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樓市速報:「空置稅」效應 豪宅盤洶湧入市


截至2017年底,全港洋房總存量僅約18,824伙。

政府推出一手空置稅已有半月,雖然各大發展商都相繼表態,聲言措施成效不大,更指會轉嫁成本到買家身上,但最終仍是口不對心,多個現樓項目的銷售步伐即時提速,並想盡辦法散貨,要不轉賣為租,為的便是避免增加額外成本,結果令到短期豪宅供應增加。即使如此,亦不代表市場看淡後市,因長遠而言,豪宅供應仍是有限,特別是洋房的數量,故分析指,下半年洋房會繼續有價有市。

撰文:鄒銀欣 攝影:徐煥傑、資料圖片

自政府於6月底推出一手空置稅後至今已相隔半月,雖則有不少市場人士及發展商都相繼指出,措施成效有限,又指會將成本轉嫁到準買家身上。據Q房網香港數據研究中心據一手住宅物業銷售資訊網資料,統計7月截至15日的新盤銷售只有673伙,較上月同期的1,550伙急速回落約56.6%。該行認為,銷量回落與推盤量減少有關,因為截至7月15日,7月份推盤量僅得1,576伙,而6月同期則錄得2,259伙,單是推盤量便按月下跌30.2%。這統計反映發展商似乎確實不擔心空置稅。

然而,同時間現樓豪宅新盤銷售卻逆市上升。資料顯示,面積較大的洋房及特色單位於本月的銷售量上升,截至15日為止已售出49伙,而上月同期則只有43伙,按月銷量已升14%。值得注意的是,本月售出的洋房或特色單位,當中絕大多數為已落成的現樓貨尾,相信隨着一手空置稅開徵,不少發展商即時加快現樓豪宅貨尾的銷售。同時,數據又指出,本月豪宅銷售以現樓為主,上述49伙洋房及特色單位,有37伙為現樓單位,佔75.5%。

如在這半個月以來,新鴻基地產(00016)已連環推售多個項目,如山頂TWELVE PEAKS、元朗Grand YOHO 2期。當中TWELVE PEAKS最新以4.951億元售出2號屋,該洋房實用面積4,197方呎,另連2,786方呎花園和846方呎天台,折合實呎高見11.79萬元。

最近又將入伙近兩年的何文田天鑄第一期推出1號及3號屋招標,至下月底截標。1號洋房實用面積3,345方呎,另連1,689方呎花園;至於3號屋面積2,740方呎,花園面積1,265方呎。

各出奇謀搶客

而長實(01113)的馬鞍山星漣海、華懋西貢銀景峯、英皇國際(00163)的屯門珀居、會德豐(00020)位於將軍澳的SAVANNAH等,都有推出現樓貨尾,不少單位類型都是屬於豪宅及洋房類。不過,豪宅的銀碼一向較大,故去貨速度亦較慢,發展商亦希望盡早沽貨避稅。故發展商不得不想法子加快推售,如在付款方式上都各出奇謀,除高成數按揭外,更推出超長成交期及先住後付的優惠吸客。

正如會德豐屯門NAPA加推兩座洋房時,就引入780天或840天特長成交期付款計畫,買家在繳付樓價20%後更可提早入住,但每月須繳付2萬元行政費。至於富豪系旗下入伙兩年的元朗洪水橋富豪.悅庭,近日則減價兩成多以上重推,亦引入450日成交期及先住後成交的做法。

此外,有發展商則毅然將項目轉賣為租,好似新地早前突然將北角海璇第6座約140伙改為服務式住宅,租期料約半年至1年。另佳明集團何文田明寓部分單位,正考慮改作長線收租,集團營業及市務總監顏景鳳表示,由於空置稅令豪宅持貨成本增加,故有此決定,惟因項目全盤只有18伙,相信影響不大,若有買家對項目有興趣,亦會再推出單位出售。

事實上,眾多發展商都因一手空置稅而加快推盤,供應量增加,市場普遍認為豪宅市場衝擊最大。可是美聯物業住宅部行政總裁布少明認為,下半年高鐵通車效應,料可吸引更多國內人士來港置業,有利豪宅交投,而且貿易戰或逼使人民幣貶值,亦突顯磚頭保值,下半年洋房會繼續有價有市,全年註冊量將挑戰300宗的8年高位。而樓價方面,中價豪宅將跟隨大市上升,超級豪宅更可跑贏大市,升幅約兩成。

對沖人幣貶值

觀乎如今貿易戰已全面開打,而人民幣亦持續貶值,週二在岸人民幣低見6.8287,而離岸人民幣低見6.8446,齊再創逾1年低位,進一步逼近去年6月27日的低位,當時在岸價低見6.8442,而離岸價低見6.8597。星展香港高級經濟師周洪禮認為,下半年人民幣貶值趨勢不見得有扭轉趨勢,若人民幣重覆2016年人民幣最大跌幅6.8%,年底將見6.97,而今年的下跌空間會較2016年更大。基於此因素,來港購買大額物業作對沖之用。中原資深營業董事何兆棠更指,新上市內地公司則受同股不同權影響,亦有可能以傳統豪宅作投資保值,從而增加豪宅需求。

再者,支持豪宅樓價上升的基本因素由此至終都沒有變,長遠而言,豪宅供應仍是有限,特別是洋房的數量,更是最少。據美聯物業數據指出,下半年逾2萬伙有機會推出的全新盤中,只有336伙為洋房,僅佔整體的1.6%,當中更只有153伙,即45.5%為現樓洋房有較逼切的推售需要。即使加上逾300伙的貨尾,未來洋房供應未必會大增。

與此同時,洋房近年的落成量亦有持續減少的趨勢,於2013至17年這4年間,全港僅有1,106伙全新洋房落成,較2008年至2012年間的1,384伙跌約20%。截至2017年底,全港洋房總存量僅約18,824伙,按落成量的年分劃分,當中於2008至17年落成的,即10年樓齡的洋房數目,更只有約2,490伙,佔洋房總數僅約13%。相較於有限的新供應,市場對洋房的需求卻持續強勁,上半年的熾熱交投已足以反映。

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