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地產
中國・海外・香港

旅業前景暗淡 酒店變商廈成風


銅鑼灣怡東酒店已獲城規會批準可建成甲級商廈,市場估值高達300億元。

今年以來,商廈市場成為焦點,不但地皮受到港資及中資追捧,就連全幢商廈成交亦大增。事關近年中資機構紛紛進駐本港下,帶動商廈需求有增無減,但另一邊廂,旅遊業卻仍是一潭死水,了無生氣,令到酒店的業主有點心灰意冷,紛紛放售物業,又或直接申請改建商廈,以提升投資回報。有分析料,特別在核心商業區的酒店改建成商廈,將會是未來2至3年的趨勢。

香港甲級商廈新供應匱乏,在近年中資機構紛紛進駐本港下,帶動商廈需求有增無減,令商廈呎價屢創新高紀錄。據美聯工商舖資料研究部綜合土地註冊處資料,今年第2季商廈共錄829宗買賣註冊,不但按季急升1.18倍,更創近17季度的新高水平,涉資約140.17億元。其中,中環上季共錄18宗商廈買賣,乃自2012年第4季後,逾4年來的新高紀錄。

受上季成交宗數急增帶動,今年上半年商廈合共錄得1,209宗買賣,涉資約201.48億元;以宗數計算,更是2012年下半年以後,即逾4年來的新高,意味商廈交投量重返2013年新辣招蔓延至工商舖前夕的水平。

商廈有價有市,吸引不少業主伺機改變物業用途,變身成商廈,如嘉頓有限公司於深水的總辦事處,日前便向城規會申請重建。文件顯示,嘉頓申請重建一幢25層的商廈,項目地盤面積約1.24萬呎,地積比9倍,可建樓面11.1萬呎,包括約5萬呎辦公室,以及6.1萬呎包括餐廳及烹飪課程培訓空間,當中申請人計畫將11至20樓的辦公室出租。

 

爪哇改變策略

不單是舊有物業,就連酒店轉作商業發展亦漸成風氣。最近由爪哇(00251)持有的禮頓道8號皇冠假日酒店,佔地約1.1萬平方呎,2009年開業至今僅8年,業主向城規會提交申請,將重建成一幢22層高的商廈,用作辦公室、商舖及食肆等用途,地積比率15倍,總樓面約16.1萬平方呎。同樣位於銅鑼灣的J PLUS酒店,在年初轉售後,新買家亦計畫重建成銀座式商廈。

此外,不得不提的,當然是有逾40多年歷史的銅鑼灣怡東酒店,已獲城規會批準可建成甲級商廈,總樓面68.4萬平方呎,由於地皮享維港海景,市場估值高達300億元;而近期由順豪物業以約10億港元購入的北角麗東軒酒店,發展商亦已透露會將物業翻新後,再多經營數年,其後計畫改作商廈發展。至於一些原來計畫作酒店用途的項目,亦轉改為興建商廈。如億京於荃灣楊屋道的用地,西邊地盤已放棄興建酒店的方案,獲城規會同意轉商廈發展。

這也難怪,據差估署資料顯示,甲廈售價今年首5個月已累升8.5%,租金亦升2.3%,當中中環美利道地皮每呎樓面逾5萬元批出,創全港新高,發展商對核心區商廈前景更看高一線,故令不少財團有意將酒店轉作商廈發展,尋求地皮升值及高租值回報。
 

旅客數字持續低企,對酒店的需求亦大減。

商廈租金吸引

此外,商廈租金走勢理想,今年明顯上升,各區空置率跌至低位,全因中區租金創高峰。據仲量聯行數字,商廈租金第二季上升3.6%至每呎116.4元,重返2008年金融風暴前的歷史高位,這全因中資機構踴躍來港租寫字樓推動所致。據統計,今年第二季逾8成中區甲廈的租務,均是來自中資機構,成為租金上升最大的動力。

而且,如今中環與港島其他商業區的寫字樓租金的差距已擴至58%,令更多跨國企業轉移至中環以外物色商廈,以節省租金成本,這亦是為何今年銅鑼灣、港島東等商業區連錄大手商廈租務的成因。

這邊廂商廈的呎價及租金起飛,另一邊廂的酒店卻頻錄轉手。中原地產數據指出,今年度酒店物業頻獲承接,上半年合共錄得約8宗。愈來愈多業主放棄發展酒店,相信是看淡旅遊業的發展。旅遊發展局數據顯示,6月訪港旅客人數終止了自3月以來連續3個月的升勢,較5月份跌9%,與去年同期的428.5萬人次,更跌1.9%至420萬,其中訪港的內地客錄得309.7萬人次,跌幅達3.4%。

香港旅遊發展局發言人表示,6月整體訪港旅客下跌,主要是受到內地不過夜旅客下跌影響,據旅發局數字,不過夜內地旅客按月跌11.5%,按年則跌6.1%。酒店入住率方面,6月平均有87%,雖按年上升3個百分點,但酒店平均房價卻是按年下跌3%,錄得1,096元,可見酒店業處低潮期。
申建酒店減少
旅客數字持續低企,對酒店的需求亦大減,企業發展酒店的意欲自然大減,綜合地政總署及城規會資料,近年酒店申請個案不斷減少,2014年及2015年分別錄4宗及2宗由工廈轉酒店個案,減少50%及75%,去年及今年目前只有1宗已簽豁免書的工廈改作酒店用途個案。另外,城規會今年暫接獲1宗酒店申請,較去年的3宗再跌6成。

理想城市企業估值部主管張聖典認為,酒店業轉弱,租金回報下降,資金回籠又慢,又不能拆售;相反,商廈市場相對穩定,能拆售,能部分收租,商用組合相對靈活及較有彈性,加上近年進駐本港設立總部據點的中資及外資企業增多,酒店改裝商廈成本亦不高,估計每呎成本約1,000元,轉做商廈的升值效益更顯著。他稱,假設一幢價值約10億元的酒店,即使業主斥約1億元改建商廈,以目前市況而言,全幢商廈出售隨時可賣約15億元。

他預計,本港二、三線地段的中小型酒店未來仍會有零散申請,但核心區商業樓面空置率續低,酒店需求則接近飽和,為提高地段價值,相信核心區酒店轉型商廈情況會明顯增多。

億京於荃灣楊屋道的用地,西邊地盤已放棄興建酒店的方案。

中區供應有限

萊坊高級董事及估價及諮詢部主管林浩文亦表示,近年中環商廈呎價高企,空置率低,加上中環美利道及啟德商用地賣出,更令發展商覺得酒店高峰期已過,他認為投資酒店回報期長,回報率亦不太吸引,故考慮改建集商場及寫字樓於一身的商廈,以獲得更高回報。

觀乎中區未來的供應有限,僅餘下最後6幅地皮、共約470萬方呎商業樓面,更重要的是,因中環區的兩幅新海濱用地,估計要待中環灣仔繞道於未來1至2年內通車後再發展,離實際推出時間仍有一段距離,故中環區供應將會再陷入斷層。因為,相信在核心商業區的酒店改建成商廈,將會是未來2至3年的趨勢。
 

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