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樓市速報:「納米樓」未來3年增35%


在納米樓蔚然成風下,香港的人均居住面積近年亦相對愈來愈少。

仲量聯行《住宅銷售市場》報告預料,實用面積200呎以下納米樓愈起愈多,未來3年的落成量更佔整體私人樓宇的4%。當中,在面積上更有愈來愈細的傾向,如愉景灣就有新發展項目向90方呎以下挑戰。香港住宅如此蝸居,歸根究底,源於政府的「辣招」扭曲市場,損壞二手市場供應鏈,政府如不適時放手,取消辣招,港人在未來,相信連呼吸的空間也難尋。

仲量聯行公布《住宅銷售市場》報告,報告指由今年至2020年將有約3,300個「納米樓」(實用面積為200方呎或以下的單位)落成,較過去3年(2015至2017年)的落成量顯著增加35%,而落成量更相等於整體私人住宅落成量的4%。

當中紅磡環海東岸提供最多單位,約450伙;屯門菁雋緊隨其後,提供約280個單位。若以面積計算,現時英皇國際(00163)跑馬地The Unit服務式住宅,提供68個單位,其中64伙為細單位,最細單位的實用面積為91方呎,可謂細絕全港。不過,該報告亦指,愉景灣1a/1b區的新發展項目最細的單位實用面積低於90方呎,將挑戰「納米樓」面積的新低。

儘管不少納米樓單位面積細、呎租高,如英皇跑馬地The Unit呎租就達124元,但全數單位仍於數月內租出,反映「納米樓」甚受市場用家接受。仲量聯行資本市場部區域董事莫凱傑指出,由於購買「納米樓」的總價相比其他住宅單位低,吸引買家購買。在工資升幅落後於樓價升幅下,現時發展商需要調整興建單位的面積,以維持較低的總價水平,令更多買家能負擔,故興建納米樓仍成為市場主流。

屯門菁雋共提供約280個納米樓單位。

仲量聯行研究部港區董事鍾楚如續說,近年「納米樓」除了供應量急增,並由集中在市區發展,擴散至非核心區。而隨著政府於6月底宣布引入新空置稅,預期發展商將會興建更多較易負擔的單位,務求新供應更容易被市場消化。在納米樓蔚然成風下,香港的人均居住面積近年亦相對愈來愈少。根據2016年中期人口統計數字,香港家庭住戶的居所樓面面積中位數約為430平方呎,人均居所樓面面積中位數則約為161平方呎。反觀新加坡面積為香港約六成,人口較香港少四分之一,但當地人均居住面積有323平方呎,比香港大一倍。由此可見,香港人的居住質素大大落後於國際水平。

其實香港落至如此田地,其源頭在於特區政府的辣招。港府於2013年規定只有400萬元或以下住宅物業才可敘造最高九成按揭貸款;2015年2月又規定700萬港元以下自住物業按揭上限六成,讓市民買中大型單位時更困難,結果炒起細價樓。再加上辣招讓整個二手市場供應鏈嚴重受影響,以致樓價不斷上升,亦讓市民只能靠銀碼總價較細的納米樓上車。如政府不適時退出市場,相信納米樓將繼續成為市場主流。

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