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樓價高企 村屋成上車之選


大埔區村屋價格近期大升,貼市價的僅得2成。

本港住宅價格愈升愈有,已到了不理私樓還是公屋的地步。而過去一直落後於大市的村屋在去年亦有極佳表現。中原地產研究部資料顯示,2017年的新界鄉村屋宇二手買賣合約登記錄得2,016宗,較2016年的1,585宗上升27.2%,為近3年的新高。至於金額則為60.55億元,較2016年上升42.6%,為1996年有記錄以來歷史次高。

村屋賣買暢旺,反映當公屋都水漲船高之時,部分買家已轉戰村屋市場尋找安居之所。而各區中,尤以大埔及西貢最受歡迎。然而,在僧多粥少下,近期有關區域的貼市盤亦經已買少見少。

根據中原數據顯示,以金額計算,去年價值400萬元以上的新界二手村屋最為搶手,錄得953宗買賣買,按年大增95.3%。價值300萬至400萬元的買賣則錄得646宗,按年上升16.4%。至於價值200萬元或以下及200萬至300萬元的村屋買賣錄得跌幅,分別錄152宗及265宗,卻按年下跌11.6%及28.4%,反映細價村屋漸漸絕跡市場。

而在新界區五個傳統村屋林立區份(包括大埔、元朗、西貢、屯門及沙田)中,2017年大埔區的二手村屋買賣宗數及金額錄得最多升幅,按年上升41.6%及56.0%。其次為西貢區,按年上升40.6%及37.7%。至於沙田、元朗及屯門的村屋宗數,按年上升31.4%、23.0%及17.5%,而金額分別按年增加43.5%、46.1%及44.5%。

事實上,近期市場不乏高價成交的村屋,當中如本月中,根據世紀21奇豐物業資料,西貢西貢屋苑式村璟瓏軒錄得雙號屋二樓連天台戶成交,建築面積700平方呎,另連天台700平方呎,成交價715萬元,建築面積呎價10,214元。原業主於2008年3月以290萬元購入物業,持貨至今沽售,帳面獲利425萬元,物業升值1.5倍。

2017年的新界鄉村屋宇二手買賣合約登記金額為1996年有記錄以來歷史次高。

向來以呎價低水見稱的村屋,單是西貢區去年全年已有逾10宗分層呎價破萬之成交,除了反映樓市氣氛向好,本港息口持續偏低,增強市民的入市信心,亦反映在市區樓價大升後,不少買家都向村屋埋首,作上車之用。事實上,近期市區公屋呎價也升至近萬港元,日前青衣長安邨安泊樓更有一個實用面積150方呎的中層單位,剛以240萬元連地價易手,呎價竟達1.6萬元,成為全港史上呎價最貴公屋王。在市民與似乎上車夢愈走愈遠之際,村屋的確亦是一個不錯選擇。

不少用家均偏好村屋實用率高,部分高達九成,內櫳寬闊四正,再加上各層均有其優勝之處,如地下單位有花園、中層單位有露台、3樓單位有天台。此外,單幢式村屋毋須繳付管理費(除了屋苑式管理村屋)。同時,村屋很多時在購入時已附送車位,就算沒有附送車位,每月租金亦只是千元以內;比私樓車位月租平均約3,000元以上花算得多。

近期大埔區放賣盤供應雖然充足,但價格有明顯上升趨勢,故成交不算太暢旺,其中全新頂層連天台戶成交價已較5個月前上升逾8%。有物業代理指,大埔村屋放賣盤有近200個,但貼市價的僅得2成,業主心態強硬,議價空間普遍約3%,如大美督村有700方呎地下戶原開價450萬元,放盤3個月終減至435萬元易手,減幅僅約3.3%。

按揭要求有異

雖然相對私樓,不少村屋上車的門檻仍較低,惟村屋的估值、按揭及業都跟私樓不同,購買前宜先留意細節。利嘉閣按揭代理董事總經理黃詠欣指,大部分村屋前身是丁屋,即是新界原居民所起的,本身不可以租售和轉賣。不過,若拿到滿意紙,到屋宇署申請,並完成補地價,便可以自由買賣。

市民在市區上車困難,近郊的村屋成為一個不錯選擇。

理論上,村屋跟私樓一樣,600萬以內可以做到八成按揭,卻不是每間銀行都樂意為村屋按揭,一般而言,中小型銀行較樂意提供。而如若買家想申請高成數的按揭,即六成以上,樓齡一般要較新,大約十年以內,無潛建物,附近要有交通配套,如巴士站、小巴站等,更要是為標準700呎單位。按揭年期方面,村屋一般都可以做到30年按揭,不少銀行會用「60減」,或「70減」,假設樓齡30年,如以「60減」就是60減30年,即最長按揭期為30年。

由於村屋成交量比較少,位置多較偏遠,故村屋之間的成交價可以出現很大差異,故銀行較亦著重申請人的條件多於抵押品。例如申請人收入是否固定,收入證明亦會查得較嚴謹。如界定申請人是優質客戶,批出來的成數、息率跟私樓相近,但若果不是,就會減成數和增加息率。

此外,村屋業權以及土地使用權亦需要留意。曾有個案,在買家買入村屋之後,發現屋前的道路,並非公家地方,故沒有使用權,最後每個月都要繳付路費。此外,地政總署早前高調公布,依據法例收回兩個私人農耕地段,並正處理多宗農地違契建屋個案。因此,買賣村屋,最好找做開村屋的律師樓處理,因為村屋涉及很多法律問題,例如丁權、原居民權益等,並非每個事務律師都懂得處理。

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