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地產
中國・海外・香港

林筱魯:香港房屋市場的結構性問題


林筱魯【資深規劃師】

香港又再成為全球住屋最昂貴的地方。房地產業從來都是香港的支柱產業,多年來佔了GDP百分五以上,連帶相關產業則佔國民生產總值的二至三成;房地產相關的投資佔了全港固定資產的四成以上;而包括賣地、補地價及相關稅收的總體收益,則佔了特區政府財政收入的兩成多。縱然外圍經濟因素對香港市場影響甚巨,但住房價格長期高企,不可能跟自身的市場經濟結構失衡全然無關,而令到市場結構失衡的重點不下四項。

一:土地供應
麵粉不足便造不出麵包,這是常識問題;山嶺多,平地少,海域與土地比例為六四比,不移山填海的話,土地開拓便受極大制約,這是地理問題;殖民地政府由港島北岸開始建設,漸次拓展至九龍、新九龍(也是新界一部分)及新界,而今天新界與市區在發展上仍存在巨大差異,這是歷史問題;保育自然環境的價值觀主導輿論,保障地區和板塊被既有利益的力量拖拉著拓展步伐,甚或高舉排外的旗幟堅持無需拓地,這是政治問題。故此,土地供應長期不足是地理、歷史與政治環境問題三結合所構成的癥結。

二:土地價格
持著城市規劃和土地行政「雙利刃」,香港政府理論上控制了可開發的土地供應源;而政府的財政收入同時頗為依賴與房地產相關的收益,故有高地價政策之説。事實上,公平而透明度高的土地拍賣招標機制,與及市民大眾在理念上亦認為政府在收取地價時,必不能「讓利」予發展商,以保障公眾利益,都必然產生推高地價的客觀效果。另一邊廂,不論是市區重建局或私人發展商,在收購重建的過程中的定價,也必然會出現一浪高於一浪的狀況。再者,私人房屋並非土地的唯一用途,在土地供應長期短缺的情況下,稀缺便足以令絕大多數人相信地價只會升,不會跌。

三:綑綁金融系統
資本密集是房地產業的一大特性,尤其在地價與樓價高昂的香港,發展商和買家都會盡量利用金融系統提供的槓桿支撐投資。有說銀行系統的貸款,及半與房地產發展及房屋按揭相關,筆者縱無實際歷史數據,也相信庶幾近矣!撇開地產股在市場中實際佔多少份額的問題,大家不難從過往資料得出樓市升跌與股市升跌的緊密關聯。不單是政府與金融機構重視金融體系的穩定,1998至2003年期間,大量中產市民跌入負資產的陷阱,當時的恐慌可說影響了香港整體社會。當大家深信香港經濟發展離不開房地產,只有投資房地產方可穩健致富時,大多數人都不冀望樓價拾級而下,遑論崩盤。

四:開放市場
全球資金泛濫,融資成本長處低位,兌現能力極強和沒有金融和資金進出管制的香港樓市,自然成為世界級投資熱點。高據自由市場首位自有其成本,這亦是香港樓市需要面對的結構性問題。本來公共房屋一直以來有助調節市場,但土地短缺影響所及,公營房屋供應也捉襟見肘,加上以置業自住為傲的文化,自住的剛性需求與投資熱錢一起在鍋中炒作,政府也只好以行政手段,通過徵收稅費壓抑需求。但在整體住屋供應量仍處低位時,需求管理反又抑制了現存單位的流轉,進一步強化了供不應求的信息。

本文談的是樓價而非居住問題,若然房屋政策能有效處理居住問題,大家對飛升的樓價所產生的問題,便可能有很不一樣的反應和取態。

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