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地產
中國・海外・香港

林筱魯:公私營合作


林筱魯 資深規劃師 /古物諮詢委員會主席

政府部門和公營機構因種種原因與私營企業合作,實施不同範疇的社會建設,在世界各地都不是新鮮事物,香港對這種協作方式亦不會陌生。就算只局限於土地和房屋開發的案例,天水圍新巿鎮、沙田第一城、市區重建局和港鐵公司的項目、私人機構參建居屋計劃,矚目皆是實用教材。

但作為土地供應專責小組的其中一個選項,坊間卻有一套解讀方程式:公私營合作牽涉重大利益;重大利益引致利益輸送; 利益輸送等同官商勾結,所以為了公平公義,政府應使用《收回土地條例》,强制收回「發展商」擁有的土地,而不是合作發展。

切入探討和討論這個議題前,首先必須假設公眾並不是要求政府包攬所有土地房屋發展,並禁絕發展商或地主在私有土地上建設物業。在這假設的基礎上,再將範圍收窄至新界,我們可先了解現有制度下的私有土地如何在沒有政府的「合作」情況下得以發展。

有一點必須先弄清的事實是,新市鎮發展大多依靠移山填海,加上徵收私人土地才得以建成,但這不等同政府必然將所有在新市鎮範圍內的私有土地都全數收回,以往的做法亦不會全收;那麼被圈在新市鎮內或外而未被政府徵收的私人土地,不論是被劃為農業、綠化或是露天倉儲用地,要發展作其它用途,便先得獲取城市規劃委員會的許可,通過得了才可以跟地政總署商談更改地契和補地價。觀乎城規會的往績,針對私人提出的申請或改劃,把關不單是嚴,簡直可說是苛。若然傳說中的官商勾結當真存在,這些私人土地早已被改劃,何需等待「合作」發展?

建公屋私樓  屬政治決定
從制度的公平性和專業角度而言,土地業權誰屬只會影響執行流程和時間,而不會影響土地是否適合開發;同理,若土地可作住宅發展,建公屋或是私樓則是政策與政治的決定,而不可能說按交通、環保、景觀、基建配套的考量結果,那片土地只能建公屋。

在可發展用地供應充裕時,任由私人土地長期荒棄並不是個泛社會議題,但現時全城熱議如何找地,若土地專責小組對這問題視而不見的話則未免失責。就此,我們先要梳理兩個課題:一是那些已被劃作可發展的用地,尤其是當中的私人土地,為甚麼仍未開發?二是有哪些及多少適合開發,但仍未被劃為可發展用途的土地?

深入了解上述課題後,便可處理隨後的一系列問題:
有沒有和有哪些是業權人刻意屯積的土地;
確認妨礙了該些土地發展的相關技術和制度關卡;
按技術及執行上的實際考慮,為合適作開發的土地定出優次。

「麵粉」變「麵包」   增加供應
以筆者之見,如今香港應否推行公私營合作的土地發展,肯定不是考慮政府資金或資源是否不足,而是需要盡快增加可在短期開發的土地及整體儲備。簡單直接的說,若有刻意囤積的「麵粉」,便需迫使這些土地儘快變成市場上的「麵包」;同時也要放下對峙的心態,尋找方法釋放一些面對實質困難的私有土地。

每當動用公眾權力,其目的必須是公共利益,而不是借助政府權力,尤其是運用《收回土地條例》這把尚方寶劍, 協助個別業權人發展,更不用說獲批後可以坐著不動。故此合作基礎是必須先通過上文所述的篩檢,而基本條件需涵蓋分成比例、發展時限與及容許受計劃影響的所有業主參與。當中亦應附帶「辣招」— 計劃在獲得城規改劃及刋憲後,若不能按既定時限啟動發展,政府可立刻以原來土地價值賠償徵用。
尚方寶劍不應當作屠刀之用,但給過機會而堅決不隨皇命的,斬首也是活該!

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