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樓市速報:商業區東移 北角看高一線


恒隆系宣布,將會斥資約25.6億元發展電氣道商業重建項目,料於2022年落成。

本港物業投資市場氣氛回暖,帶動工商交投轉趨活躍,特別是北角區,近期有不少成交均與商廈有關,如恒隆系上週便宣布會在區內興建1幢商業及辦公樓,預算總投資額約25.6億元。事實上,港島區的新商業用地可謂捉襟見肘,故有不少舊樓的北角區成為收購重建的目標。目前,區內已有數個重建項目正在進行中,隨著北角區內商業發展日趨活躍,大型商廈及大型酒店項目陸續落成,一方面北角區商廈租金較中區而言仍是十分便宜,加上中環及灣仔繞道和東區走廊連接路已通車,有分析料該區商廈造價有力再度攀升。

樓市回復熾熱,商廈價格有回穩跡象。據美聯工商舖資料研究部發表的《商廈快訊》報告指出,上月指標甲廈價格按月反彈0.7%,結束連續3個月下跌的局面。美聯工商舖營運總監兼商業部董事翁鴻祥指出,近期中港股市出現大幅反彈,而樓價走勢一般較股市慢大約3個月,意味著寫字樓市場可望於今季迎來復甦,第2季甲廈價格可望持續反彈,並收復失地。

話說回來,因本港商業土地供應一向嚴重短缺,故即使早前即使大圍市況出現負面因素,但寫字樓市場並沒有如住宅市場般急挫,只是稍為調整而已。據政府新財政年度的賣地計畫,本年度將推出7幅商業及酒店用地,合共提供約876萬方呎樓面面積。

雖說這是過去20年最多商業地皮供應的一年,可是現時香港甲級寫字樓市場供應仍然緊絀,香港測量師學會前會長余錦雄指出,若果加上大灣區發展的經濟增長,以及對辦公大樓的需求,政府是沒有足夠的土地滿足短期,甚至是長期的需求,這將大大影響香港成為區域商業中心的競爭力。

供應只夠10年用

仲量聯行發表的商業用地供應研究報告指出,政府現時所持有作日後出售的商業地皮,可發展寫字樓總樓面面積達2,010萬方呎,而每年本港吸納量約200萬方呎,料新供應只夠10年使用,當中大部分供應更是位於九龍,涉及1,470萬方呎。觀乎目前港島中環核心CBD的甲級商廈因嚴重短缺,空置率低於2%,中區的新供應亦是寥寥可數,故有不少外資企業都逐漸遷離中區,進駐港島東的商廈。

事實上,港島區可供發售地皮少之又少,故北角區的舊樓成為不少發展商的收購目標,特別是近年有不少企業轉租北角及鰂魚涌寫字樓作為總部,區內發展潛力大,故吸引多間財團展開併購,部分將地盤重建發展成住宅項目,以及用作商廈或酒店用途。

恒隆地產董事長陳啟宗多次聲言要待低位才考慮在港買地,多年未有積極增加土儲。

香港置業工商舖行政總裁執行董事黃漢成亦表示,隨著香港經濟持續發展,商業中心區由中區漸向港島東延伸,北角遂成為銅鑼灣商貿區的延續,加上近年不少中資機構在港設點落戶,令商廈需求大幅增加,北角區內有不少舊樓都被發展商收購,然後重建作新式商廈物業。

最近有市場消息指出,北角英皇道全幢商住樓以4.85億易手,新買家為本地投資者,購入作為重建用途。美聯翁鴻祥表示,上述成交為北角英皇道383至385號全幢,佔地面積約3,154方呎,現為1幢4層高舊式商住宅大。他指出,新買家為本地投資者,因看好該區發展潛力,故購入物業作重建用途,日後將改建成商廈作長線投資,上址地盤最高地積比率為15倍,可建樓面面積為47,310方呎,以是次易手價計算,樓面呎價約10,251元。

舊樓重建不斷

另仲量聯行亦獲委任招標出售北角月園街18及20號全幢唐樓,於5月21日截標,市場估計市值2.1億元。該物業位處月園街中段,此街連接渣華道及英皇道,現為一幢1955年落成的4層高唐樓,地盤面積1,618方呎,現畫為「商業/住宅」用地,高度限制為由主水平基準線上110米,可以地積比率最高15倍發展。仲量聯行資本市場部董事潘靜儀稱,該物業重建為酒店、商廈或住宅均可,極具發展彈性。

就連近年主力發展內地業務的恒隆地產(00101)亦落實在北角發展。據恒隆地產發出通告指,將會與同系的恒隆集團(00010)組成合營公司,發展電氣道226至240號地盤,當中恒隆地產將佔三分之二權益,而恒隆集團則佔三分之一權益。按照發展商透露,電氣道地盤佔地約7,000方呎,將建總樓面面積約10.5萬方呎,用作興建1幢商業及辦公樓,項目預算的總投資額約25.6億元,以此計算,投資額每呎約2.4萬元。

至於在電氣道226至240號鄰近亦有不少重建發展,包括毗鄰的電氣道218號港島麗東酒店,恒基地產(00012)已展開重建,將興建25層高的商廈,總樓面約14.4萬方呎。而一街之隔的油街物料供應處貨倉,近年亦由長實集團(01113)發展成私人住宅及酒店綜合項目維港頌。

現時北角一帶已建有友邦廣場及京華道18號等甲級寫字樓,已具有商業氣息,加上電氣道218號港島麗東酒店重建項目,以及新世界發展(00017)的英皇道704至730號吉祥大廈重建為甲級寫字樓項目相繼落成後,將進一步提升該區的商業氣氛。資料顯示,目前吉祥大廈已進行清拆重建,正重建為樓高29層的甲級商廈,商廈樓面約48.75萬方呎,當中4至24樓會作辦公室用途,每層樓面約1.9萬方呎。

 

目前北角區的商廈租金僅約54元,與中區商廈比較具有競爭力。

新世界擁兩重建項目

除此之外,新世界亦已持有北角皇都戲院大廈項目逾八成業權,發展商已申請強拍,該地盤達3.5萬方呎,屬於港島區罕有大型地盤,由於用地為「住宅或商業」地帶的舊契項目,若作商業發展,可建樓面達52.5萬方呎,屬於區內較大型商業項目;若果作住宅發展,地積比率則只有10倍,可建樓面35萬方呎。

連同政府計畫將英皇道611號的水務署大樓搬往柴灣盛泰道,同時計畫騰空作甲級商廈發展。該水務署大樓地皮面積約5.06萬方呎,現時已改畫成「商業」用途,以最高地積比率15倍計算,可建樓面面積達75.9萬方呎,屬於港島區罕有的大型商業地供應。單是新世界兩個重建項目、麗東酒店重建,加上水務署大樓地皮重建項目,整個北角區潛在商業樓面供應已達191.5萬方呎。這還未包括前文所提及恒隆的商業項目,以及一些中小型發展商的重建項目。

事實上,北角區受到投資者的青睞,與其交通配套方便有很大關係。現時魚涌已被視為港島新商業區的核心,仲量聯行預料,隨著北角新建商廈今年相繼落成後,該區將成為港島東商業區的門廊,擴展商業版圖。值得注意的是,如今中環及灣仔繞道和東區走廊連接路已通車,新連接路可直達港島東核心商業區,貫通發展日趨成熟的港島商業長廊,由中環前往北角及鰂魚涌等地,僅需5至10分鐘,交通時間較以往大幅減少,從而帶動更多商業活動。

目前租金仍低水

另一方面,畢竟區內與中環存在極大的寫字樓租金差距,將是吸引租客搬遷的另一因素。據萊坊1月的香港物業報告資料,去年12月中區寫字樓平均呎租約146.2元,最核心的寫字樓租金更高達197.9元;相反,灣仔/銅鑼灣的寫字樓平均呎租僅為79至84元,而北角區的寫字樓平均呎租更只是約54元,明顯在寫字樓租賃市場具有競爭力。

陽光房地產(00435)行政總裁吳兆基亦直言,留意到中環區的續租租金表現一般,幾乎未能加租,更留意到有租客遷往其他地區以節省租金:「有啲大律師樓都會搬,好似中環繞道開咗,佢哋會覺得搬去北角都唔錯!」

有市場人士認為,現時普遍大型租戶均傾向租用新落成商廈,除希望可享用更佳設備、更高質素的設施外,另一原因是近年各商業區的空置率均極低。據仲量行的報告,截至今年1月底,甲級寫字樓的整體空置率為4.4%,中環甲廈的空置率為2.3%;港島東空置率也只有1.9%,在空置率處於歷史低位的情況下,租客為日後擴張自然較傾向租用新建寫字樓,亦願意支付較同區寫字樓略高的租金。故對於鍾情港島寫字樓的租客而言,東區將是主要新選擇。

美聯翁鴻祥指出,北角區內商業發展日趨活躍,大型商廈及大型酒店項目陸續落成,同區京華道18號曾錄得近百億成交,平均呎價逾3萬,故預測該區商廈造價有力再度攀升。

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