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樓市速報:《施政報告》活化資金鏈 利好豪宅市場


 

 

新世界發展旗下北角柏蔚山,日前再售出一伙高層4房單位,成交價高達4,450.2萬元,呎價約44,237元。

週前發表《施政報告》後,刺激過去一週二手樓市成交飆升,升幅以倍計,但其實政府放寬按揭保險成數限制,除了刺激千萬元樓下住宅成交外,同時也能活化資金鏈,提升換樓誘因之餘,也可能增加買家買入豪宅的財力,故有市場人士預測,第4季3,000萬元或以上的豪宅成交會飆升。

剛於10月16日發表的新一份《施政報告》公布放寬按揭保險成數,400萬至800萬元的物業按揭成數放寬至九成(只適用於首次置業人士)、600萬至1,000萬元的物業按揭成數放寬至八成;新措施只適用於已落成住宅物業。行政長官林鄭月娥稱新措施可幫助有置業需要的人士更容易「上車」。

在措施公布後,即有個別住宅業主反價或封盤,而首個週末、日(10月18至20日)的二手市場更出現小陽春,10大屋苑成交量按週升逾兩倍。中原地產統計期間錄得20宗成交,較前一個週末增加14宗或233%;美聯則錄得22宗成交,較前一週的6宗成交大增266.7%。

至於剛週去的週末、日(19至20日),升幅雖然下降,交投依然活躍,兩大代理行中原及美聯期間均錄得10大屋苑成交26宗,分別按週升三成及一成八。中原錄得26宗成交,按週多6宗或30%,創2015年5月16至17日26宗成交後的4年多以來新高;美聯期內成交量按週多18.2%,則創約兩年半新高。

二手交投激增

兩間代理行的發言人都認為,政府為首置客放寬按保樓價上限,刺激買家入市,只要業主願意減價出貨,二手交投料將保持活躍。10月交投較活躍的屋苑有天水圍嘉湖山莊,剛過去週末、日錄得10宗成交,令本月截至27日錄得約60宗成交,已超越上月全月的47宗成交,有望較去年1月的67宗成交更多。

事實上,本地住宅物業市場的購買力一向驚人,過去只因為受按揭成數所限,買家只能集中一手市場,看看近年落成的新盤,出售比率奇高可見一斑。據中原地產統計,料今年落成的私人住宅共有18,063個,其中未推售單位有3,105個,貨尾單位2,857個,合共待售單位5,962個,待售單位佔全年落成量的33.0%,售出比例67.0%。登記售罄項目有5個,有貨尾卻不多於一成的項目有11個。

2018年落成的私人住宅,有20,968個。其中未推售單位有700個,貨尾單位1,237個。合共待售單位1,937個。待售單位佔全年落成量的9.2%,售出比例90.8%。登記售罄的項目有16個,有貨尾卻不多於一成的項目有20個。2017年落成的私人住宅,有17,791個。其中未推售單位有555個,貨尾單位1,329個。合共待售單位1,884個。待售單位佔全年落成量的10.6%,售出比例89.4%。

新盤銷情暢旺,令到貨尾單位量持續偏低。

新盤銷情暢旺

至於2016年及以前落成的私人住宅;未推售有137個,貨尾1,050個。合共待售單位1,187個,待售單位佔整體落成量0.4%,售出比例99.6%。就是近期推售的新盤,市場反應依然熱烈,據一手銷售資訊網資料,由長實集團(01113)發展的長沙灣愛海頌剛修改3號及4號價單位,兩張價單合共有25伙加價,加價幅度約0.28%至1.5%,反映發展商心雄。

美聯物業住宅部行政總裁布少明表示,現時首置人士會有更多二手樓盤源可供選擇,不必一定要去買一手新盤。值得注意的是,市場人士普遍將重點放在1,000萬元或以下的物業,其實透過換樓鏈活化,相信部分業主將趁勢套現換樓,加上預期豪宅需求持續及發展商出貨意欲大,假如第4季部分矚目豪宅項目加快推售,豪宅板塊的表現同樣不容忽視,當中逾3,000萬元豪宅板塊表現更為看俏。

回顧今年首3季樓市飽受中美貿戰懸而不決困擾下,逾3,000萬元新盤銷情未算標青。綜合一手住宅物業銷售資訊網資料,今年首9個月逾3,000萬元新盤銷售量表現時好時壞,當中表現較佳的3月及4月份分別售出約100個。隨近期發展商加快推盤步伐,上月亦有豪宅新盤開售,發展商又提供吸引的付款辦法,刺激豪宅成交上升,9月份逾3,000萬元新盤售出115個單位,較8月份大增近6倍,創13個月以來的新高。

近千豪宅待推

據美聯資料統計,預期第4季有機會推售的豪宅單位有約942伙,相信在放寬按揭激活換樓鏈帶動下,會吸引本地客、內地客及海外資金亦會繼續物色香港優質豪宅物業,相信今季逾3,000萬元大額一手成交可望挑戰250伙水平,將較第3季的175宗高出約43%,至於樓價則可望平穩發展。故此,若以投資角度而言,在市場「鎂光燈」投放在豪宅項目之前率先入市,反而更大可能有意外驚喜。

近月已有豪宅盤陸續滲入市場,如由高銀集團發展的何文田傲玟,月中推出81伙招標,標準單位的實用面積由1,244至1,425平方呎;複式單位面積則達3,383方呎,以區內平均呎價逾2萬元計,這批單位不少都逾3,000萬元。此外,同區另有豪宅項目蠢蠢欲動,就是由信和置業(00083)及中電(00002)合作發展的嘉道理道24號項目。

上述項目前身為中電亞皆老街總部,2017年由信置購入,市場當時估計作價逾70億元,即每方呎樓面地價約2.5萬元,將建3幢25層高的住宅大廈,提供約175伙,主打3房及4房單位,當中4房戶實用面積由1,800至2,000方呎,料年底前開售。

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