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樓市速報:「息魔」撤退 為樓市打底


信置去年以略低同區二手的低價開盤,頓時為市場注入「興奮劑」,重新激活新盤市場氣氛。

中美貿易戰局勢仍未有好轉,而其對樓市的影響亦逐步浮現,然而,有分析認為,樓價未有轉勢向下,只會在高位爭持,皆因美國聯儲局似乎將打開減息之門,甚至有市場人士預料聯儲局今年內減息3次,對於樓市而言,絕對是好消息。回看過去美國實施量化寬鬆政策10年間,本港樓市升幅逾兩倍,故在減息因素加持下,樓價只會保持「硬淨」。再加上,發展商加速推售新盤,相信可為市場注入「興奮劑」,重新激活市場氣氛。

中原城市領先指數(CCL)經過前一週破頂後,上週指數稍為回落,最新報188.95點,按週下調0.25%,結束16週的升勢,但仍為歷史次高。此週指數主要是反映5月13至19日時的市況,當時美國宣布調高中國商品入口關稅後首週,其間港股失守28,000點,二手住宅亦開始出現零星低價成交。

貿易戰的陰霾持續擴散,二手交投亦放緩,最近九龍灣得寶花園高層戶錄減價成交,單位是E座高層07室,實用面積282方呎,原業主本以510萬元放盤,見二手承接弱,減至502.8萬元易手,呎價17,830元,與屋苑低層單位4月份造價相若。

對此,中原地產研究部高級聯席董事黃良昇表示,中美貿易戰惡化對樓市的影響逐漸浮現,但樓價跌幅只是輕微,CCL仍是歷史次高,相信樓價非轉勢向下,預計未來樓價於高位爭持,直到貿易談判有明顯進展。中原亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑指出,中美貿易戰愈鬥愈激,買家信心薄弱,雖拖累樓價指數回軟,但美國聯儲局早前放風有機會減息,資產物業在低息環境下具有優勢。

美國聯儲局主席鮑威爾重申,聯儲局貨幣政策仍以經濟數據為主導,意味他對降息持開放態度。

聯儲局「放鴿」

事實上,美國總統特朗普一直呼籲美聯儲要減息,而美聯儲主席鮑威爾於上週的芝加哥講話中對息口「放鴿」,指該局正密切留意貿易談判等議題的發展對美國經濟前景的影響,並一如既往隨時準備採取適當行動,以確保經濟持續增長,就業市場保持強勁,以及通脹接近2%的局方目標。他又表示,未來有3大關注事項,其中之一便是聯儲局利率調控和買債政策的工具,是否足以達致全民就業而價格又維持穩定。他重申,聯儲局貨幣政策仍以經濟數據為主導,意味著他對降息持開放態度。

此言論一出,市場對美國聯儲局減息的憧憬逐漸升溫,美國聖路易儲行行長James Bullard指出,聯儲局為應對貿易戰升級帶來的下行風險,以及推高通脹,或好快需要減息。他表示,債息倒掛反映聯儲局政策過緊,亦是減息的理由。

美聯儲一旦減息,美聯物業住宅部行政總裁布少明認為會為樓市帶來好處,因為減息會帶來資產通脹,且鑑於近期股市較為波動,投資風險相對較高,故資產市場作為對沖現金貶值的風險,相信資金將會湧入樓市抗通脹。他表示,假如美聯儲再推新一輪「量化寬鬆」(QE)刺激經濟,不排除資金流入樓市的速度會加快。

雖然目前香港息口仍處於低位,所以即使美國踏入減息週期,本港銀行都有可能不會跟減及減足。然而,就算香港沒有跟隨美國減息,但可以肯定的是,加息的威脅消失,絕對可以提昇買家入市的信心,為樓市注入一支強心針。

美銀美林亦發表報告指,估計美國減息對本港樓市有輕微的正面影響,相信經濟增長減慢的影響可被息率下降所抵銷。而且即使美聯儲減息,港銀亦未必會跟隨下調最優惠利率,故按息亦將會穩定在現水平,即約2.375%,惟買樓抗通脹的意欲或會提升,而收租回報與按息的差距亦將維持正面。

啟德陸續會有新盤推出,其中嘉華國際的嘉匯已展開軟銷以部署開售。

樓價連升10年

回看2008年環球爆發金融海嘯後,多國進行了量化寬鬆政策救市,導致大量熱錢湧入房地產市場。據金管局的資料,美國自2009年實行量化寬鬆政策至2017年年底,流入香港的資金已高達1,300億美元,即約1.014萬億港元。而本港樓市自2008年開始至今,此輪的升浪已長達10年。

據差估署的樓價指數,由2008年12月至2018年12月這10年期間,樓價指數由104.8點升至358.4點,10年間的升幅達242%;若至最新的4月份樓價指數390.5點計算,期間樓價升幅更達272.6%,升幅驚人。

然而,同一段時間,港股的升幅卻是跑輸樓市。2008年12月底恒指收報15,042點,其後急跌至2009年3月11,344點的低位,直至2018年初才重上逾30,000點水平,去年1月高見33,223點後,港股始終未能繼續向上推進突破高點,至本週二(11日),恒指收報27,789點,相對2009年3月的低位,這10年間港股僅錄得約1.45倍。有見及此,美聯布少明認為,在減息因素加持下,樓價只會保持「硬淨」。

除了減息因素外,發展商加速推售新盤亦可激活樓市的悶局。布少明認為,鑑於環球經濟前景不明朗,發展商開價時,不排除會有「驚喜價」或「開心價」出現,再造成萬人空巷的局面。正如去年底樓市氣氛處於膠狀態時,信和置業(00083)的觀塘凱匯以略低同區二手的筍價開盤,短短半個月便沽出逾1,385伙,套現逾168億元,頓時為市場注入「興奮劑」,重新激活市場氣氛,因此新盤開價的取態將成為左右樓市後市的指標。

晟林將於月內上載價單,定價將參考同區一手及二手樓盤。

新盤或低價招徠

觀乎踏入6月,發展商積極部署推售新盤,單是本月已預計有逾4,000伙登場,其中最少有5個全新項目已開展推廣,涉及1,857伙,其中4盤共1,778伙來自新界區,包括新鴻基地產(00016)屯門御半山II期、永泰(00369)屯門掃管笏OMA OMA,以及新世界發展(00017)元朗瑧頤等,主打戶型是近年受歡迎的開放式、1房及2房戶,故料主攻上車客及投資者;九龍區亦有嘉華國際(00173)的啟德嘉匯等,紛紛展開軟銷以部署開售。

正當各路新盤正如箭在弦之時,新地御半山II期率先跑出,發展商於本週二(11日)搶先開價,首推108伙,折實平均呎價15,166元,重返去年5月御半山首批的呎價水平,開放式戶折實入場439.17萬元。

新地代理業務部總經理張卓秀敏形容,御半山II期首批單位定價為心動價,價錢是參考去年中推售的御半山,屬原價推出。資料顯示,御半山去年5月首批折實呎價介乎1.37萬至1.7萬元,與御半山II期首批呎價貼近,據代理數據,目前區內部分大型屋苑新近二手呎價大約1.33萬至1.79萬元。

另一邊廂,萬科的屯門掃管笏上源亦推出新價單,首批的142伙均屬首推的第1座,實價466.2萬至930.636萬元,折實平均呎價12,481元。萬科香港市場營銷與客戶關係部董事周銘禧表示,計畫週日(16日)發售新一批單位,除價單單位外,亦會推出部分3房連儲物房及4房戶招標。

至於內房福晟國際(00627)旗下何文田晟林亦部署出擊,福晟國際投資總監張楠稱,晟林將於月內上載價單,定價將參考同區一手及二手樓盤,現樓示範單位最快本週開放予公眾參觀。換言之,新一輪的新盤戰將會展開,相信有望成為帶動樓市向好的催化劑。

人民貶值資金入港

再加上,中國人行行長易綱的表態,指中國有充分的政策空間應對貿易戰,並稱「不認為匯率的某一個具體數字比另一個更加重要」,市場分析認為,易綱似乎在淡化人民幣匯率心理關口的概念,增強匯率彈性,似乎已準備好放棄「7」這一心理防線。在此情況下,或會吸引更內地人到香港投資房地產,以避免資本貶值的風險。在上述的正面因素力撐下,樓市保持硬淨亦不是難事。

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