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地產
中國・海外・香港

旅遊業不景 酒店變商廈風續吹


長實近年不斷重建旗下商業項目,去年先後就紅磡雙子酒店海韻軒及海灣軒2個項目申建將酒店改為商廈。

因反修例而引致的一連串示威遊行持續,加上受到外圍因素影響,本港經濟已受到傷害,特別是零售業及旅遊業已是首當其衝,更有國家對本港發旅遊警示,致使本港旅客人數急跌。事實上,內地旅客數字下跌已不只是近期才發生,2015年開始,訪港內地客人數下跌,酒店需求下降,即使去年旅客人次因高鐵開通而有所增加,但相對2015年時,人均消費已減弱不少。在對酒店需求放緩,加上商廈有價有市下,相信會吸引酒店改建為商廈的趨勢持續。

反修例風波仍未平息,政治事件持續惡化,加上中美貿易戰加劇,從而令本港經濟下行風險大增,當中零售業及旅遊業已是首當其衝,而且近日的政治風波,已令本港被多個國家發出旅遊警示。資料顯示,現時有22個國家向香港發出旅遊提示,澳洲及美國的提示均設4級制,最高級提示建議不要前往有關地區,近日兩地先後提升對香港的級別至第2級,提醒來港要提高警覺。

旅遊業不濟,這影響亦波及至地產市場,財團出價轉趨審慎。近日鄰近啟德體育園的一幅商業及酒店地以低於市場估值下限成交,地政總署公布,遠東發展(00035)以逾24億元,樓面呎價僅達7,100元,低於市場估值下限價一成至三成。雖然發展商表示,長遠而言集團對本港旅遊業充滿信心。

可是,連串的示威行動,已令訪港旅客大幅減少。近日香港導遊總工會、香港領隊總工會、香港旅遊服務業員工總會、勞聯社會事務委員會及勞聯服務行業委員會發表聯合問卷調查報告指出,有九成八的受訪者稱,在過去兩個月接待的旅行團數量與去年同期下跌,平均跌幅高達七成三;有一成受訪者稱,過去兩個月沒有接待任何旅遊團。
 

近月收入大減

另外,有九成八受訪者指過去兩個月收入平均下跌74%,當中約九成人指收入下跌五成以上,更有一成一更報稱「零收入」。82%的受訪者因收入下降而要縮減飲食開支及降低生活質素,98%受訪者對未來1年旅遊業感到十分憂慮或憂慮「旺季」變「寒冬」。另香港入境團旅行社協會創會會長謝淦廷亦稱,其經營的旅行社每月本有約3,000至4,000名東南亞散客和團客,惟上月大減近一半至2,000人,8月已報名旅客降至1,100人,9月更跌至529人。

據傑富瑞證券報告指出,香港經歷了史無前例的危機,在可見將來看不到有效化解方案,零售、旅遊業前景尤其差勁,並且會進一步惡化。該行指出,本港8月首10日來港旅客大跌31%,酒店入住率部分行情差至40%,相比正常同期入住率70%至80%相距甚遠,如四季酒店入住率已跌至40%至50%,而正常卻是60%至70%。假設內地旅客來港大跌80%,非內地遊客減50%,本地消費縮10%,零售銷售可較去年同期跌去34%。

旅客人數下跌,即對本港酒店、賓館的需求亦下跌,房價因而大幅下滑。根據多個訂房網站資料,多間位於商業心臟地帶的酒店都要減價吸客,一間4星級酒店每晚房價低見297元已經有交易,較時鐘酒店還要便宜。位於金鐘、中上環一帶的酒店同樣受災,有旅客表示,去年入住西環一間酒店的600呎套房,每晚房價動輒4,000元,今年再來房價竟跌至約600元,但仍是人煙不多。

事實上,前幾年內地自由行旅客數字年年上升,特別是在2010至2013年為旅客訪港的高峰,不論是人數,還是消費數字都是每年均錄增長,酒店的需求因而增加,且房價亦向上,當時有不少4星級酒店的房價動輒都要逾2,000元,因而吸引不少財團投資,有個別中小團趁機發展酒店,購入核心區商廈或把旗下物業改裝成酒店。

人均消費下跌

然而,自2015年開始,內地旅客的消費模式轉變,甚至訪港內地客人數下跌,按年錄得3%的跌幅,翌年跌勢加劇,按年更跌6.7%,旅客人次減少,對酒店的需求亦下降。雖然去年內地旅客來港人次再創高峰,按年錄得14.8%升幅至5,104萬人次,這全因是廣深港高速鐵路香港段開通,以及港珠澳大橋通車所帶動。

而在內地客「過夜旅客」的整體消費上,即使亦是按年錄得7.7%的升幅,達1,399億元,人均消費輕微上升0.3%至7,029元,但人均消費仍是低於2015年的7,924元。

與此同時,因商廈市道暢旺,特別是全幢商廈屢獲中資機構承接,帶動甲廈租售價創新高,今不少業主改變策略,紛紛將酒店重建成商廈發展,當中最矚目的非銅鑼灣的怡東酒店莫屬,酒店已有約40多年歷史,提供854間客房。文華東方酒店集團表示,會用6年時間將原址重建為綜合商業物業,投資額約6.5億美元,於2025年落成,集團預計,該酒店重建後將帶來約29億美元淨會計收益。

另外,長實(01113)近年亦不斷重建旗下商業項目,去年先後就紅磡雙子酒店海韻軒及海灣軒2個項目向屋宇署入則,將酒店改為商廈。據悉,海韻軒酒店早在去年1月已獲屋宇署批出建築圖則,在4層地庫之上,將興建成兩幢29層高商業大樓,總樓面面積約110.7萬平方呎。由於該地段原本就是畫為商業用途,因此,如改建商業大廈則毋須補地價。至於紅鸞道8號的海灣軒酒店,屋宇署亦於今年5月批出圖則,獲批在2層地庫之上,興建2幢13層高商廈,可建樓面超過115.65萬方呎。

除此之外,位於跑馬地紀利華木球會附近,2009年才開業的皇冠假日酒店,業主爪哇集團(00251)亦向城規會申請,重建成多用途商廈,城規會亦對此表示「不反對」。據城規會的文件顯示,該地皮面積為10,700平方呎,擬用作辦公室、商店、服務行業及食肆用途,提供樓面面積16萬平方呎,商店和食肆在地下至5樓,餘下的120,200平方呎面積則用作寫字樓用途。而逾40年的上環大新行全幢商廈於2015年時擬將大新行重建成酒店,亦有入紙申請,但最終仍是放棄,翻新成為共用工作間「Spaces」。

三四星需求大

仲量聯行商業部主管鮑雅歷認為,酒店重建為商廈,似乎有不可逆轉之勢,亦勢必減少香港酒店房間供應量。不過,美聯工商舖行政總裁黃漢成認為,目前旅客的來源仍以內地客為主,西方遊客對5星級或以上的酒店需求較大,內地客則對三、四星酒店的需求較大,業界預期將來旅遊市場仍是以內地旅客為主,所以對三、四星酒店需求大為增加,因此,縱使這些酒店未來改建為商廈,對旅遊業亦不會做成太大影響,加上工廈活化令很多低星級的酒店出現,亦進一步補充房源。

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