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中國・海外・香港

樓市速報:中美貿易糾紛 無阻樓市升勢


美國總統特朗普突然宣布,美國從5月10日起將2,000億美元中國商品關稅上調至25%,讓中美貿易談判再起暗湧。

正當樓市處於熾熱之時,中美貿易紛爭再起波瀾,美國總統特朗普突然威脅5月10日起,將2,000億美元的中國商品關稅由10%上調至25%。消息一出,令港股於5月6日曾大跌千點,有市場人士憂慮,若果情況持續或影響樓市走勢。

然而,有業界人士指出,支撐樓市的基本因素仍未改變,再加上市場有龐大的購買力支撐,故樓市再陷入新一輪調整的機會很微,有意置業的人士更可趁此機會「執筍貨」。

樓市熾熱氣氛持續,過去週末的新盤混戰,各盤的銷情都十分理想,其中會德豐(00020)的將軍澳MONTARA首輪500伙即日沽清,套現逾40億元,發展商更於即日盡推餘下的116伙應市,截至5月7日已累計登記數字已超過3,000票,並安排在5月10日推售。

另同日全盤盡推240伙的新世界發展(00017)旗下瑧樺,只賣剩6伙,套現逾18億元,瑧樺共錄5組大手客認購,當中1組買家斥資約1,800萬元購入3伙單位;億京發展旗下海日灣II次輪賣366伙,累沽約七成五單位,連同其他貨尾,2日錄得近1,200宗成交,套現約110億元。對上一次最多一手成交的週末便要數到2017年9月,當時新鴻基地產(00016)Grand YOHO一期、中國海外(00688)啟德1號及華懋海翩3盤同日發售,該週末累錄逾1,160宗成交。

市場充斥著牛氣,據中原城市領先指數CCL最新報183.92,按週再升0.4%,連升12週。中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出,預計今年中CCL將重返188.64點歷史高位。他又指,CCL現時距離歷史高位相差2.5%;CCL Mass相差2.49%;CCL(中小型單位)則相差2.57%;CCL(大型單位)相差4.08%。

美國擬加中國關稅

然而,正當各大機構都轉軚,以及調高本港樓市上升前景之時,美國總統特朗普於當地5日在推特(Twitter)發文,聲稱中美談判進展太慢,並威脅5月10日起將2,000億美元的中國商品關稅由10%上調至25%,另外3,250億美元的商品亦可能「很快」加徵25%關稅。

過去週末的新盤銷情理想,其中會德豐發展的MONTARA首輪500伙即日沽清,套現逾40億元。

此消息一出,令中美貿易談判局勢急轉直下,觸發環球市場大市,道指期貨率先大挫500餘點,週一滬指更勁跌5.6%,過千股分跌停板。而港股亦大裂口低開739點,其後最多跌1,125點,見28,956點的本月低位,最終收跌871點,報29,209點,為3個月來首度跌穿50天線,下跌港股多達1,700隻。

金管局總裁陳德霖表示,雖然中國如期赴美談判,但難以預計特朗普提出上調關稅的動機,亦不會猜測其手段及用意,若談判破裂,料會擴大全球金融市場影響及調整風險,甚至影響資金流及投資意欲。他指,本港房地產市場存在過熱情況,去年經5個月短暫調整大約9%後,今年首季反彈5%,稱樓市週期演變存在不確定性。

破頂成交續現

然而,即使中美貿易紛爭再起波瀾,仍難阻擋市民上車的需求,如日前青衣區有「白居二」買家以未補地價533萬元,買入居屋青泰苑E座誠泰閣高層4室,呎價9,621元,創該屋苑未補地價呎價新高。另同日在九龍德福花園亦有上車客以高價入市。美聯物業助理區域經理胡善恒說,德福花園K座高層10室,實用面積491方呎的2房戶,獲買家以805萬元承接,呎價16,395元,創該屋苑呎價新高。

市場人士均認為,中美貿易戰惡化暫對樓市的影響不大。會德豐地產常務董事黃光耀認為,貿易戰只屬短期外圍因素,短期波動令股市單日大跌對樓市影響不大,不會削弱買家的入市意欲,相信不會影響集團或其他發展商的推盤步伐。至於對上一次貿易戰突然將樓市推冧,是因當時市場同時受到加息壓力所致,本港仍面對土地供應不足,以及需求強勁的因素,故對下半年樓市升勢依然樂觀,維持仍有5%至10%上升空間的看法。

現時公屋有76萬住宅,估計當中最少一成是公屋富戶。

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑亦表示,中美談判突變,或令部分買家稍轉審慎,但經歷過去年樓市微調後急升的情況,物業依然是較理想的保本工具,而且較投資股票所需專業知識較少,相信股市波動將吸引更多投資者套股換樓,物業市場長線投資者比例將增多。

短線成交受壓

美聯物業住宅部行政總裁布少明指出,樓市早已走出谷底,相信樓價難如去年般出現大幅調整。因本地樓市的基調不變,以及購買力驚人,房屋供應卻遠遠追不上需求,相信將繼續利好次季樓價持續上升。不過,由於二手樓價已出現大幅反彈,如中美無法談攏,估計短期二手會出現短暫的「觀望期」,成交量有機會受壓;而一手方面,從過去週末的熱賣情況可見,購買力持續湧現,如市況沒進一步惡化,相信發展商的推盤步伐將不會減慢,開價繼續貼市,未來新盤仍將主導市場走向。

浸會大學財務及決策系副教授麥萃才亦表示,目前樓市購買力主要來自用家,會否入市是取決於自身的供款能力,雖然貿易戰持續影響本港外貿表現,但對整體經濟影響並無想像中大,對市民的供款能力未見有太大衝擊。

事實上,樓市不會再次陷入新一輪調整,全因影響樓市的多個基本因素,都沒有改變,例如目前本港失業率仍然低至2.8%,接近全民就業情況,是連續第12期維持同等水平。勞工及福利局局長羅致光指,勞工市場短期內料會維持大致穩定。至於供應方面,隨公私營房屋比例改為七三比,加上土地仍是供應不足的狀態,市場預期中長期供應不足,有助樓價平穩向上。

隨著公私營房屋比例改為七三比,市場預期中長期供應不足,有助樓價平穩向上。

息率仍處低位

與此同時,目前本港仍保持低息環境,儘管去年9月銀行曾輕微加息1次,但目前按揭息率仍普遍維持在2.375厘水平,仍屬於極低水平,甚至低於部分中小型單位的租金回報率。由於市場預期今年加息的機會較低,只要息口不升,「供平過租」的情況持續的話,再者,目前樓市有強大的購買力支撐,樓價出現大跌的機會可謂難上加難。

紀惠集團副主席兼行政總裁湯文亮認為,市場3大購買力正是分支家庭、公屋富戶,以及每年以優才、投資等渠道到港的人士。近年本港人口結構出現變化,傾向「小家庭」生活模式,家庭「細化」成為趨勢。據政府統計處資料,截魂8年年底,本港家庭住戶平均人數為2.8人,而家庭住戶數目亦由2018年中的257.81萬,增至年底的258.39萬。

同時,據2016年中期人口統計數據,由夫婦及未婚子女所組成的住戶比例亦下跌,由2006的41%下跌至2016年的37%。比率回落,估計是生育率偏低所致,不少夫婦選擇生1至2個小孩,而子女長大後選擇自住、或成家立室自組家庭,這些分支出來的家庭便是推動住屋需求向上的重要動力。

除此之外,湯文亮稱,現時公屋有76萬住宅,估計當中最少一成是公屋富戶,屬超級富戶的最少更有1萬個,上月政府向一個擁有千多萬資金公屋富戶判罰社會服務令,強逼公屋富戶遷離,顯示政府正慢慢處理這批公屋富戶。他指,據聞大約有6,000至7,000公屋富戶被要求撤離他們所住的公屋單位,這批購買力除私樓外,亦會入市已補價的公屋或居屋,從而令公屋居屋樓價不斷創新高。

下跌空間不大

他續指,每年有萬多名以優才、投資等渠道到香港的人士,他們亦擁有買樓能力,7年後成為永久居民,便有機會在港買樓。「這萬幾個專才就是購買力,每年房屋供應目標才得1.8萬個,邊度夠呢?2.8萬個就差不多。」有見及此,布少明認為,相信不少準買家會瞄準機會「執筍貨」,在一定程度上對樓市帶來支持,樓價難有大跌空間。

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