real sex porn dirtyindianporn.mobi school girl sexy picture 5 min sex video pornindianvideos.pro full xvideos exbii sex allnewindianporn.pro baloch girls sex bangalore freesexyindians.pro indiansixy video border bhojpuri film letmejerk.fun idian porn
kamapisachi sex com indianpornbase.pro negro sex video download telugu x kathalu turkishxxx.online tamilnadu school uniform indian big women sex turkishsex.online moviewood.me desi fudi com turkishpornvideos.pro swamiji fucking xxx sex bp animalwomanxxx olx kanpur turkishxxx.mobi night suit for women
bangali sex vedio turkishporn.pro indian vidio sex sri reddy porn videos turkishpornography.pro lucky villager xxxvwww turkishporno.mobi desimmsclips porn sleeping aunt turkishsex.pro red wap sex kamlesh saini mms turkishhdporn.pro ghrelu sex
地產
中國・海外・香港

樓市速報:利淡因素多 樓市現調整跡象


南豐發展董事及地產總經理麥一擎(右二)表示,項目定價有機會較克制。

外圍市況持續不穩,中美貿易戰的局勢仍是反覆不定,加上新房策的推出,以及多間銀行相繼調高按息,下月更有機會是12年來首度上調最優惠利率,市場觀望氣氛濃厚,近日有不少二手屋苑出現減價,甚至以低於銀行估價成交。不單是二手市場,就連一手市場的氣氛已不如往日熱烈。市場預期本季下旬仍有逾4,000伙單位推售,發展商為了散貨,都扭盡六壬推盤,低價、低息及優惠盡出,目的只為吸引投資者及買家入市。在利淡消息下,有市場人士認為,樓市有可能進一步回落。

在多個利淡因素充斥下,市況轉趨慢熱,特別是二手市場,雖未至於是全城出現劈價,可是部分屋苑已出現跌價情況,議價空間亦逐步擴闊,如將軍澳天晉1期8座低層B室,面積869方呎的3房單位,原以2,000萬元放盤,日前獲用家洽購,最終減價約一成,以1,800萬元成交,呎價20,713元,略低市價約一成。

另有消息指,紅磡黃埔花園11期6座中層F室,實用面積639方呎的3房單位,座向東南,原叫價1,150萬元,但放盤一段時間也無人承接,業主終面對現實,大幅減價100萬至1,050萬元沽貨,呎價16,432元。區內代理表示,若在1、2個月前,此類單位可以賣到1,150萬至近1,200萬元,如11期12座中層G室,面積相同及同樣望街景,今年6月成交價1,140萬元,呎價17,840元。

不但如此,今次賣出單位獲中銀及匯豐銀行網上估值亦有1,120萬及1,221萬元,故今次成交價足足低估價最多171萬元。代理稱,黃埔花園本月只有約5至6宗成交,若樓市持續無承接,恐怕會有更多劈價貨出現。

業主雄心不再

至於東涌映灣園情況亦相似,屋苑7座高層A室,實用面積894方呎的3房套房間隔,今年5月叫價1,130萬元,一直未獲承接,至近期市況波動,市場不明朗因素多,業主決定下調叫價至1,050萬元,減價僅1天即獲買家洽購,最終多減10萬元至1,040萬元易手,累減90萬元,實用呎價11,633元。中文大學商學院客席教授冼日明指出,一手樓供應持續下,加上部分新盤可承做高成數按揭,除非二手市場有「筍價」放盤,否則難吸引買家入市二手市場。

觀乎自政府新房策「出台」後,二手成交步伐已減慢。據土地註冊處資料顯示,8月首16日二手住宅註冊量錄1,854宗,較7月同期2,283宗下跌約18.8%,反映新房策及中美貿易戰升溫對樓市的影響。美聯首席分析師劉嘉輝表示,按目前情況推算,8月全月二手住宅註冊宗數回落約3,400宗,創約1年新低。

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑認為,本港銀行紛上調新造樓宇按息,預料9月美國加息機會高,香港銀行亦將調升P按利率,加上政府新房策及中美貿易戰都令買家信心輕微減弱,對二手中價乃至豪宅的影響較大,料第3季樓價下調2%至3%,8月二手成交量料大減28.5%至2,500宗。

4,000新盤待售

其實不單止是二手市場,若比較上半年的熾熱氣氛,如今一手市場亦沉靜不少,但礙於政府的一手空置稅,以及市況不甚明朗,發展商明顯亦加緊推盤步伐,單是本月餘下的日子,仍然有逾4,000伙新盤單位推售。

要數到最矚目的,當然是由南豐集團發展的將軍澳日出康城LP6,項目已獲批預售樓花同意書,屬政府6月底公佈新房策後首個獲批售樓紙新盤,意味將受新辣招規限,每次賣樓需推出最少20%單位,以項目單位總數2,392伙計算,每次發售單位數量將不少於478伙。目前項目正積極軟銷,並於8月22日開放示範單位予傳媒優先參觀,似乎距離正式推售已不遠矣。南豐發展董事及地產總經理麥一擎表示,定價有機會較克制。

而「月月有樓賣,週週有盤推」的新鴻基地產(00016)則更為積極,除目前正推售的元朗錦田北PARK YOHO Milano,以及南昌站匯璽II的貨尾單位外,新地已於8月20日將PARK YOHO 2B期項目命名為PARK YOHO Napoli,並指最快會於月底推售,新地副董事總經理雷霆更指出,有鑑於市場吸納單位需時,現時計畫將項目其中100伙,保留作收租用,意向呎租約30元,至於具體詳情有待研究再公布。

值得注意的是,新地目前推出的都以現樓項目為主,冀將空置單位數量減至最少,藉此減低空置稅的成本。如早前已將旗下北角海璇第6座的160個單位,撥作服務式住宅,以避開空置稅。

若計及PARK YOHO項目餘貨約250伙、PARK YOHO Napoli的712伙,以及未推出的PARK YOHO 3期項目,整個項目有約逾1,100伙待售,相信因而對發展商造成推盤壓力,故加快推售步伐以外,更將單位轉售為租。其實政策剛公布推出一手空置稅後,已有不少豪宅及洋房項目直接減價吸引買家,又或是轉賣為租,如北角海璇般,如今此趨勢已蔓延至中小型單位。

新盤低價開賣

另一方面,為谷銷情及搶客,發展商可謂出盡法寶。首先,近期開售的新盤都相對較為貼市,如匯璽II新推出的119伙便低開9.4%,剛推出首張價單的筲箕灣逸瑆,同樣較同區新盤低約10%,美聯物業住宅部行政總裁布少明認為,為加快流轉,發展商開價會傾向貼市價甚至略低於市價。

低價開售以外,優惠亦少不了。如匯璽II般,發展商今次亦於折扣優惠上作出調整,維持即供付款原來約20%的折扣優惠外,特別增加一個名為「至尊靈活付款優惠」的新建築期付款計畫,即除基本6%折扣優惠及新地會1%折扣優惠外,若再多購單位,每個單位額外有12%至15%現金回贈,總優惠約為18%至21%,較購買1伙的建築期付款折扣更多,甚至較即供付款好,顯然是想吸納投資者入市,幫助去貨。

另外,針對銀行已調高按息,發展商亦推出低息二按,最高可承造三成,首2年息率為定息1.88厘至2.08厘。而去年12月推出的價單中,當時二按的實際息率為2.15厘至2.65厘,較是次為高,可見今次發展商的用意,以低息吸引買家入市。

不單如此,如新地仍有約500伙未售的元朗Grand YOHO II,更實行「先住後付」計畫。發展商於上週連推3個銷售安排,合共推出30伙招標,招標期由8月20日至31日,採每日截標方式。今次更新增長達1,060天的成交期付款計畫,買家簽定臨約合約時先付5%定金,之後120天付另外5%,此時買家若再加付5%許可證費用作為「入住費」,合共支付15%便可收樓入住,餘下85%樓價則最長可於1,060天後成交,成交期長達近3年,至於完成交易後可獲回贈5%「入住費」。

雷霆表示,此舉是方便換樓客有充裕時間出售現在持有的單位,但亦指未知空置稅何時實行或如何執行,當然,如果稍後空置稅推行,集團亦也因而避免繳納。從以上的舉動所見,市場似乎開始出現看淡後市的動作,樓市有可能進一步回落。

Related Articles