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林鄭「首置盤」 助「本地薑」大反撲


恒地持有農地儲備達四千四百九十萬方呎,為本地農地大戶。

自日前特首林鄭月娥提出會推出「港人首置上車盤」後,不論是發展商,又或是市場人士均表示支持,認為可助年青人上車。然而,由於「首置上車盤」或會令部分年青人放慢上車步伐,而等待政府的「上車盤」,對目前備受追捧的納米盤一定有影響。

另一方面,因有消息指,政府有意與私營合作把農地發展成為「上車盤」,故此,坐擁大量農地的本地發展商,其長年荒廢的土地終有所出路。與此同時,因中國政府嚴打走資,加上人幣升值下,中資近期搶地風似有收斂。坐擁豐厚農地儲備的本地發展商,勢可藉此機會向中資大反撲,再次取回樓市主導權。

為滿足青年人置業需求,以及兌現競選承諾,特首林鄭月娥近日多次提及「港人首置上車盤」,似乎是想試一試市場的水溫,詳細具體措施將會在十月發表的《施政報告》中公布。她強調,「港人首置上車盤」對象是首次置業的「香港居民,進一步講,即是香港永久性居民」,而買過居屋或擁有物業者,都不符合資格。

近期,市場上不乏出現對「上車盤」的一些意見,對於有指首置上車盤的入息限額可能會介乎五萬至七萬多元間,土地供應專責小組主席黃遠輝表示,根據經驗,基於不同原因,難以定出入息下限,相信上車盤只會定出入息上限,亦不會有年齡限制,否則設立愈多界線,會出現愈多漏洞。他認為,現時符合居屋白表資格申請人應該都可申請,否則會出現不公平情況。

至於測量師學會前會長劉振江則認為,上車盤的對象應盡量避免與居屋重疊,因上車盤目標是幫助中產家庭置業,故建議申請家庭的收入上限,可高於現時居屋,並設收入下限與居屋區分,而定價可介乎在居屋與私樓之間。他建議,以白表的月入五萬二千元為下限,將上限設於七萬二千元。

釋放農地價值

在各大發展商都是伺機而動之時,會德豐(00020)便率先以行動釋出善意。其中會德豐在今年五月時向城規會提出改畫大埔洞梓農地為公私營房屋發展,或成為港人首置上車項目。會德豐地產常務董事黃光耀稱,項目申請中已預留一千零五個單位予政府發展,可作公屋或居屋用途,不排除有機會成為首置上車盤,但由於申請早已呈交城規會,最終用途視乎政府決定。但目前當局未有向集團方面提議或洽談上述申請中的資助房屋部分用作首置上車盤用途。

有市場人士就解釋,以資料顯示,大埔洞梓農地佔地逾八十六萬方呎,可提供二千七百零五伙,發展商將地盤畫分為私人發展(地盤A)及公營房屋(地盤B),分別預留一千七百及一千零五個住宅單位,可建樓面面積約一百四十四萬七千及五十八萬八千方呎。由於「首置盤」是林鄭上場的重要房策,為了加快見效,相信政府在改畫土地、補地價等問題上,會以「開綠燈」作交換,亦即話,會德豐只要獻出小部分土地予政府,便可讓項目較大的私樓部分得以加快發展。

有消息指,首置盤的土地來源方面,政府主要將採取公私營合作的方式建屋,並優先考慮在新界的農地發展。因此,有關政策對坐擁接近上千公頃新界農地的四大本地老牌地產商而言,絕對是一個釋放土地價值的大好機會。

四大發展商最受惠

在本地龍頭發展商中,恒地持有農地儲備達四千四百九十萬方呎,高於新地的三千萬方呎、新世界的一千七百六十萬方呎,以及長實(01113)的一千萬方呎,最有望成為大羸家。摩通早前估計,恒地只得百分之二十五農地可轉換至住宅發展用途,但若政府與私營合作把農地發展成為「上車盤」,則相信恒地可有更多比例的農地成功轉換用途,而且預計農地價值可達到每平方呎一千四百元。再者,有傳政府會承擔興建「首置上車盤」的成本費用,意味地產商須付出的代價相當有限,卻肯定坐享最大利潤。換言之,擁有最多農地的恒地最終可成為大贏家。

股價上升潛力大

由是故之,本地發展商近年已不斷轉型以增加土儲和實力,當中包括轉投商業地市場,如今年上半年度,本港兩幅貴重商業地均由本地發展商高價投得,如南豐斥逾二百四十六億元投得的啟德第1F區二號商業及酒店地王。分析指由於商業地屬於長時間的投資項目,回本期長,投資額龐大,並且需要對該區的商業發展有一定認識,中資未必會投身有關市場。

此外,收購舊樓重建項目亦是一大出路,重建的平均成本較投地便宜,恒地更是這方面的專家,該公司有多個位於市區的重建項目,截至今年六月,集團購入八成以至全部權益之「市區舊樓重建」的項目就有四十五個,總樓面面積約四百萬平方呎。

加上本地發展商向來並非單靠物業銷售支撐整個收入,四大發展商均不乏酒店、基建、零售、百貨、通訊等多元化投資回報。如新地二○一五年全年總租金收入按年上升百分之七,逾二百一十億元,淨租金收入已達到一百六十五億元,幾乎等於鴨脷洲「地王」的地價。至於新世界二○一五年整體收入,亦有逾半、超過三百一十億元是來自租金、酒店、百貨及基建的收入,明顯將物業收入比例降低於一半,因此財政亦更為穩健。

由於本地發展商轉型有道,加上今次首置盤政策所牽涉的利益極大,若然所有農地都可以改變土地用途用作起樓,土地價值即時轉變,發展商估值必然大升。因此,在下個月施政報告出台之前,相信上述四大發展商的股價仍有一定的炒作空間。

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