙,可是此推算是基於項目如期動工及落成,同時能順利獲批預售樓花同意書及推出市場發售。然而,自政府於去年中推出新房策,並計畫開徵一手空置稅,令不少發展商延遲項目動工,資料顯示,去年12月僅得54伙動工,為過去30個月次低,而去年全年動工量亦只有12,676伙,更創4年新低。

事實上,從近日的數據已可見,樓價已有止跌的跡象,差餉物業估價署的整體私人住宅售價指數,自去年8月起連跌5個月後,今年1月終於止跌回升,微升0.08%至359.2點,其中大單位的升幅則較為明顯,實用面積1,722方呎或以上的E類單位表現最標青,指數報313.7,較去年12月回升1.46%。

二手出現反價潮

有見及此,近日二手市場已出現反價潮,不少新界上車盤呎價更重上2萬元,如沙田第一城51座高層A室,實用面積284方呎,以570萬元獲承接,呎價高達20,070元,與去年10月呎價最高位21,127元比較只低5%。另外,發展商亦順勢加價,如恒地的元朗尚悅.嶺及魚涌君豪峰率先提價,加幅約2至3%以內,林達民稱,其他貨尾盤會逐個研究,若發覺樓價落後會追回升幅。由此可見,樓價將再度向上。

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