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樓市速報:傳空置稅快實施 勢減慢新樓供應


為避免繳付空置稅,新地海璇第6座改以服務式住宅租出,涉及140伙。

政府針對獲發入伙紙逾1年但未售出的一手單位,徵收應課差餉租值200%的空置稅政策,傳聞快將實施。據悉,當局研究若有關單位在1年內有超過一半時間出租,可獲豁免繳交空置稅。然而,若買賣雙方是關聯公司,即發展商轉售於旗下關聯公司,即「左手交右手」的交易,則不獲豁免。

事實上,自政府提出會徵收一手空置稅後,已有不少發展商變陣,如轉售為租。有分析指出,除「轉售為租」外,發展商更可延遲領取入伙紙,又或是拖慢整個起樓及銷售過程,變相令住宅新供應減慢,最終在增加住屋供應上,政府只會是「因快得慢」。

為推動發展商盡快出售手持的一手樓貨尾單位,特首林鄭月娥於去年提出要徵收一手空置稅,向取得入伙紙後空置1年的一手樓單位開徵一手空置稅,而徵收稅率為應課稅差餉租值的200%,相當於樓價約5%。近日有消息透露,空置稅已大致完成修例,有望於下月提交立法會討論。

據悉,近日政府就空置稅事宜約見不同政黨及持分者,日後發展商須就持有的單位每年向差估署申報,有關單位是否已出售,或有否以市值租金或以上把單位租出最少半年,政府定義的一手樓是「從未簽立售賣轉易契╱買賣協議」,故此,若只是將單位售予關聯公司,則不會視作可豁免的交易,以防發展商「左手交右手」。

至於假設有關單位1年內有超過一半時間出租,甚至是出售,則可獲得豁免,但相關買賣協議若被取消,則會「視乎情況」補繳空置稅。若果發展商作出虛假或者拒絕申報,政府則會因應《差餉條例》等收取罰款以作出懲罰,據《差餉條例》,作出虛假陳述可被罰最多2.5萬元,而未有或拒絕提交申報則可被罰最多1萬元。政府亦會就損失的收入,收取稅款最多3倍的罰款。同時,局方又列出可豁免繳交空置稅的單位,包括資助房屋、市區重建局預留作安置用途的住宅單位,以及用作持牌酒店和賓館的單位等。

豪宅不獲豁免

其中,政府建議徵收的空置稅,最具爭議的是,不論單位的大小,都要一律徵收200%的應課差餉租值,所以惹來發展商不滿,商界又要求豁免豪宅等非大眾市場單位、出租或服務式住宅,但據聞政府未有接納,認為發展商可以較合理的價錢出租。

分析認為,空置稅對豪宅的影響較大,畢竟豪宅較難覓買家。

華懋銷售部總監吳崇武認為,一手空置稅政策並不合理,希望政府能「手下留情,刀下留人」,他指出,發展商並非有意囤積,而是要因應市況而出貨,特別是豪宅項目準備時間較長,於獲批滿意紙後仍要再作裝修,才可真正推出市場發售,難以在短時間內出貨。他又指,豪宅並非「想賣就賣」,即使平賣亦須等待有意買家,故要於入伙1年內沽清具一定難度,認為政府應該給予更長時間予發展商銷售豪宅。資深測量師張翹楚亦表示,上述情況對大型發展項目及豪宅新盤影響較大,畢竟豪宅較難覓買家,即使租客亦較難。

正所謂「你有張良計,我有過牆梯」,事實上,為應對一手空置稅的來臨,發展商向來是見招拆招,經濟學家、冠域商業及經濟研究中心主任關焯照指出,「左手交右手」並非發展商唯一避稅的出路,除了加快推售貨尾單外,已有不少發展商將單位轉售為租。

正如新鴻基地產(00016)旗下的北角海璇第6座便改以服務式住宅租出,命名為海璇匯,此座設有140伙,戶型涵蓋1至3房,以及附設平台戶及天台特色戶,實用面積為361至1,063方呎。新地副董事總經理雷霆曾指,豪宅單位銷售期較長,將第6座單位轉為出租便可避免繳付空置稅。

物業轉售為租

項目首批30伙於去年12月招租,招租金額由3.5萬至6.8萬元,呎租約98元至114元,包括1房至2房單位。新地旗下豪宅租務品牌Signature Homes總經理官曉霓表示,項目單位若全數租出,預計全年租金收入可達約7,000萬元。

除新地外,南豐及豐資源合作的南區深水灣徑8號,於去年提出空置稅後亦作出變陣,土地註冊處資料顯示,項目率先租出4伙,包括2幢洋房及2伙複式戶,呎租低見69元,其中堪稱巨無霸的1號屋,實用面積12,566方呎,連8,243方呎花園,月租92萬元,呎租73元;而18樓至19樓A室的複式單位,實用面積6,529方呎,呎租更只是69元。

事關南區香島道37號單號屋,實用面積5,277方呎,月租75萬元,呎租已高達142元,而深水灣徑8號洋房租金卻較之而低近一半。再者,上述4宗租務成交的新租客,均是為南豐及豐資源相關人士,包括南豐榮譽主席陳慧慧、已故集團創辦人陳廷驊的外孫女張添珞等人。雖然單位已出租,但顯然不是以市值租金出租,故料不會視作可豁免的交易。

有消息指,特首林鄭月娥去年提出的空置稅已大致完成修例,有望於下月提交立法會討論。

仲量聯行資本市場部區域董事莫凱傑表示,鑑於發展商需要在短期內釋出手上豪宅單位的壓力增加,且租賃市場有持續需求,預期將有更多發展商將未售出的新盤由售轉租,以規避空置稅,特別是坐落於非傳統豪宅區的單位。

另該行研究部港區董事鍾楚如相信,在新界持有未出售豪宅單位的發展商,會較傾向把單位售轉租,尤其未來30個月內落成的1,500個豪宅單位,有56%位於新界。此外,新界陸續有Shrewsbury School、墨爾文國際學校及法國國際學校等新國際學校落成,區內的豪宅租賃需求將會上升,正好支持租賃市場。

拖慢建樓速度

其實除售轉租外,市場人士亦認為,拖慢建屋進度亦是拆招之一。關焯照表示,發展商可拖慢建築期減低風險。資深地產分析員林一鳴亦認為,現時貨尾量不多,就算空置稅落實出台,發展商固然會加快賣樓,但不表示會平賣,相反會造成發展商拖慢建樓進度的反效果,令住宅供應減慢。

值得注意的是,在政府招標的官地地契上,通常都會列明取得入伙紙的期限,若超過有關期限才取得入伙紙,便會出現罰款,會減少發展商延遲取得入伙紙的誘因。然而,若然屬私人舊契重建項目,則通常沒有取得入伙紙的期限,換言之,即使項目落成後,只要發展商一直不向屋宇署申請入伙紙的話,理論上,都不會受到空置稅的影響。

民主黨立法會議員、立法會房屋事務委員會副主席尹兆堅直言,面對一手空置稅,發展商有不少手段可迴避徵稅,例如以不同「人頭」開設影子公司;又或者透過控制建屋流程,例如延期某些工程,延遲領取入伙紙,甚至要求更改項目的建築規約期(即是取得入伙紙期限)。

立法會建築、測量、都市規劃及園境界議員謝偉銓坦言,設立空置稅可能令地產商推遲取得入伙紙時間,間接影響日後的一手樓供應,而豪宅等貴價單位未獲豁免,亦會令發展商投地時調低出價,以抵銷被徵收的空置稅。

又「好心做壞事」

觀乎在最新一份預算案中,已預期未來私樓供應少10,000伙,公私營比例由6比4改為7比3,下年度的私樓供應目標已由本年度的1.8萬個減少至1.35萬個。若然發展商為避空置稅而減慢私樓落成時間,政府的空置稅政策最終只會造成「因快得慢」,再次是「好心做壞事」而已。

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