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樓市速報:內地經濟下行 港豪宅或跌價兩成


渣甸山大坑道豪宅地皮,勁收25份標書,為近1年半以來政府地皮接獲最多標書的紀錄。

社會運動持續半年,直至近期才緩和下來,賣地市場亦熱鬧起來。地政總署推出的渣甸山大坑道住宅地,共收25份標書,為自2018年4月以來入標數目最多官地。然而,有市場人士認為,明年豪宅或會跌兩成,皆因近年豪宅的購買力多是來自內地,惟現時內地經濟下行,導致豪宅市場出現「有價無市」,加上本地局勢不穩,近期豪宅都紛紛出現低價成交,分析料明年首季,對豪宅市況仍不感樂觀。

隨著社會運動稍為緩和,連帶投地市場亦再度熱鬧起來,說的是上週五(13日)截標的渣甸山大坑道135號豪宅地皮,項目勁收25份標書,反應十分熱烈,為自2018年4月以來,政府地皮接獲最多標書的紀錄。入標以本地大型發展商為主,分別為長實(01113)、新鴻基地產(00016)、九龍倉(00004)、恒基地產(00012)、嘉里建設(00683)、華懋、南豐、鷹君(00041)、永泰地產(00369)、華人置業(00127)、佳明集團(01271)、建灝地產、大昌集團(00088)等,另信和置業(00083)夥拍麗新發展(00488)及嘉華國際(00173)組團入標爭奪。

與此同時,中資發展商亦捲土重來,包括有中國海外(00688)、合景泰富(01813)、中信泰富等,不少亦以獨資形式競投。此外,首度入標官地的香港建設(00190)、東立地產等過往較少參與的財團,亦有意分一杯羹。

業內人士認為,港島區豪宅地皮供應罕有,加上該地景觀開揚,高層有機會遠望維港海景,故即使在近期社會及市場氣氛欠佳下,仍吸引大批發展商參與競投。原本市場對該地皮估值分歧相當大,介乎17.4億至54.1億元,每呎樓面地價約1.35萬至4.2萬元,最高估值較最低估值相差逾兩倍。但在截標後,因應入標反應佳,中原地產測量師張競達已將該地皮樓面地價估值由每方呎約1.5萬元上調33.3%至2萬元,最新估值約25.8億元。

大坑道地入標者眾

萊坊執行董事及估價及諮詢部主管林浩文表示,入標人數較預期多,反映發展商對「靚地」的渴求及對豪宅後市的信心。他估計,這地皮造價不會太差,流標機會細,始終是港島豪宅區地段。他估計,每呎樓面地價約1.6萬至2.2萬元,總價約21億至29億元,總投資額約35億至40億元,料落成後每呎售價3.8萬元起,而中標價對該區樓價有指標性作用。

何文田天鑄本月新近錄得一宗「明賺暗蝕」的個案。

雖然此豪宅地皮備受追捧,可是卻有市場人士認為,明年豪宅並不被看好,甚至會跌兩成。仲量聯行香港主席兼資本市場主管曾煥平表示,香港豪宅市場在過去5至10年受內地資金主導,惟中港兩地經濟放緩,削弱住屋需求,拖累豪宅樓價自今年7月以來累跌4.7%,抵消上半年的升幅之餘,全年料回落1%;他又預計,豪宅售價明年將會瀉20%,甚至「減價兩成都未必有人接」。他又補充,由於豪宅買家普遍受心情和市場氣氛影響,近月的社會事件令內地買家活躍程度減弱,「成班買家都唔見,豪宅市場變得有價無市」。但他認為,香港對該批買家仍具吸引力,一旦政局和市場氣氛穩定下來,內地資金將再次流入豪宅市場。

事實上,受到中美貿易戰影響,以及國內債務問題未解決,內地經濟仍面臨下行壓力。中央有意對明年經濟增長目標放淡風,《路透社》引述消息人士指,內地計畫將明年經濟增長目標降低,由今年的6%至6.5%下調至明年約6%,主要是通過增加國家基建開支,以抗衡經濟增速大幅放緩。

人幣匯率前景看淡

近月多間大行發表報告,均指明年經濟增長預測徘徊於6%以下。其中野村睇得最淡,並稱有見地方政府債務及地產投資回落,以及預期中央或會將人民幣貶值,以抵銷強勁的出口阻力,人民幣兌美元將出現下跌的趨勢,料明年內地經濟增長5.7%。

野村首席中國經濟學家陸挺指,美國在貿易談判中所削減的關稅數字不大,對經濟增長幫助不大。另外,該行認為地產銷售是明年影響中國經濟的重要指標,預計中央會進一步放寬房地產緊縮政策,解救經濟。

晉裕投資研究部投資分析師黃子燊亦表示,中國經濟正在轉型,加上中美貿易戰未完全解決,明年製造業及房地產開發投資會繼續轉弱。同時,中國家庭負債上升,壓抑中國消費動力,預計明年中國社會消費品累計零售總額增幅呈下跌趨勢,明年中國實質本地生產總值增長大約處於5.8%至6.1%,但相信跌破6的機會較大。

經濟增長放緩之時,人民幣亦有貶值危機。豐環球研究發表報告,認為人民幣仍深受中美貿易消息牽動,並預期雙方談判進展有限,料人民幣至2020年底跌至7.15兌每美元。荷蘭國際集團銀行大中華經濟師彭藹嬈表示,中美若需要愈長時間擬定貿易協議細節,人民幣匯價會愈波動,更認為中美首階段談判,有一半機會以失敗告終,料人民幣明年全年在6.8至7.2之間上落。

九龍站豪宅凱旋門低層1房戶,新近呎價低市價近兩成,成交價亦重回兩年前水平。

豪宅成交料創3年低

從近期的成交來看,內地經濟增長放緩,再加上本港局勢不穩,對豪宅市場確實有影響。中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出,今年11月份價值2,000萬元以上的豪宅(包括一手及二手)買賣合約登記錄得238宗,總值89.17億元,較10月的268宗及122.23億元,分別下跌11.2%及27%。而今年首11個月價值2,000萬元以上的豪宅(包括一手及二手)買賣合約登記錄得2,752宗,總值1,337.26億元,較去年全年的4,189宗及1,926.7億元,暫時分別減少34.3%及30.6%,預料今年全年整體豪宅買賣將為2016年的2,620宗及1,332.12億元之後,創3年新低。

最近豪宅紛錄得低市價成交,市場消息指,九龍站君臨天下2座高層E室,實用面積818方呎的2房單位,上月中單位以2,500萬元成交,但因買家在承借按揭方面出現困難,最終要撻訂離場,估計損失訂金最多125萬元。據悉,單位新近再以2,200萬元售出,較1個月前賣平300萬,跌幅12%,成交呎價26,895元。資料顯示,同屋苑3座的相若樓層E室,於今年5月份樓市高位時,成交價仍要2,688萬元,是次回落約18%。

又如何文田的新晉豪宅天鑄,市場本月新近錄得一宗「明賺暗蝕」的個案,美聯物業營業經理蔡智龍稱,天鑄7座高層A室原業主約1年前開價約3,800萬元放盤,單位實用面積1,066方呎,3房1套連工人房間隔,個別買家態度進取,嘗試大幅還價,但並不是每個業主都能接受低於3,000萬的叫價。

然而,近期社會氣氛濃罩下,該原業主的心情都受影響,願意累減820萬,以2,980萬沽貨套現。據了解,原業主於2015年7月斥2,971萬入市,帳面僅賺9萬,若計及佣金及釐印費等開支,實際蝕讓近150萬。

此外,九龍站豪宅凱旋門低層1房戶,新近以每呎31,646元沽出,低市價近兩成,成交價1,250萬亦重回2年前水平;中原亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑指出,在欠缺剛性需求支持,當面對淡市時,部分投資者須急沽貨離場,令議價空間漸擴闊,引致低價成交出現,展望明年首季,對豪宅市況仍不感樂觀。

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