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樓市速報:具雙重概念 油塘升值潛力大


近年油塘工業區加快轉型,預計未來有超過1萬伙住宅新供應。

早前截標的油塘住宅官地截標,共收到10份標書,一洗之前黃竹坑3期項目,僅獲5份標書的頹氣。分析認為,油塘項目受歡迎之處除了因為規模較細,亦因為油塘有工業區轉型民居;以及「起動九龍東」的憧憬。在兩大憧憬下,近期區內的二手樓價亦有跑贏大市之勢,反映區內的住宅及工廈都具較佳升值潛力。

港鐵(00066)旗下的黃竹坑3期由接近兩年未有投得地皮的長實(01113),力壓其他財團,以獨資形式奪地而歸。由於項目僅收到5份標書,較之前兩期為少,讓市場擔心賣地市場正受到加息及貿易戰的影響。

然而,油塘高超道住宅官地卻有截然不同的反應,共有10個財團入標,大部分為港資發展商,包括以獨資競投的長實、新鴻基地產(00016)、恒基地產(00012)、新世界發展(00017)、會德豐(00020)、嘉華國際(00173),以及建灝地產,當中在5月份投得毗鄰通風樓項目的信和置業(00083),則夥拍商人呂宇健持有的寶庭重建發展組成財團入標;中資則有保利置業(00119)。綜合測量師估算,地皮估值約29.26億至53.48億元,樓面呎價約8,207至1.5萬元。最終由保利置業以33億元中標,樓面呎價約9,256元,符合市場預期。

分析認為今次招標地皮受歡迎,主要因為面積細,僅約3.86萬方呎,最高可建樓面35.65萬方呎,提供約576個住宅單位,絕對是「細細粒,容易食」。此外,位處近年正在轉型的油塘區,亦是賣點之一。天俊測量師行執行董事張楚然指出,地皮位於油塘高超道及鯉魚門道交界,往油塘港鐵站10分鐘左右,交通方便。有份入標的會德豐地產高級經理何偉錦亦指,地皮屬市區地,鄰近港鐵站,以獨資競投,將建中小型單位。

加快轉型住宅

事實上,近年油塘工業區加快轉型,區內不少工廈工廠將改作住宅發展,配合政府推地,預計未來有超過1萬伙住宅新供應。油塘區過去的工業發展主要集中海旁位置,面積近30公頃,分布於港鐵油塘站週邊、茶果嶺道的油塘灣發展區,以及東源街和四山街一帶,近年有關的地段已漸趨住宅化。

Peninsula East新近錄得的鬆綁貨成交,整體平均升值達3成水平。

其中,政府之前於區內批出兩幅住宅用地已踏入收成期,單位將於今、明兩年接連推出。當中九龍建業(00034)投得的鯉魚門徑限量項目,前身為停車場,將興建646伙,以中小型單位發展為主,主打1房單位,部署今年第3季推樓花,預計2019年9月落成。至於五礦地產(00230)的崇信街與仁宇圍交界地,亦獲批建4幢分層住宅,提供不少於657伙,分2期推售,細單位部署明年底推出。

至於區內未來準備上馬的項目中,規模最大要數由恒地牽頭的油塘灣項目。項目將合共提供逾6,500伙,當中屋宇署批已出首兩期建築圖則,將建30幢住宅樓宇,提供逾6,200伙,相等於半個太古城,現正處於申請補地價的階段。餘下地段將畫為第3至6期發展,預計主要作住宅及酒店發展,由保利達及香港經貿商會會長李秀恒等分別持有。

此外,宏安地產(01243)及旭輝集團(00884)合作發展的四山街13至15號項目去年已完成補地價,將建兩幢住宅及基座商場。估計3項目可帶來逾1,700個單位供應。另內房越秀地產(00123)的重炮油塘工業地改住宅用途亦於今年6月成功通過城規會的關口。越秀地產持有油塘工業區東源街兩旁共三幅地皮,總地盤面積約13.38萬方呎,擬興建5幢連地庫在內共23至29層高住宅大廈,總樓面約63.03萬方呎,提供1,056個平均單位面積約600方呎的中小型單位。

加上五月信置奪得的油塘通風樓住宅項目,及今次高超道截標項目,隨着將有多個大型項目推展,區內昔日以工廈及船廠為主的風貌將逐漸退色,未來將轉型成新綜合住宅區。

「起動九龍東」

另一方面,「起動九龍東」規畫令區內的商業發展發達,亦有望推升油塘未來的樓價。九龍東的土地面積約為488公頃,包括牛頭角、觀塘市中心、順利、秀茂坪、藍田及油塘。政府近年推出「起動九龍東」,務求把其推動成第二個核心商業區,區內未來仍有7個大型商業項目供應,合共提供748.3萬平方呎樓面。

油塘高超道住宅官地共有10個財團入標,大部分為港資發展商。

世邦魏理仕香港的《東九龍-香港核心商業區2.0》指出,過去20年九龍東已演化成受歡迎的非核心商業區,並將逐步取代中環成為香港最大型寫字樓分區市場。該行估計,九龍東的甲級寫字樓空間將於2021年增加至1,720萬方呎,當啟德發展區的項目陸續落成後,寫字樓空間更將上升至2,900萬方呎。而隨着區內商業活動繁榮,住宅需求亦會大增,將拉升區內及沿線的住宅樓價。

油塘區現時放盤的私樓不多,成交亦偏少,但正由於社區配套漸見成熟,促使樓價升幅跑贏大市。如區內新盤Peninsula East於今年4月中旬陸續解封SSD,新近錄得的鬆綁貨成交,整體平均升值達3成水平,當中該盤1座低層A室,實用面積931平方呎,新近以1,300萬元成交,實用呎價13,963元,較3年前購入價高出5成。另一值得留意的二手盤是有有9年樓齡的嘉賢居,同樣貨源不多,過去一年僅錄5宗成交,最新呎價12,908元,入場費770萬元。至樓齡12年的鯉灣天下於過去一年亦僅錄3宗成交,1月份呎價14,565元,現時入場費750萬元。而樓齡5年的Ocean One於最近一年亦只得4宗買賣,呎價介乎13,775元至13,926元。投資者想要有更多選擇,或要靜待一眾新盤落成。

工廈價低水

除了住宅,隨着多個工廈重建項目逐步上馬,油塘區內具重建潛力的工廈,亦吸引發展商及投資者,當中在去年10月,華懋以約3.98億元購入東源街華東貨倉大廈的4層樓面,由於建築面積共98,928平方呎,呎價約4,023元。鑑於華懋現時在該廈仍持有不少樓面,不排除計畫回購物業進行重建。

目前油塘區內工廈呎價普遍約為2,500至3,500元左右,低於鄰近觀塘區工廈呎價4,000至5,000元不少,但由於全幢工廈具重建潛力,故此吸引發展商、投資者高價承接。而該區工廈單位呎數較大,一般過千呎,甚至過萬呎,加上工廈只能承造四成按揭,故較適合資金充裕的資深投資者,購入單位等發展商收購。

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